| 共同研讨全运经济、城市区域发展，全力推进奥体版块在人们心目中的热度。形成“关注济南发展、关注全运会、关注全运村”的研讨热潮。 ▲时间： 2008年7月29日(星期二)上午9:00-12:00 ▲地点： 山东大厦 大宴会厅 ▲主办单位： 中华人民共和国第十一届运动会组织委员会新闻宣传部、《齐鲁晚报》 ▲支持媒体： 济南时报、参考消息报、山东商报、大众日报、齐鲁周刊、焦点网、城市信报、山东电视台、济南电视台等。 ▲参与人员： 政府高管、城市规划专家、经济学家、体育专家、体育主管部门、地产管理部门、区域开发商、业内关注人士等。 ▲拟邀请嘉宾： 顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)：中国房地产协会副会长 聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)：全国工商联房地产商会会长 程秀生：国务院发展研究中心信息中心主任 赵云伟：中国城市规划协会副秘书长 张洪涛：山东省体育局局长 张卫国：山东社会科学院研究员 程道平(程道平博客,程道平新闻,程道平说吧)：地产学者 卢 铿：海尔地产董事长 陈良生：思源房地产经纪集团董事长 王明春：南益地产集团区域总经理 柴志坤(柴志坤博客,柴志坤新闻,柴志坤说吧)：天鸿房地产有限公司董事长 矫文清：海信房地产开发公司总经理 庄青峰：中海房地产济南总经理 尹 鹏：山东省鲁商置业有限公司总经理 孔峻峰：保利山东置业有限公司总经理 【闻斌】尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们： 大家上午好。欢迎各位出席由第十一届全运会组委会新闻宣传部和齐鲁晚报联合主办的“全运经济与城市发展”高峰论坛。我是山东广播经济频道的节目主持人闻斌，很荣幸能够担任今天的主持人，现在我谨代表山东广播经济频道祝愿大家身体健康，同时也祝愿本次论坛能够取得圆满成功。 7月23日，奥运圣火在济南成功传递，途经正在建设中的奥体中心，明年全运圣火将在此点燃。在省城人民备战全运的关键时刻，我们特意举办本次论坛，共同研讨全运经济和城市区域发展：从北京奥运看体育盛会对城市经济发展的影响力，从而揭示全运盛会的召开与省城经济发展之间的密切关系。全面解读全运会对济南城市建设的影响；深入探讨奥体中心居住圈物业平衡发展对区域环境的贡献；全力推进奥体板块在人们心目中的热度，形成“关注济南发展·关注全运会·关注全运村”的热潮。 首先，向大家介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是： 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授 国务院发展研究中心信息中心主任、北京奥运经济研究会副理事长程秀生先生 十一运组委会市场部宣传策划处处长马军鸣先生 洲联集团（5+1 WWW5A）核心团队成员、中国城市规划协会副秘书长赵云伟先生 山东师范大学房地产系主任程道平先生 海尔地产董事长兼首席执行官卢铿先生 齐鲁置业有限公司董事长马莹女士 济南中海地产有限公司董事、助理总经理李杰先生 山东鑫苑置业有限公司总经理余登攀先生 道通置业总经理盛峰先生 济南雅新房地产总经理王东岱先生 山东华创置业有限公司总经理宋时玖先生 思源经济集团董事总经理陶红兵先生 海尔集团营销总监陈晓海先生 参加论坛的主承办单位的嘉宾有： 齐鲁晚报、生活日报副总经理胡磊先生和十一届组委会宣传处的各位领导。另外，还有来自省城地产界的精英们以及驻济各新闻媒体的朋友们，在这里让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来！ 今天的论坛分为领导致辞、主题演讲和嘉宾对话三个部分，首先是领导致辞，掌声有请主办方十一运组委会市场开发部宣传策划处处长马军鸣先生，掌声欢迎。  十一运组委会市场开发部宣传策划处
处长马军鸣先生 中华人民共和国第十一届全运会将于2009年10月在山东举行，这次全运会恰逢建国六十周年大庆，全运会创立50周年之际，又是2008北京奥运会后我国举办的第一个大型体育赛事，社会影响很大。山东省委省政府高度重视，全省人民热切期盼，举全省之力，集全省之志，以开创的意识、创新的精神和一流的标准做好各项筹办工作，力争办好全运史上最出色的体育盛会，充分展示齐鲁文化的魅力和齐鲁儿女精神风貌，充分发挥全运会的拉动效应，为我国体育事业乃至整个社会积极的发展作出应有的贡献。 十一运筹备工作开展以来，在国家体育总局和山东省委省政府的坚强领导下，在社会各界的大力支持下，各项筹备工作进展顺利，现已取得重大阶段性成果，为成功举办打下坚实基础。特别是全运会搭建的几大平台和自身品牌的价值带来的巨大商机，吸引了众多企业的关注与积极参与，市场开发工作成效显著。市场开发在十一运会筹备工作中占有重要地位，市场开发工作做得好坏直接影响整个筹办工作。 搞好市场资源开发不仅能为十一运会提供雄厚的资金和物质的保障，也为企业提高知名度、增强竞争力、拓宽市场和回报社会提供了有利时机和重要的平台。可以说全运会经过以往实践的积累，已基本形成具有丰富价值内涵的独特品牌，具备了丰厚的社会市场资源。合作企业可以借助这一平台充分展示形象、提升品牌价值，实现合作共赢。 现在距十一届全运会开幕还有一年多的时间，组织工作和市场开发工作任务还很重，还需要社会的大力支持。就市场开发而言，组委会市场开发部全面整合资源、踏实做好法律维权工作，建立良好维权机制，切实维护好赞助商的利益，让合作企业充分享受全运品牌带来的广泛效益和丰厚回报。组委会也衷心希望更多的国内外成功企业和社会各界朋友积极参与十一运会的筹备工作，积极参与十一运会的市场开发。让我们在合作中发展、在合作中共赢，共同努力把十一运会办成高水平、有特色的体育盛会。谢谢大家！ 【闻斌】非常感谢马处长精彩的致辞。有请齐鲁晚报、生活日报副总经理胡磊先生致辞，掌声欢迎。  齐鲁晚报、生活日报副总经理胡磊先生 大家上午好。我谨代表齐鲁晚报向出席“全运经济与城市发展”高峰论坛各位嘉宾、各位领导、各位同事、各位朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢。 2008年是奥运年，2009年是全运年，就在前几天，奥运圣火刚刚从奥体中心经过，引发万人空巷，再有一年的时间，第十一届全运会就将在那里拉开战幕，奥体中心迅速崛起，奥体中心主体工程已经全景呈现，成为一道新的风景线和标志性建筑，在全运会的主会场奥体文博片区除了一场三馆、龙奥大厦、全运村、山东省博物馆新馆、山东省立医院东院等配套工程都在紧张施工。一个以政务、金融、体育、文化、卫生、商务、办公为主要功能的东部新中心已经即将浮出水面。如同北京的亚奥板块正因亚运会和奥运会磅礴而出，南京的十届全运会一跃而起，2009年全运会的举办将会为济南城市形象和经济腾飞、城市格局发展带来新的契机。18个棚户区、6个旧村实施改造，再现家家泉水、户户垂杨的泉城美景。二环东路快速路等六条主干道进行改造，经十路等六条道路开通BRT保障全运会的道路畅通。作为建国以来山东省承办的全国最大规模运动会，济南围绕一轴、两环、三区展开大手笔建设，重点推进了80个大项目，总投资近800亿元。 利用全运会的契机，济南的城市建设将实现跨越式发展，相信随着全运会的举行，济南将以一个活力、魅力、宜居的新的大都市形象展现在人们面前。作为山东省发行量最大、广告收入最高、社会影响力最大的报纸，齐鲁晚报见证了济南城市建设的跨越式发展，我们也欣喜地看到，全运会为古老泉城带来了巨大的生机和活力。随着全运会的临近，奥体中心的建设也如火如荼地进行，我们举办这次论坛可谓正当其时，最后祝愿“全运经济与城市发展”高峰论坛圆满成功，祝各位远道而来的贵宾在济南度过一个美好的时光，祝奥体中心发展越来越好。谢谢大家！ 【闻斌】让我们再次掌声感谢胡总的精彩致辞。下面有请海尔地产董事长兼首席执行官卢铿先生致辞。掌声欢迎。  海尔地产董事长兼首席执行官卢铿先生 五天之前奥运圣火光临济南，十天以后举世瞩目的2008北京奥运会即将正式开幕。今天我们在济南市参加的“全运经济与城市发展”高峰论坛具有特殊的意义。中国是一个人口大国，十三亿人口占全球人口的五分之一，今天全球经济的持续发展正在引起世人的关注。在今天的中国，百姓的健康水平在进步、平均寿命在延长，国际体坛的地位在提升。四年前在雅典奥运会中国健儿取得了金牌总数的第二名，向世人展示了健康中国的伟大侧面。在国家的体育事业当中有两件大事，一是体育健儿的争金夺银，二是老百姓的全民健身，从国家战略来讲后者远比前者更加重要，并且后者可以有效地促进前者的发展进步。 海尔集团与绿城集团有幸携手在济南市共同投入进行开发，为2009年第十一届全运会服务的全运村项目，并且在赛后为市民提供一个高品质的主题生活社区。海尔绿城全运村项目拥有明显的中国优势，项目规模大，位于城东的近郊，附近有大型的政务中心和体育中心，有海尔和绿城两个品牌企业携手开发，并将中国产品研发、环境营造、家居集成等一系列的方法来构建一个面向未来的新生活方式。 全运村项目第一期项目超过70万平方米，其中包括一座五星级的酒店，因而规模大、要求高、时间紧、任务重。海尔和绿城将一定负责任地尊重全运会，尊重这块土地、尊重这个项目，尊重政府对我们的信任，也尊重市场对我们的选择。我真诚的希望能听到各位领导、各位专家和各位来自房地产界和媒体界的嘉宾对全运会的经济，对济南东部的开发、对全运村的项目畅所欲言，我们非常希望借助于大家的激情、智慧和视野，关注全运会，关心全运村，使我们更加有效地利用全运村这个大机会在济南市东部打造一个真正面向后工业时代提升新生活方式的大社区、大板块。 最后，感谢大家的光临。预祝会议圆满成功。谢谢。 【闻斌】让我们再次用热烈的掌声感谢卢总对这次活动的祝福。 下面进入我们的演讲时间。今天的论坛高朋满座、高手云集，既有北京赶来的领导、专家学者，也有本地的领导、专家、学者和部分开发商代表，大家都来到我们的现场有一个共同目的就是共同研讨一个话题：全运经济与城市发展到底有何关系？首先登场的是中国房地产及住宅研究会的副会长顾云昌教授。说到顾教授，在场的很多朋友都非常地熟悉，再做一个简要介绍。顾会长是著名的房地产专家、学者。二十多年悉心于中国住房制度改革和房地产业改革和发展的理论与实践研究，多次参与国家房改政策的研究和制定，为国家房改方案和政策的主要起草人之一。曾经担任建设部城市住宅局处长，建设部城镇住宅研究所所长，建设部政策研究中心副主任，中国房地产业协会副会长兼秘书长。现任中国房地产及住宅研究会副会长，建设部住房政策专家委员会副主任。 今天顾会长演讲的主题是《全运经济与楼市保稳》。掌声欢迎顾会长。  中国房地产协会副会长顾云昌先生 这次有幸参加“全运经济与城市发展”高峰论坛，我对运动经济研究不多，北京一直在搞奥运经济的研讨。运动员会一个体育盛事，世界各国都要申办而且竞争很激烈。为什么？看来尽管是一个体育盛事，它对于促进一个国家的社会、经济、文化等方面的发展，让这个国家走向世界有很大的促进作用，有很大的机遇。当然也有很大的挑战，就像我们现在开奥运会面临着很多挑战，但是机遇总是大于挑战，我们勇于接受挑战。 在六十周年大庆的时候，全国最大的运动会在济南召开，可喜可贺。我们可以把全运会比作是一个小奥运，济南已经拉开了架式把它当做小奥运来对待。我刚才听了介绍全运村总共有800亿的投资，力求未来在济南有跨越式的发展。昨天晚上我反复思考全运经济和城市发展到底有什么关系？ 按照我的看法，一共有四个方面。第一，能够大大加快现代化城市化建设步伐。我刚才说到了，我们要开全运会，听卢铿介绍这次全运会是第一次兴办运动员村，这在过去是没有的，我们所建的项目是完全与全运会配套的项目，这个模式与北京奥运会的模式是完全一致的。这对城市的基础建设、环境建设有一个大大的投入，可能比原来规划的速度提前五年甚至十年实现城市化的建设。 第二，对房地产业和相关产业的平稳较快发展带来机遇。我看到济南的旧城改造加快，这是不是与全运会也有关系？因为全运会，我们增加了房地产方面的投入，增加了规模，对地方财政、对地方GDP、对就业也会产生很大影响。我看到了特别是这一两年也就是今年到明年是房地产处于低速发展的一个时期，我们筹备全运会恰恰填补了房地产发展缓慢的空档，济南这时候搞全运会对房地产来说有一番别样的作用。 第三，对于济南新城（我知道济南市规划曾经举棋不定，现在决定东部先发展，而且市政大楼再加上许多配套项目、许多设施都在东部发展，所以东部发展不应该看成一个区，应该是看成是济南建设的新城市）的完善有促进作用。一个城市有城有市、有街有房，它的一个综合体。在发展过程中，如果靠全运村的许多项目、许多设施包括商务酒店、写字楼、住宅、场馆等许许多多商业的、文化的配套有促进作用，开运动会使这些配套更加齐全，对城市的政务中心和体育中心的合一完善的促进作用。这一点是毫无疑问的。我们看到广州有一个天河，天河有一个体育馆，现在广州东部地区的发展不亚于西部地区的发展，整个天河新城片区建立起来。通过全运会的建设，使市民的东部生活更加方便、更加丰富，而且更加健康。 第四，对济南走向全国、迈向世界创造机会。更多人了解济南、更多人到济南来，对济南的印象更加深，会创造更多的商机。当然，卢铿讲到了还有一个泉城健民，对提高济南全民的素质是有好处的，提高我们的文明程度。 讲个小事情。昨天我从机场过来的时候，发现济南马路中间的栏杆设得太矮，很多人从栏杆上爬过去。是不是需要把栏杆提高？我觉得更重要的是提高人民的文明素质，而不是提高栏杆的高度。 我们现在已经把全运会这个体育事业作为产业来抓、作为经济来抓，这已经与过去对体育的理解有一个跨越，相信对济南的经济发展也有一个跨越。 第二点主要讲讲楼市保稳。 为什么提楼市保稳？大家看到，在几天前，中央政治局开会，上个月中央召开各省部委会议的时候都提到了房地产的问题。6月18日中央政治局召开会议的时候提出了这样的观点：保持房地产市场稳定。总书记在讲话当中提了四句话：加强金融监管、促进资本市场的健康发展、保持房地产市场的稳定、切实防范金融风险。中央开会的时候进一步提出了促进资本市场和房地产市场的健康发展，稳定、健康是中国房地产市场面临的最大调控目标。所以，我提出楼市要保稳。为什么要提出楼市要保稳？楼市现在有不稳定的现象，在整个大形势不确定性和不稳定性因素增加的前提下，如何使中国房地产市场发展真正符合中央支柱产业的第一位的提法？现在社会各界尤其是媒体界对房地产的看法比较混乱，媒体的报道也比较混乱。业界根本分不清楚现在的楼市到底处在什么样的发展境地。房地产是个重要支柱产业，它的发展必然与国民经济联系在一起，我们有必要在研究分析房地产市场的时候首先了解一下宏观经济面临的发展态势。 大家可能已经关注到了，这次中共政治局会议上提出几点：第一，中国经济的发展基本面没有改变。第二，我们的调控正朝着预期的方向发展，但同时又说不确定性、不稳定性因素增多。在这样的情况下，如何使宏观经济保持一种平稳较快的发展？中央提出来，两重目标：第一，既要保持经济的稳定增长、平稳较快发展，又要遏制价格的快速上升。也就是说既要保增长，又要防通胀。 请大家注意，中央政治局开会，据我所知去年7月份提出来和当时提出来的要防止经济由偏热转为过热，到了今年1月份的时候，中央政治局又开会两防：既要防止经济偏热变成过热，又要防止物价局部的价格上涨，全面的通货膨胀。今年7月份提出来，既要促进经济增长，又要防止经济增长过快。看看这里面的变化是什么。有数据显示：中国的宏观经济增长速度已经出现明显的放缓，特别是出口，我们的投资增长速度也放慢了，消费增长速度还比较快。在这样的情况下，通货膨胀率还是很高，所以提出调控的目标首要任务是两个方面。我刚才跟卢总说，我认为还有一个是促进就业，应该是保增长、防通胀、促就业。 在这样的情况下，看看房地产市场发生了什么样的变化。在讲这之前，我先讲讲我看的一篇文章，题目叫做《兴奋，上海房地产对GDP的贡献为负》，什么意思？就是说他高兴地看到上海房地产对GDP的贡献为负，他感到很高兴，我觉得这有点儿奇怪。为什么会有这种想法呢？很多人都有这种想法，他认为把房地产作为支柱产业是错误的，房地产是支柱产业房价增长过快，宁可房地产负的增长，这个很奇怪。就像现在的粮食产业，好象粮食产业是负的才是正确的，这种想法有些偏颇。房地产业是国民经济的支柱产业，这不是谁说了算的，这是客观存在的。我们的支柱产业现在是什么样的呢？现在的房地产业发展情况怎样呢？我想用一组数据告诉大家。 第一组数据，房价。对于房价有三种说法，官方有两种说法，第一种说法就是同比。今年6月份的时候，全国的商品住宅价格同比上涨9.2%。同比恐怕还得继续8%、9%，到年底的时候增幅可能会越来越小，去年下半年涨幅很大，今年下半年不一定涨幅很大，甚至持平或者下降。第二种环比。今年6月份的房价比5月份的房价涨了0.1%，5月份比4月份涨了0.2%，4月份比3月份涨了0.3%，我们的环比还是增长，但是增幅在下降，而且增幅比较小，而且有1/3的城市环比开始下降。我在这里告诉大家一点，高挡住宅的环比上涨0.2%，90平米以下的住宅下降0.2%，供求关系就是这样。第三种老百姓经常讲的，我们感觉到的数据但是统计没有，房价和最高价位比现在怎么样。济南最高价位可能是去年十一月份，也有的可能说是去年九月份，现在这个价格和最高价格比怎么样，有的说下降了或者涨得很慢。有趣的是，我看到昨天济南的报纸说济南的房价同比一月比一月高，6月份增幅8.8%，5月份增幅8%，一月份增幅7.5%，什么原因？这里面我也没搞清楚，总之，济南的房价同比有百分之八点几的增长。 第二组很重要的数据是交易量（商品房的销售量）怎么样。据我掌握的数据，从今年5月份开始，全国的商品住宅销售额和销售面积首次出现了双降。什么叫首次？1998年房改以后进入个人买房市场以来，商品住宅的销售面积和销售额在今年5月份首次出现了双降，过去同比都是增加的，今年出现了下降。但是很奇怪的是，今年上半年的竣工面积数量和销售面积数量之间仍然是竣工面积远远低于销售面积。什么原因？去年销售量增加了20.7%，增加得很快。相对去年而言今年下降了，而且这种下降的趋势6月份比5月份多，我估计下半年这种下降的趋势会继续甚至还会加大。这是我们当前房地产市场的一些数据。 这样的数据说明什么？我们现在的楼市出现了什么状态？为什么会出现这种状态？要了解今天必须简单地了解昨天，要了解明天必须把今天和昨天的情况进行深刻的分析才能得出先一步楼市发展的态势。为什么现在会出现这样的情景？我们看一下去年的房地产市场特别是去年二三季度一直到第四季度的房地产市场，我们全国的房地产市场处在亢奋的氛围中，开发商在抢地皮，老百姓在抢房子，开发商在恐慌性地买地，老百姓恐慌性地买房，销售量、销售价格猛涨，为什么？需求旺盛。无论是土地市场还是房屋市场，都出现了需求过旺的势头。这是怎么造成的？当然是购买力。这种购买力是怎么支撑的？一方面是大家有钱，开发商有钱要买地，老百姓有钱要买房。这钱从哪来的，有的是从银行借的，还有是股市。我们发现，去年的楼市出现了亚健康状态，有些地方已经出现了不健康状态。房价、地价涨得实在太快了，这种现象在去年恐怕是首次出现。 究其原因这和政府的宏观经济层面和金融环境都有关系。我想讲一下金融环境。为什么去年的房地产业涨得这么快？是因为去年的金融环境。从美国次级贷看出了这点，从中国的房贷市场也充分证明了金融和房贷之间的紧密关系。为什么07年会出现亢奋？大家看到在土地市场上开发商拼命拿地，钱哪来的，股市哪来的，为什么出现大牛市、出现了IPO、出现了增发？这样的股市情况下，开发商的融资渠道加快了，融资成本比较低，所以他们可以有更多的钱来买地，而我们的土地供应是有限的，相对充沛的资金和紧缺的土地面前这必然导致土地市场的供不应求。为什么股市会好？2006年金融体制改革取得了突破，股权分置改革使我们的股市出现了赢市。金融改革资本市场好了推动了股市，这有很大的因素在里面。大家都在买房，老百姓收入提高、拆迁、自住需求以外，最大的一个需求是投资需求，投资需求支撑了楼市很大一部分。这和金融也有关系。为什么？2006年银行改革、股份制改造、银行股份化，有钱了，银行要提高它的经济效益。到目前为止，我们的银行仍然认为个贷是最好的资产，最好的金融品种。2007年楼市的旺盛和个贷的大幅度增加是联在一起的。个人住房抵押贷款2007年一年同比增加了88.4%，过去每年增加百分之十二、十三了不起了，干什么？支持个人买房。老百姓除了30%以外，大部分是从银行借贷的。我们的数量供应有限，但是需求在增大，当然也是推动楼市兴旺的原因。 根据这样的分析，除了其他方面政策以外，金融环境的变化、从紧的货币政策、收紧信贷，土地市场买地促进信贷，股市也出现了熊市，楼市个贷又收紧，必然使我们的需求（无论是对土地的需求还是房屋的需求量）放缓了。大型的房地产市场调控应该是有效的。市场周期的变化加上国家宏观政策的调控，使大家对楼市观望，这种观望恰恰理性回归的亿表现，因为我们不能继续去年的那种亢奋。在宏观经济周期的变化中，宏观经济已经连续十几年高增长，特别是最近几年我们的GDP都是10%以上的增长。市场经济是一个周期，有起飞的时候也有降落的时候，不可能始终平稳的。宏观调控就是使周期的变化波动小一点，波幅小一点，起飞别飞得太高、降落的时候不要硬着陆。现在中国的经济处在周期往下走的状态，楼市也会发生变化。房地产市场一定要看清楚宏观经济的变化，再加上采取政策措施，整个楼市正处在平稳的或者理性过渡的阶段。我说，中国的房地产市场处在供求关系重要的调整期、处在房价的高位盘整期（供求关系的盘整、房价高位盘整）。 现在对楼市如何评价？我觉得应该客观地来看。根据中央对整个宏观经济的要求，对房地产市场保持平稳、健康发展的要求，房地产市场也应该按照中央调控的目标来做。 这次政治局会议提出来“适时微调”来把握宏观调控的节奏、重点和力度。适度微调，现在的宏观经济不确定性因素很多，因此中央提出来宏观调控中要掌握预见性、准确性、针对性、灵活性，适时调控。房地产市场跟其他市场不一样，它是地区市场，济南市场和青岛市场不一样，和深圳、上海市场更不一样。房地产界前四年已经开始奥运会了，奥运会的项目是什么？4×100米接力赛？2004年、2005年、2006年、2007年我们房屋的增长速度相比房价增长很快，2004年是第一棒房价涨了百份之十几，2005年、2006年第二棒控制下来了，2007年是第四棒，到了冲刺阶段。现在到了柔道的阶段，有的说是跳水，我不希望跳水下去。如何使我们的柔道运动发展起来，使房地产市场处于一种平稳的发展态势？体现在什么方面？我的理解是：要想稳定楼市，首先要稳定供求总量。 我现在关注的是销售量的下降，特别是在大城市销售量明显下降，北京、上海下降明显，深圳更不用说了，好在中西部地区城市还在增加，中小城市销售量在增加。如果不能保持供求关系总量的平衡，销售量的下降应该引起我们的高度关注。销售量的下降会导致投资规模的下降，房地产市场投资规模的下降，必将会涉及到十几个行业（卢总算了算九十多个行业）、近百个行业的投资增加速度下降。房地产的相关行业多少人在就业？就业如果下降了，那意味着什么？在出口下降的情况下，房地产这一支柱产业也出现下降的话，不可想象。投资的下降、供求关系的下降，再加上房地产市场的下降，对金融造成的影响就更大了。大家知道，金融和房地产市场是纽带的关系。国务院这次召开座谈会，请了专家，专家专门讨论了房地产和金融的关系问题。要想问题房地产市场，首先稳定供求总量。第二，稳定发展预期。请大家注意，总书记、总理讲话中都讲到“稳定发展预期”。我们整个预期稳定不稳定？对房地产市场稳定不稳定？不稳定。这个很重要。从理论上讲，为什么房地产市场预期很重要？房地产这个产品既是消费品又是投资品。从消费的层面看，它的价格是由供求关系决定，从投资的角度看，它的价格是由预期来决定，人们看好肯定涨，人们不看好肯定会降。所以，如何稳定预期、特别是如何稳定销售量这是我们目前要做到的。 总书记讲到了“适时微调”。两个微调，一个微调就是根据发展速度的情况、变化，适时地或者适当提前调控，不能晚了再调控。比如说原材料价格，有人说，前几年高增长、低通胀的时候那时候就提出原材料调整可能花的代价比现在少。如果发现房地产有问题苗头的时候就采取一定的措施，那要比产生问题以后再调控花费的代价要小。所以微调是政策之内的微调，适时地微调很重要。但是各地情况不一样。中国的房地产市场不能用深圳代表全国，也不能以北京、上海代表全国，因为市场差异很大。比如深圳，去年涨了50%，今年降30%，应该的。 为什么？因为它的泡沫很大，不调控也得破。但是有些地方去年在涨，但不至于像深圳泡沫那么大。深圳的泡沫为什么那么大？深圳买房子的30%是投资短期炒作的，济南有多少是炒楼的？有，恐怕比例很小。深圳跳的话大家都跟着往下跳，这种观点是不对的。深圳都断供，其他地方都断供吗？当然深圳不会断供，银行不良资产率0.1%都不到。有些人扩大是为了自己的利益，不要把一些概念、一些事情夸大了。有些不太负责任的媒体也夸大其词。所以，稳定预期非常重要。希望政策微调，也希望价格微调。什么叫防止大起大落？我们的价格不要大起大落，我们的市场不要大起大落，实现软着陆。政策实施微调，价格实施微调，开发商心里应该有数，不要像去年那样盲目地涨，一个礼拜涨一千，两个礼拜涨两千，这种涨法不行。现在的情况下，适当调整价格，你是促销也好、定价合理也好这都是市场保持稳定的一种态势，不要把责任都推给政府，政府有政府政策的调控，开发商也要稳定自己，包括营销商也是一样，使市场平稳发展。 通过“两个稳定”、“两个微调”实现“一个换取”——以时间换空间。去年一年的房价涨了未来两年的房价，最起码在未来一两年当中，我们的房价平稳发展。用一两年的时间平稳房价换取一两年的空间，因为价格和价值之间有一定的关系，不能想让房价一路往上攀，不可能的。销售量也不是每年都增加很大，但是大幅度的下降也是不利于房地产的。 如果能够使楼市保稳，既要做稳又要唱稳。做稳就是供求总量、行业、企业做稳；唱稳就是我们的社会舆论不要把中国的房地产市场唱衰了，唱衰再起来对整个这不是为了某某利益集团，不是为了开发商的利益，而是为了整个社会的利益，为了整个经济层面的平稳较快增长。经济周期到这个时候，房地产就作出了我们应有的贡献。谢谢！ | 
焦点房地产网 
