最近几年关于超市方与房东的官司越来越多，这种官司产生的根源主要是双方在租赁谈判中忽略了一些盲区，导致这些盲区的问题在日后的经营中一旦发生，双方都会把相关责任推给对方。所以良好的选址谈判给日后的超市经营还是能提供一个可靠的保障，站在超市方的一面，在谈判中应该注意一下几点：
1、 审查所租赁房产的相关证件。
A、 已竣工的房产应审查其房产证、土地证，消防验收合格意见书的原件，特别注意其房产证、土地证中所有权者是否与我们与之签订合同的房东名称一致，若不一致，应让房东出具房产权利证明。
B、 如果房产正在建设中，应要求房东提供其建筑规划许可证、建筑施工许可证、建筑规划用地许可证等原件。
2、关于房产面积的谈判
合同约定的房产面积应以使用面积为准，若使用面积谈不拢，应约定房产面积以轴线面积为准。
3、关于交房时间的谈判
合同里约定的交房时间至租期起始时间，即免租期，城区应约定为3个月以上，乡镇及农村应约定1个月以上。
4、关于消防方面的谈判。
所租房产必须是具备消防验收手续，达到合格的商业用房，如在超市开业之后对方消防仍未验收，将会导致超市的营业证件无法办理。
签订合同时，消防应注意：单层面积在1500平方米以下的，不论物业是在乡镇还是城区，不要求上喷淋系统，但应注意要求房产具备2个以上的消防出口，要上消防栓，消防栓的距离在20-25米之内消防栓的水管必须是铁制的;若房产单层面积超过1500平方米，不论乡镇还是城区，消防部门要会求上喷淋系统，同时注意要求房东对以后消防喷淋系统的维修维护、人员值班的安排，如果是钢结构的房屋，钢结构必须刷防火涂料，涂料厚度也有要求，保温材料要使用玻璃丝绵。
5、关于用水方面的谈判
乡镇农村店使用地下水也可以，但必须要求房东出具当地卫生监督部门的质检、符合饮用水标准报告。城区店必须使用自来水公司的用水，房东要负责好自来水公司的开户和超市方独立水表的安装。
6、关于用电方面的谈判
确定用电负荷(根据面积、预计运营期间用电情况)，以免开业后电量不够。谈判时应详细约定用电负荷，并体现在合同条款中，确定：电源输入功率最低要保障每平方米0.1个千伏安，如1000平方米的房产，电源输出功率则不得低于100千伏安，同时要必须约定好主配电线路的规格与材质。
7、关于暖气(空调、锅炉房)、天然气(液化气)的谈判
前期的入网费、暖气安装费由谁承担要明确，通常入网费一般有房东承担，能够安装天然气的一定要安装，天然气安全，使用成本低。如果液化气和锅炉房等需要超市方自己上的，注意约定液化气房、锅炉房的位置。
8、合同里应详细约定房东的交房条件：
(1)地面混凝土、墙面(顶棚)刮泥子，采暖、电梯(货梯)的土建基坑、天然气、停车场都要由房东来完成(以上条件房东应在交房之前全部完工，该条款应做为交房的主要条件)，这样可以减少超市方在开业前期的投入。例如：要求房东墙面应如何处理、地面应如何处理、顶棚应如何处理等。应尽可能要求房东增加在土建部分、基础设施方面的投资，如安装电梯，可以要求房东负责电梯井道的施工。
(2)要考虑排烟的排放问题，空调室外机的安放位置，能在合同里签订的直接注明，以免日后周边居民投诉。
(3)水、电房东应根据超市要求的量来提供准确数量并拉到指定的位置，交款方面超市方应跟当地职能部门直接交费，并要求提供正规发票(电要增值税发票，财务可以抵扣)。
总之，选址谈判好可以减少超市前期的投资，并能满足超市以后经营需求，同时也要换位思考考虑出租方的利益，达到双赢的目的，使谈判得以圆满。
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- 该帖于 2015/1/26 10:27:00 被修改过
