| 只看他
楼主
城南大型销品茂——水游城将于本月底竣工验收，今年五六月份开门迎客。记者了解到，目前招商工作已经接近尾声，80%的商家已经敲定，150多个国内外一线品牌即将入驻。然而，每天每平方米十五六元的昂贵租金还是挡住了不少投资人的脚步。
200家商户已确定150个
“水游城”开业进入倒计时，筹备组设在中华路127号华威大厦三楼。1月3日下午两点，记者看到不断有人前去咨询，南京水游城总经理吴正梅则在一个小时之内接待了三拨客户。记者在水游城招商简章上看到，负二楼以家庭娱乐为主，有上千平方米的体育专业大型店、地方风味美食街、健身美体美容、城市超市等；负一楼则是多种类商铺或餐厅，如生活品位、时尚购物、特色小店等；一楼是成熟时尚服饰；二楼是生活方式；三楼则是儿童、家庭生活；四楼是影院配套街，如游戏天地、生活体验、主题餐厅等；五楼则是主题餐厅，酒吧等。
吴正梅告诉记者，水游城计划引进200家商户，小的店面仅20多平方米，大的旗舰店两三千平方米。目前已有ZARA、H&M、无印良品、星巴客、BHG超市等150多家国内外一线品牌敲定入驻，其中西班牙国际时尚服装品牌zara（飒拉）等都是首次进入南京市场。
在负一楼和五楼，他们还将开辟一个一万平方米的多国餐厅区，包括印度、韩国等特色餐饮。据悉，餐饮商家约20家，目前已经有一半敲定。
高昂租金挡住投资人脚步
刘先生本打算在水游城开一家餐馆，但高昂的租金让他最终放弃了这个想法。他告诉记者，一个月前他去招商中心咨询，接待人员不仅说位置没有了，而且租金也不肯让步。原来，夫子庙周边商铺的价格在8元左右/平方米/天，而水游城的租金每天每平米要十五六元，与新街口黄金商铺的价格相当了。
对此，南京水游城相关负责人解释说，他们打造的是高档消费场所，对客户的要求也相对比较高，基本上都是品牌直营店，基本没有加盟店或品牌代理等。而且，她也坦言，他们的物业管理费在南京称得上最高了，每个月每平方米60元，而德基广场只要50元/平方米/月。目前，客商基本上都能接受这样的价格，毕竟他们作为运营商，还要对整个购物中心进行管理，一般知名品牌也比较能接受这样的理念。
市场布局：“产品关联性”第一
“我们将营造一个全新的消费理念，超越普通一站式的理念，不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。”吴正梅说。
南京百货公司基本上都是按照传统消费需求角度来考虑，按照业态、年龄或单价来分区，比如鞋子一个区，化妆品一个区，服装一个区等。“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋子也有包，还有饰品、饮料等，或是某一层楼既有年轻妈妈的服装，又有儿童服装等。
经营模式：底租或提成两者“取高”
吴正梅告诉记者，目前新街口有90%以上是购物消费，而水游城为了与其实现错位，差异化经营。他们的购物零售仅占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%。
据介绍，水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同。由于考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。因此，他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间有多少，营业额要做到多少才成维持成本，包括消化库存、人员工资等，然后再确定资金或提成比例。
为了创造共同的投资回报，投资方将与租户“风险公担、利益共享”，采取底租或提成两者“取高”的模式运营。所谓底租或提成两者“取高”，就是先确定一个底租，然后再根据租户的营业收入按百分比提成，两者两比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。
---------------------------------------------------
ALAN
