本报讯 (记者李静睿)全国工商联日前在全国政协会上，递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

　　其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。

　　土地财政让政府成最大受益者

　　调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。

　　而在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。

　　工商联认为，这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，而这从某种程度上变相提高了房地产开发项目的直接成本。

　　报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。

　　此外，土地成本过高不仅增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。

　　投资缩减致政府可用财力降低

　　全国工商联在报告中警示称，由于房地产投资缩减，土地拍卖价格大幅下降，大大降低了政府可用财力的可持续性。此外，由于商品房滞销，开发企业无法回笼现金，使得金融机构面临潜在的巨大风险。

　　调查数据

　　总成本近三成用来纳税

　　调查显示，除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。

　　开发项目政府收入超四成

　　调查显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，企业的剩余所占份额只有26.14%。而如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%。

　　沪六成销售收入归政府

　　从单个城市来看，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余只有4.15%；而北京流向政府的份额为42.42%，企业剩余只有11.87%。

　　支招

　　建议1 税收整合为房产税或物业税

　　全国工商联在报告中建议，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收，整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。

　　房地产税收体制改革的目标，应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预、降低房地产市场的交易成本、提高交易效率，又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。

　　建议2 改革土地“招拍挂”制度

　　在报告中，全国工商联建议，要改变过去的纯粹以“价高者得土地”的招拍模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中。

　　如果将这些因素考虑在内，不仅可有效配置土地资源，同时也会大大促进社会环境的和谐发展。

　　《中国经济周刊》记者  谈佳隆/上海报道

　　今年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿(下称“全国工商联发言稿”)，引起极大争议。

　　该发言稿称，全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。

　　对此，上海市市长韩正在“两会”期间接受记者采访时质疑称“不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误”。不过，他在会场上并没有透露自己掌握的数据。

　　3月18日，韩正市长在上海“贯彻落实国务院加强县市依法行政电视电话会议”上表示：“今年上海市政府承诺，政府性基金将进一步向社会公开。”依据上海若干年的财政预算报告，上海的土地出让金占了政府性基金中的很大比重。

　　《中国经济周刊》近日从知情人士获悉，上海规划和国土资源管理局正在组织文件和测算相关数据，可能不久之后将通过“公开澄清”的方式来“回应”全国工商联发言稿的数据。

　　不过，或将“公开澄清”的内容中，极可能不包括上海房地产税收数据。上海市政府财税部门新闻联络人徐俊向《中国经济周刊》坦言，房地产税收情况并不属于“应该公开”的内容，因而无义务公开，且尚未接到有关部门要求上海税务部门针对房地产开发商的收入情况进行测算统计和组织文件。

　　64.5%的收入流向政府？

　　全国工商联发言稿之所以备受瞩目，是因为其牵涉到政府与开发商谁才是高房价推动者和受益者这一敏感话题。

　　据记者了解，以774万年薪位居2008年内地房地产商收入榜首的全国工商联房地产商会副会长、北京华远房地产公司董事长任志强在争议中表现颇为积极。

　　3月11日，他在其博客中写道，全国工商联在两会上的报告，揭示了我国房地产开发费用的构成，并将房价中大头是政府的土地及税收所得公布于众，揭示了房价上涨的重要因素。要解决房价高低的问题，应先从政府入手，因为“用高价的面粉是很难生产出廉价的面包的”。

　　全国工商联发言稿中称：“上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为64.5%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%”。

　　这一数据似乎颠覆了人们对于房地产商“暴利”的看法，但对于这一数据的真实可靠性，不单是韩正市长，上海市政府多位官员在接受《中国经济周刊》采访中都表示不以为然。

　　一位不愿意透露姓名的上海市政府官员向《中国经济周刊》记者表示：“你可以仔细去看看全国工商联的那个发言稿，用的数据和一些观点是来自房地产商的。该发言稿完全是披着全国工商联的外衣，袒护的是房地产商自己的利益。”

　　那么引起如此大争议的发言稿，其核心数据来源又是什么呢？

　　《中国经济周刊》在调查中了解到，全国工商联发言稿酝酿于其下属——房地产商会的两份调研报告。2008年下半年，全国工商联房地产商会访问了北京、上海、广州等9个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目，最终形成了一份成本分析报告，该报告的全名是《我国房地产开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述》(下称《概论》)。

　　今年2月6日，房地产商会的《概论》通过《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》(下称《调研报告》)的形式提交给了全国工商联，希望作为今年两会期间作为全国工商联的政协发言稿。之后，全国工商联发言稿便引起了轩然大波。

　　《中国经济周刊》记者通过对上述三个文件的比较后，发现了不少疑问。例如，在《概论》对62家公司81个项目的调查中，取样上似乎并不合理。

　　在上海取样中，《概论》选取了29家公司的30个项目，在广州取样中，选取了19家公司的31个项目，而在北京取样中，选取了只有1家公司的7个项目。

　　更令人匪夷所思的是，作为一个全国性房地产企业商会的“专业调研”，9个城市中的4个城市(西安、苏州、成都、深圳)在采样上仅各选取了1家公司的1个项目。其中成都的项目更仅是处于“规划设计阶段”，苏州、西安、深圳的公司规模属于“小型”，其“陪练”的性质似乎过于明显。

　　此外，记者了解到，全国工商联的发言稿中所有的统计数据均出自“REICO工作室”，该工作室是由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等共同资助建立的。有专业人士向记者表示，这份调查数据的准确性值得推敲，因为可能存在选择性取样的问题，导致调查的科学性有失公允。

　　书记、市长喊话促降价

　　“口水战”的背后，是政府与房地产企业在房价“是保还是压”问题上的角力。

　　“半年来，种种迹象显示，上海对于房地产的政策已经有所转向，政府要求房地产开放商降价的要求已经越来越明确。”一位上海资深房地产业内人士这样向《中国经济周刊》表示。

　　记者注意到，进入2009年1月之后，上海市领导频频向外界传达出这样的信息：上海房价偏高，房地产商应该“顺势而为”、“积极降价”。

　　在今年上海“两会”期间，作为上海房地产商的代表上海城开集团总裁倪建达、上海望源房地产公司董事长季宝红分别在座谈会上向上海市委书记俞正声、市长韩正提出意见，认为上海市政府应该稳房价，不应该大规模建经济适用房和廉租房。

　　对于这样的想法，1月19日，上海市委书记俞正声明确表示：“房价不能高，不能再涨了。”2月21日，上海市市长韩正更明确表示：“目前上海的房价确实偏高了，房价总的是市场在调节，但是政府应该用一些政策来引导，促进消费，价格低一点买房子的人会更多。”

　　一位上海地产界人士向《中国经济周刊》表示：“按照书记、市长的看法，上海出台购房退税、购房入户政策已无可能，而书记、市长呼吁房地产企业积极调价的同时，也应该思考一下房价高企的真正原因，这是全国工商联发布调研报告的初衷。”

　　开发商30%利润中有灰色支出？

　　正当众人针对“数据”问题“各抒己见”之时，曾任第九届、第十届全国人大常委会副委员长的著名经济学家成思危抛出了他对目前高房价构成的看法。在“两会”期间，他在接受媒体采访时表示，2005年，他和他博士生做过一个房价参比模型，然后对北京、上海、福州三个点做了核对。

　　成思危透露：“核对的结果，房价成本包括土地价格、建材成本等等占50%，政府的税费占20%，开发商的利润占30%，开发商这30%里头有一部分是灰色成本，说白了，就是行贿的成本。一种是开发商主动去行贿，另一种是有权力的政府工作人员索贿，你不给我钱我就不给你批，不给你办。”

　　事实上，一年多以来，上海发生的重要贪腐案件中，与房地产有所牵扯者不在少数。上海房地局原副局长殷国元受贿巨额财产来源不明案、上海“炒房区长”康慧军受贿巨额财产来源不明案、上海新长征(集团)有限公司原党委书记、董事长王妙兴涉嫌贪污受贿案、上海地产富豪周小弟涉嫌非法倒卖土地使用权罪案、上海中祥集团原总裁秦金龙涉嫌侵吞国资1.6亿元案、上海市普陀区原副区长张克明受贿案等等似乎都揭示了房地产行业存在“灰色地带”。

　　记者注意到，虽然在房地产商会向全国工商联提交的《调研报告》中并未提及“灰色支出”，但从《概述》中的成本分析中看到了一项“不可预见费”，并占到了总成本的3.08%。