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编者按
“一铺养三代。”崇商的广州人，对商铺的含金量有自己独到的认识。
本期专题，我们通过对专业服装市场“白马”、IT旗舰卖场太平洋电脑城、北京路步行街、地铁商场动漫星城等几大市场“铺王”的实地采访，力图揭示商铺背后的产业链、生态圈，探索古老商都广州当下的境遇与趋向。
没有永远的“铺王”。我们所选取的案例，其地段可能是所在商圈（商场 ）最有特色的，却未必是所在商圈最贵的，同样，最贵的商铺，也未必是最赚钱的 。在北京路，一个商铺的功能已经不仅仅是赚钱，还具有树立一流品牌的功能 ，因此，对“铺王”的解读，一定会远远超越租金贵贱，而在乎其所蕴含的价值和商业启发。
下期专题，我们将对中大布市、环市西路鞋城等在全球价值链上具有“环 节”含义的商圈“铺王”进行追踪，与你一起深度解读“铺王”背后的秘密。
租金持续上涨，商铺已成稀缺资源
北京路靠人气擎起“铺王”旗
一边欣赏“千年古道遗址”，一边品尝广州小吃，然后慢慢地挑选各种名牌服饰和饰品等——位于广州越秀区的北京路步行街，堪称广州功能最全、本土特色最浓厚的商业步行街。据统计，北京路节假日高峰期日游客量达60多万人次，这一极具人气集聚能力的特点，注定了这块660米地盘上势必会风起云涌。
作为一个有着180多个登记在册的消费品品牌的商业街，“商业暗战”为之带来的是一种“非常态”的商业生态，这种商业生态背后的推动因素是什么？将朝着什么方向发展？答案或许能给从业者中带来一些启示。
“唐僧肉”般的铺面
在许多专业市场，“铺王”可能十年不变，但在北京路步行街却是另一回事。
孙先生最近在网上挂出了一个北京路的店面，号称“北京路中段铺王”，面积350平方米，价格75万元/月。孙先生是美联地产越秀路分店的工作人员，当记者向其求证“铺王”之称是否名副其实时，他表示，“不敢肯定是最贵的店铺，但号称铺王旨在表明这个铺面的条件好，以便于吸引投资者”。
按照每平方米的单价来算，位于北京路与西湖路交叉口，面积才12平方米左右“聚原味”餐饮店，租金约18万元，一度被号称为“铺王”。然而，当记者前往该公司了解情况时，公司工作人员张女士表示，如果在2006年，位于北京路与西湖路交叉口的聚原味商铺被称作“铺王”或许没有问题，但如今商业形势已变，价格更高的铺子层出不穷。她表示：“因为很多好的地段价格一年一变，本店的价格很可能被后来租出的店面超过。”
事实上，北京路的店面价格用“水涨船高”来形容一点儿也不过分。自2000年以来，随着北京路步行街商业开发步骤的迅速推进，商铺出让价格增速远超广州市房价上涨速度，或许是受了“一铺养三代”的观念驱使，投资者就像盯着“唐僧肉”一样盯着这里的每一个门面，一有风吹草动，大家就群起争夺，这一状况进一步助长了北 京路的人气和价位。
许多品牌也盯着北京路的商铺，并随时准备跟进。2006年，原本拥有10多平方米门面的“聚原味”，因承受不了逐年提高的租价，将靠近广百的一侧门面退了，只留下3米多宽的门面继续经营到现在。当这块“风水宝地”被让出来后，迅速有新的商家入驻——忙于四处扩张的“南湖国旅”以更高的价格拿下了该门面，还将楼上的办公间一并“吃下”。
“除了班尼路、佐丹奴等品牌店比较稳定外，每年都会有商家因承受不了高成本而退场，另一方面也不断有新的商家涌进来。”在北京路经商已有十四年的伦立勇说。
品牌身份的象征
“北京路的商铺现在是稀缺资源。如果你诚意想租，就早点过来看。”北京路285号银座商场一间商铺的业主沈女士在电话中这样说。
这间拟重新出租的商铺有9平方米，开价是16000元/月，与目前的租户签订的出租合同还有一个多月到期，下一个租户能不能提前找到，沈女士似乎一点也不着急。
北京路商铺确实不愁租，这一点对于专业从事商铺中介的孙先生也深有体会。“只要有铺位，挂出去后，两个月内必定有愿出高价的下家接盘。”孙先生说，今年上半年，他经手的北京路商铺出租业务仅3单，但这3单让他做得相当舒畅。
兵法云，两军对阵，必先争制高点。商场如战场，亦有“商家必争之地”，而在广州，这个“制高点”就是北京路步行街。
在北京路299号铺位开雪糕店的伦立勇对此有着深刻的理解。他曾亲眼目睹了北京路10年的“商战”和变迁。按照他的说法，北京路步行街的格局变化叫做“一鸡死，一鸡鸣”，去了一个，马上会有新的再来，这背后的驱动力是什么？
是品牌扩张欲。“你花很多钱去做电视广告，品牌宣传效果往往也比不上在北京路开一家店面。” 伦立勇说，品牌商家已经将北京路当做一个品牌身份象征，“进来了，就表明你已经是一家有头有脸的正规品牌了。”
据业内人士透露，近两年，北京路的商业格局已相对稳定，很少有大进大出的品牌。各商铺的经营者甚至在已有铺位的情况下，还盯着有无其他档口退阵，以便跟进。短短660米的北京路俨然成为品牌企业参与“商战”的第一前线。事实上，不少商家已处于保本经营甚至亏损经营，但为了支撑品牌形象，他们一直在“硬扛”。
经常出入北京路的网友彭汉文认为，北京路人气为什么这么旺，商铺为什么这么俏，从一件小事就能看出门道来：7月21日，一位老头在脑袋上用针扎了205面旗，在北京路上行走，引起人群轰动——如果想让尽量多的人看到你的作秀，就不妨到最有传播影响力的北京路来。
商圈将进一步扩容
据了解，目前北京路商圈还在拓展其商业规模和影响力。
启动开发北京路地下人防工程，置换原第39中学地块用作商业用途，整治禺山路，打通北京路与文德路在产业上的联系，天河城百货入驻名盛广场——在越秀区政府工作报告的描述中，北京路步行街商圈将进一步扩容。
这些设想正在实施。7月1日，集美食、购物、写字楼为一体的东方文德广场在文德路破土动工建成后将成华南最大的字画交易中心，该区域将提供800个车位；预计投资约7500万元的大、小马路站段地下工程已经进入前期开发阶段，建成后地下首层作为商场，二、三、四层可做地下停车场。
从对停车需求的着意设计，不难看出，政府意在将北京路商圈，逐步打造成面向高端消费者的商圈。
这或许是因为记取了以往的教训。数年前，北京路因为周边车位奇缺而“痛失”了许多高端消费者。而后来建成的新广百广场、北京大厦、名盛广场和光明广场，因为其针对高端消费者的设计，吸引了相当部分高端消费人群。
作为北京路商户之一的伦立勇认为，北京路的商业氛围浓厚，但目前主要消费者为打工者和工薪族，如要发展，将来应该并且可能打造成品牌汇集之地。“政府应该支持并吸引大的项目进来，将小商铺改造成大商场，以便吸引高端消费者。”
不过，广东省连锁经营协会会长助理、第一商业网总裁黄华军却认为，以商场模式主导的步行街，有不少遇到开局不利的情况，走上良性发展道路并非易事，如何准确定位经营、如何注入现代商业元素，操作宜谨慎。
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广州“铺王”大揭密（下）
失落的“铺王”
作者：安卓、全思儒 2008-8-4 22:20:43
编者按
上期广州“铺王”大揭秘，深度解读了北京路、天河电子市场、白马服装市场等商圈的铺位高租金背后的秘密。本期专题，我们重点寻找了珠三角制造业在全球价值链上具有“环节”含义的站西路鞋业商圈、中大布市、清平药市和芳村茶市的“铺王”，结果却让人大跌眼镜。这些昔日因珠三角制造业而兴起的专业市场，如今 “铺王”身价已经大幅缩水，如站西商圈的鞋业专业市场，旺铺租金已经从高峰时每月10000元/平方米，滑落到当前的每月800～900元/平方米，相差十几倍。
分析这些失落的“铺王”，原因正是因为珠三角制造业面临转型引发市场动荡，而市场主体却来不及调整，致使商铺需求锐减，“铺王”身价自然缩水。
既然旧有“铺王”是因产业而兴，又因产业而衰，那么投资者完全可以把当前的时间段看成旺铺洗牌和新“铺王”孕育的过程，从而为判断未来“铺王”出在哪里提供历史经验。
站西路商圈“铺王”缩水凸显背后产业低迷现实
在世界市场以物美价廉著称的中国制鞋业，一场酝酿许久的“革命”正在爆发，上万家鞋厂倒闭，供应商、代理商不断变化，没有外商知道生产中国鞋的企业明天是否还存在，在一系列不确定性中，中国鞋子在世界的格局已悄然变化。
被称为“世界上每三双鞋中便有一双来自广州市站西路”的鞋城批发商圈，正在“革命”中激荡沉浮，他们上联中国的鞋企、鞋材等供应商，下达全球各地的进货商，两股力量在这里交汇，无论议价权掌握在谁的手里，中间批发商的利润都将面临巨幅缩水。
铺王贬值：从10000元到800元
上午11点，位于站西路的“步云天地”鞋业批发市场依旧冷清，一楼靠近正门的档主王雨坐在店内，百无聊赖地翻着一本杂志。在她身后，是一排排放置整齐、颜色各异的女士凉鞋，偶尔有一两个外国人出没在店铺外，王雨都会欠起身来，用熟练的英语热情地打招呼。
早在上世纪90年代初，站西路就已成为闻名海内外的鞋业专业批发市场，借助便捷的铁路、公路运输，该商圈吸引了珠三角大量批发商入驻，而这些批发商背后，是华南地区上万家大大小小的制鞋企业。
数据显示，世界主要知名鞋类品牌年产量的60%由广东制鞋企业贴牌生产。
现如今，包括步云天地在内，站西路商圈已拥挤着大小鞋城十余个，均以外销为主，虽然同为外销，但这十余个鞋城的客户定位却存在差异。比如九龙鞋城多做黑人生意，其鞋子码数够大，价格便宜，但质量一般，而步云天地则档次较高，质量好，前来下订单的欧美人居多。
“现在生意越来越不好做了。”王雨坐在店里感叹道，尤其是奥运会在即，拿货客商减少，王雨的接单量对比往年同期锐减了四成。
在站西路，外国客商减少，是一件非常可怕的事情，这意味着接单量减少，一大批鞋商因此转行，而其背后大大小小依赖批发市场开拓销路的鞋厂，可能因为无单可做而倒闭。
事实上，在广东，这种严重依赖外贸的经济模式已经开始萎缩。据广州海关统计，2007年，广东省鞋类出口量达34.7亿双，占我国鞋类产品出口总量的42.5%，而2008年上半年，广东省出口鞋类产品16.3亿双，比2007年同期下降15.8%。
由于行情不好，步云天地的铺位租金也没有太大的变化，“现在大家都不愿意做鞋了，哪里还有什么铺王。”王雨说。据步云天地一位工作人员介绍，从一楼到十楼，几乎每层都有空出的铺位。
“站西路鞋业批发商圈的整体形势不大好。”置业公司一位经纪透露，在最火的年份，该商圈铺位租金一度达到每月10000元/平方米，现在，即便是在生意最好做的步云天地，一楼租金不过每月800元～900元/平方米。
例如王雨20平方米的铺子，月租30000元，再加上每月18元/平方米的管理费，平均下来，每平方米1518元/月，如果以单价计算，这家商铺算是步云天地的“准铺王”。
“现在，主要是位置决定了同一层商铺租金的变化。”王雨说。
陡增的商业风险
持续的低迷，来自于上下游的挤压。
一方面，由于劳动力成本上升、人民币升值、原材料价格上涨，鞋企也上调了鞋子的出厂价格。“平均下来，一双鞋至少要涨价5~8元才算合理。” 广州市白云区一家中型鞋企的老板称。
而另一方面，刚刚经历次贷危机的欧美客商，还没有从萎靡的经济中回过神来，却要面对价高一筹的中国商品。况且，站西路商圈的鞋仍处于中低档，欧美客商可以接受安踏等国内知名品牌的涨价要求，但并不见得会接受站西路的涨价要求。
“所以客户坚持他的价格，而我们也在坚持自己的价格。”王雨说。
现如今，价格是站西路商圈的敏感词汇。在步云天地，几乎每间店外的玻璃幕墙上都贴着“同行免进”的牌子，王雨也会像防贼一样防着那些看似同行的人进到铺子，每进来一个客商，王雨都会问一句：“在哪里做？”
“他们一方面是探款式，遇到好的款式就抄袭，更重要的是探价格，其实大家的款式都差不多，主要就是对比互相之间的价格。”王雨说。
一旦一家商铺的价格有所回调，与此同时几乎所有的商铺都在降价，在这密集4000余家商铺的商圈里，竞争达到了白热化，谁也不想在价格上被对手打败。
除了价格，对于像王雨这种同时向几个厂子拿货的批发商而言，另一个风险伴随着鞋企的剧烈震荡而来，这就是合作伙伴的变更。
“现在，倒闭的鞋企越来越多，可能今天大家还是合作伙伴，明天鞋厂就人去楼空了。”王雨回忆，曾经一个合作多年的鞋厂，转眼间就倒闭了，老板不但卷走了她的预付款，订单也只完成了1/4，留下一群几个月没发薪水的工人，而客户的交货日期一天天临近，如果完不成，一方面面临赔偿，另一方面也丧失了优质客户。
“所以，我现在选择合作伙伴时更加谨慎，主要都是些大厂。”王雨说。现在，王雨每个月能批发2万～3万双鞋子，每双鞋子赚的是4元～7元钱。月营业额最好时能达到30万～40万元，在而在早些年，月营业额上百万元毫不困难。
最坏的年代，也是最好的年代
随着价格的上涨，精明的欧美客商也在改变自己的进货渠道，不再通过像王雨这样的批发代理商，而是直接面对厂家，实现从工厂到市场的无缝对接，减少了中间环节，自然降低了成本。
现如今，鞋厂在批发市场内设立的品牌形象店越来越多，而像王雨这样的品牌代理店则越来越少。
有的厂家干脆在批发市场内设立营销中心、研发中心甚至品牌推广中心。据步云天地一档主透露，他本身就是厂里的销售主管，二楼的店做产品展示，在九楼，是厂里设立的营销中心，专门对接工厂，处理外销的订单，而厂子则在东莞厚街。
“这样做的好处是厂家直接把脉市场需求，并及时做出调整。”上述销售主管指出，代工外销的鞋企，毛利率平均只有10%，净利率更低，所以只能以量取胜。在出口条件恶劣的情况下，大的鞋厂开始重视拓展客户网络、打造自有品牌和提高营销实力，期望借此挺过鞋业的“冬天”。
花旗银行中国有限公司首席经济学家沈明高曾指出：靠人为压低要素价格而获得的竞争力不可持续，只能在扭曲成本的环境下生存的企业理应淘汰。要素价格正常后，整体经济的效率会因此提高，收入分配将更合理，中国经济增长的独立性和可持续性将得到增强。
事实上，这种“优胜劣汰”的效应已经出现，在温州，秋季鞋的订单数量比去年同期增长了30%～50%，平均订单单价，与去年同期相比实现了10%～15%的提升。
“和珠三角鞋企以OEM为主导、外贸依存度高的商业模式相比，温州鞋企在自主品牌建设、内外销渠道开拓方面更具优势，所在当国家宏观政策调整之时，回旋余地也更大些。”一位业内人士指出。
吴敬琏在评价今年的中国经济时，曾有一句话非常形象：这是最坏的年代，也是最好的年代。
或许对于整个鞋业而言，这是一个改变世界竞争格局的好时机，但是，对于繁华了近20年的广州站西路商圈，或是更多类似于王雨这种批发商而言，最好的年代何时才能来临呢？
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ALAN
