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当王健林通过捆绑沃尔玛以“天价”出售底商收回大部分投资谋求上市融资时，许多被万达商铺“套牢”的投资者不仅在低回报率下“亏损”地挣扎，而且已丧失的投资机会也永远无法弥补
《红地产》记者 陈海保
第一要讲诚信，第二赚钱不狠，第三多做善事，第四大家发财。”在4月16日中央电视台二套《对话》栏目播出的以“房地产商如何做一个好孩子”为主题的节目中，52岁的王健林面对镜头，脱口而出。
这位万达董事长兼总裁的此番话，与他去年在“2005CCTV中国经济年度人物”颁奖典礼上的表白如同一辙。
然而，一些购买万达商业广场的业主们，不仅由“富翁”变成了“负翁”，也没有同王健林一起享受“发财”的快乐。他们对王健林的“诚信”、“赚钱不狠”和“大家发财”这三种说法存有质疑，其理由是“亏损严重”、“投资回报率低”和“销售宣传带有欺诈性质”等。
当王健林通过捆绑沃尔玛以“天价”出售底商收回大部分投资正谋求上市融资时，许多被万达商铺“套牢”的投资者不仅在低回报率下“亏损”地挣扎，而且已丧失的投资机会也永远无法弥补。
投资者被“套”
当王健林高价出售商铺收回大部分投资的同时，很多购买产权商铺做着“发财梦”的业主们，开始大呼“上当受骗”。他们表白自己是“万达利益的牺牲品”。
林先生是天津本地人，曾在大连经商多年赚了一笔钱，2003年打算回天津老家投资过“稳定”的生活。有一天，他看到有关万达卖铺的广告，认为一个绝好的投资机会来了。此外，让林先生让选择投资万达商铺的是，认为万达老板王健林是一个“很血性的人”，“退出足坛时，对虚假很讨厌”。
尽管如此，林先生还是对买铺一事格外谨慎，当时将万达卖铺宣传图画一一拍照留存。
“当时万达给我承诺的十分不错！”。林先生称其承诺的周边商业环境是，邻近一座4层的万达购物中心引进的主力店是百脑汇；卖给林先生的是整个A座(除了肯德基外)唯一一家可以经营餐饮的商铺；胜利广场改造为一个通透型广场，不会阻碍客流；万达只出售A座底商，E座底商不出售；沃尔玛会带来巨大的人流量。
依据这些条件，林先生在2003年7月份一次性购买了A座南面的一间建筑面积为378平方米的商铺(其中内铺面积为50平方米，单价2万元；外铺面积328平方米，单价3万元)，开一家日式餐馆，总价为1066万元，首付40%，贷款60%。“我每个月还给银行的利息和本金就有7万多。”林说。
与很多投资者不同的是，林先生买铺是为了自营。卖铺前他算过一笔账，如果万达的这些承诺都能达到，他估计光顾餐馆的人流量在500人次，以每人消费15元计算，流水为7500元，按40%的回报，每天能赚3000元。
令林先生没有想到是，2003年11月份，也就是在A座底商售完不久，底商面积与A座相若的E也开始出售。“最后，百脑汇也没来，广场也没有改造。”林先生称万达没有兑现卖铺时的承诺，他认为万达方面强行拆改内铺的隔段，是牺牲了外铺业主的利益。因为精品街铺能带来稳定的客流量。
如今，林先生经营这间餐馆每月的流水不到3万元，仅能维持员工的工资和日常开销。“亏利息钱，每年都要亏四五十万。”林先生表示，“即使我有心转手商铺，又有谁敢接呢？”
而在4月27日之后，林先生等贷款买铺的投资还不得不面对央行加息0.27%的现实，房贷基准利率涨至6.39%。“这让我们雪上加霜。”南昌万达购物广场的一位业主对《红地产》表示。.
由于万达方面在卖铺时没有将一些“承诺”写入购房合同，林先生们一时“告天无门”。不过，自那开店之后，林先生开始研读法律书，准备用法律的手段为自己讨回“公道”。
《红地产》调查发现，万达在很多投资者面前的“口头承诺”是，“前三年保证8%、9%和10%”的投资回报率。而中国现行银行存款利为：活期存款为0.72%，税后只有0.58%；一年期定期存款为2.25%，税后为1.8%。
“这对于投资者十分具有诱惑力。”沈阳的一位业主表示，“当时银行的贷款利息为4.8%，8%以上的投资回报谁也会投资，而且买房还有升值预期。”
现实情况是，这些本来可以坐享银行利息收益的“富翁”却变成了“负翁”。《红地产》还了解到，天津一家万达商业广场业主为了“止亏”，将家里的住宅卖了，去填补买铺的银行贷款。这仅仅是万达商业广场投资者中的个案。“这种非理性、缺乏投资能力的投资者并不值得市场的同情，但从另一面亦折射出该项目的投资价值表现不好。”北京一家代理行的高层如是分析。
如同林先生被“套牢”的例子，在万达商业广场并非孤本。他们几乎共同的声音是，万达没有履行当时宣传时的“承诺”，导致如今出现了“负债”加“亏损”的局面。
值得玩味的是，“诚实做人，精明做事。”这句由万达提出的口号被高挂在每个万达购物广场物业公司的墙壁上。
诉讼万达
由于投资者利益受损，一场场大小不一的诉讼接踵而至，几乎伴随着各地万达商业广场的启动、竣工和营业的整个过程。
《红地产》在调查采访时发现，万达在很多地方打出的销售广告上显示“带租约销售”，“前三年回报率为8%、9%和10%”。很多投资着理解为“包租”，即只要投资即可以获得固定的回报。
有媒体指出，万达宣称精品商铺是“带租约发售”(大意为“你要买的商铺，我已经替你租出去了”)，引导业主“用别人的钱，做自己的铺”。“带租约销售游走了法律边缘，万达打了一个擦边球，”南昌万达一位业主表示。
此外，万达花费很大的“笔墨”在卖铺宣传时将沃尔玛等跨国公司推到前台，以吸引投资者。
有媒体披露，“与世界500强为邻”，“和巨人一起飞”等捆绑“世界500强”的营销模式，让沈阳万达在购房者“投资案例分析”的宣传广告中，作出了“一个面积为27.2平方米，售价为149.6万元的店铺，6.5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”的惊人回报预期。
但在沈阳万达百余家精品商铺随沃尔玛等大店2003年12月23日开业后，由于客流太少，6天后即宣告停业。这次停业，让很多业主发现自己倾家荡产买来的黄金店铺由于客流太少而根本出租不出去。如梦方醒的业主在与万达管理方沟通遇阻后，陆续有54人将万达告上法庭，要求万达解除购买商铺的合同，返还购房款。起诉万达的业主认为，正是万达涉嫌“虚假的广告陈述”和“违法的投资回报预期”。
《红地产》获悉，在沈阳万达的四座楼中，其中一座共三层全部出售以产权式商铺分割出去，当初定位在精品店。如今已经全部停业改造。“原来的商户全走了，现在由万达统一经营。”沈阳万达物业公司一位工作人员表示。
由于万达方面大肆注重“沃尔玛”效应，2003年12月26，长春万达商业广场引发了第一诉讼案，业主甘延珍状告大连万达集团广告欺诈案正式进入长春市中级人民法院听证程序。
甘延珍在民事起诉状中陈述道：2001年8月至2002年4月期间，万达集团在吉林省数家报纸刊登广告，预售“万达。沃尔玛购物广场”首层店铺。并以“万达。沃尔玛购物广场”名义与被告签订《商品房买卖合同》。与长春商铺市场价相比，当时“万达·沃尔玛购物广场”的售价是“天价”--内铺价格为2.8万元／平方米，临街外铺最高卖到6.68万元／平方米。
业主和长春万达的诉讼案之后，一些购物中心的“停业表演”：开业六天以零营业额被迫停业的沈阳万达购物广场、开张不到半年就正式停业的济南万达购物广场，还有同样处于半停业状态的长沙万达购物广场。“这里隐藏着许多被套业主的故事和暗藏着很多诉讼。”一位知情人士如是说。
自2002年4月28日长春万达商业广场开工以来，至2003年年底，万达商业地产项目共开工16个，其中11个已对外销售，涉及业主超过2000人。万达第一批6个项目(长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京)都是“商业广场”的形式，出售物业部分以单店为主；第二批则开始做购物中心(如天津、南宁、武汉、沈阳、哈尔滨)的形式，由主力店和单店构成。“这些项目有很多出了问题，还引起了官司。”
王健林亦坦诚，在这11个项目中，有7个项目出了问题，如长春、沈阳、长沙、济南等万达购物广场与业主的纠纷引人注目。为此，万达原来预定的“到2010年在全国发展70个左右的购物中心，总建筑面积达到1000万平方米”发展目标，目前已经下调为“到2010年在全国发展50个左右的购物中心，总建筑面积达到700-800万平方米”。
由于底商产权商铺存在的问题，让王健林开始意识到“分割产权”出售的消极一面。于是，他表示从2004年以后，万达商铺“只租不售”。如今在营业的12个万达商业广场中，除了万达总部的大连万达商业广场没有分割底层商铺出售之外，其余都在预售中售完。而第三代购物中心如上海万达、宁波万达和北京万达的商铺对外宣称是“不出售”。
被业主们“千夫所指”的还有万达收取的“高昂”的物业管理费。当万达开发商业广场之后项目公司撤出，万达在各地注册的物业公司成为“管家”，据《红地产》调查，万达在各地商业广场的物业费统一定为每月每平方米29元。
“各地的经济差别那么大，难道万达的物业费没有差异？”很多业主认为万达的物业费过高。业主们在商业广场中缺乏主动权，因为分割出售的仅仅为底层商铺，大业主依然是万达。
《红地产》调查发现，天津万达租给沃尔玛的物业费为7元左右。如此，底商投资者比沃尔玛付出的物业管理费高达四倍以上。业主们对此的质疑是，为何同处一商业广场，两者物业费悬殊如此之巨？如果按照29元的标准收取主力店的物业管理费，沃尔玛们还会入驻万达吗？由是，一些有关万达物业收取底商业主高昂的租金“填补”整体租金的说法在业主内部流传。
“返租”陷阱
一面应对投资者的诉讼，一面采取“返租”或“代租”的“安抚政策”，万达也在开始想法设法去努力解决商业广场中出现的问题，以抵销来自媒体等方面的负面影响。
所谓“返租”的时间一般为3年，期间将零散商铺从业主手上集中起来，由万达物业公司统一招租。所谓“代租”，是业主“委托”万达物业公司招租，但如果租户撤租，万达方面不承担任何责任。
《红地产》获悉，在目前开业的11个万达商业广场，几乎所有的底商内铺都由万达以“返租”或者“代租”形式 “统一招商”经营。但事实上，这种模式比当时卖铺时宣传的8%以上的投资回报率出现大幅缩水。
庄先生是哈尔滨万达商业广场沃尔玛楼下的一个内部底商的投资者。2004年他购买的商铺建筑面积为13.44平方米，总价为64万元。由于几乎万达全国商业广场的得房率在64%左右，如果按使用面积计算，庄先生的商铺单价在7万元左右，被视为“天价”商铺。
“内外铺都由万达方面统一招租，三年内给我们的固定回报是8%，物业费也不用我们交。”庄先生说。由于哈尔滨万达商业广场开业在目前已经运营的12个万达广场中属于开业较晚的一个，万达方面在吸收此前的经验，没有打出“带租约销售”等口号，而是直接给投资者固定回报。
相对于在银行存款吃利息而言，8%的投资回报已经是一个不错的选择。庄先生买这个商铺贷款12万元，也就是说前三年扣除银行贷款利息，每年获得的净回报率在6%左右。
尽管如此，庄先生一直心里感到不踏实。据庄称，万达仅仅是按5-6%向外出租的，前三年万达在贴钱。“这是一个十分危险的信号。”庄说。他打算将商铺转手给他人，每平方米的售价为4.5万元，但出售信息张贴出去之后，问津者很少。他十分担心三年过后，商铺租不去怎么办？
从目前来看，总用地面积约4.7万平方米和总建筑面积近14万平方米的哈尔滨万达商业广场拥有四座楼，除了百盛、沃尔玛和国美等分别租赁了其中三座之外，还有一座空置至今。据称是台湾灿坤家电连锁店一直没有进驻所致。“未来这里的商业环境能否好起来是个问题。”庄无奈地表示。
哈尔滨万达的一开业便返租的情况是个特例，一般情况下，由于商铺经营不善，万达物业将零散商铺集中起来，统一招租，这种方式主要集中在内铺。
2004年4月份以后，除了投资者自营之外，天津万达近2万平米底商由物业公司统一招商经营的商户，一些因亏损严重开始陆续撤出天津万达，万达方面开始将内铺的独立摊位统一租赁给武汉市妙妙经济发展有限公司，但后者又转手转租给现在正在经营的宏牛鞋业。有业主称，当一小部分商户撤走之后，万达物业公司存在故意不填铺的嫌疑。统一招商便于管理，可以起到“安抚”作用。
《红地产》在天津万达看到一份《商铺委托出租协议书》，是由天津万达商业管理广场物业管理公司作为委托人与武汉市妙妙经济发展有限公司签订，委托人尹先生称其租金回报率约5.6%，三年内逐年递增。尹先生于2003年7月否买了建筑面积为36平方米的万达A座内铺。
一位律师表示，该合同表面上是万达物业和租户签定，但作为被委托者万达物业可以不承担任何责任，如果租户解约，委托人尹先生的风险自担。“第一批商户离开后由万达统一招租期间，商铺'空置'了4个月，现在我们还有2个月的租金没拿到。”尹先生说。
尹先生认为，从原来卖铺时的“带租约销售”和“投资回报率8%以上”的广告宣传词，在实际操作中完全变味了。“投资回报率从8%下降到5.6%。”
据一位购买万达商铺的投资者透露，万达物业公司还“巧妙”地利用了“公摊面积”抬高了租金，实际单位每平方米的租金还要降低。目前万达的公摊面积约占建筑的面积的34%。“万达物业公司统一租给商户时是按使用面积计算的，而公摊面积却可以被商户占用。其中商户和万达物业是否存在猫腻，不得而知。”
王健林曾经表示，商业地产的回报期一般在10年左右，有些项目回报期经测算是7-8年。也许如果不需要业主贷款按照、8%以上的投资回报或许能否达到，但在与当初购买宣传时的投资回报率大幅缩水的情况下，广大的业主们能在这么短的时间内收回投资回报吗？
对于业主们对投资万达商业广场的质疑，王健林表示“任何一个商业项目，都需要两到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力”。当利率不断上调，租金水平反而下滑，投资者有什么理由相信王健林所说的那种耐心吗？
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