9月24日下午，来到滨湖最成熟的区域——滨湖世纪城,一年前这里发生的大规模商铺“撤退潮”影响极大,如今,沿街商铺大部分依然空置,门口贴着“门面出租、招租”的字样,迟迟找不到下家接盘。“交付一年之内的社区,商业完全开不了业甚至没有装修的很多。多年来,合肥土地拍卖从来没有纯住宅用地和纯办公用地,基本都有配备20%左右的商业,从规划初期就导致合肥商业供应过量。”安徽省清源房地产研究院院长郭红兵分析指出。社区商业经营不善外,这些年逐渐成为商业主体的综合体在合肥也是不温不火。9月25日,周日下午,记者在合肥市最热点的政务区旁的新地中心走访,发现在周末整个商场也几乎没有**。而在围绕政务区1公里以内已开业和在建的商业地产项目共6个。
合肥惠凌房地产研究中心发布数据显示,2015年合肥大中型购物中心将达55家,人均商业面积近4平方米,超过了发达国家人均商业面积1.2平方米的警戒线。2011年至2015年累计成交商业地产六万余套,商业地产的盛宴背后只剩下剩宴。值得一提的是,尽管运营疲软,但高企的房价和一线开发商的加入,还是带动合肥市商业地产不断增加。
“由于现在整个合肥市房地产投资热情高涨,投资性房产导致新小区入户率都不高,**不能聚集商业就无法盘活,配置的商业库存和空置会继续高企,这是个恶性循环。需要政府重新摸底分析。”郭红兵说。
凄惨的现状
作为滨湖新区最早启动的板块,滨湖世纪城是该区居住、人文、商业等气氛最浓厚的地方。按照规划,整个滨湖启动区合计约10万人。然而,映入记者眼中的滨湖世纪城沿街商铺却颇为冷清,尤其在中山路沿街商铺和北至洞庭湖路一段的天山路附近的沿街铺面,一条街道几乎是空置的。
“那个地方位置太偏。”中山路和紫云路交叉口一家餐饮店的工作人员老陈说。在整个商业街,人气最旺的就是餐饮店。但老陈称,店铺经营并不理想。“大环境整体不好,小餐馆跟着遭殃。这个地段位置比较好,租金很贵,几乎也是亏损的,老板应该是还没有找到下家,如果有下家可能也会转手。”
“在整个合肥市这种情况非常普遍,新近一年内交付的楼盘,社区商业很多空置没有装修。滨湖世纪城是比较繁华的社区,应该算是社区商业最典型的例子。”郭红兵指出,“土地规划配套商业初期就出了问题,现在投资性住宅越来越多会导致社区商业越来越差。”
体量过大导致人气不足更为明显的还有商业综合体。根据合肥学院房地产研究所对合肥市32名商业地产招商运营经理问卷调查的结果显示,第二季度对商业地产总体运行状况持乐观态度的企业数为0,认为运行状况一般的占57%,不乐观的占43%。预计第三季度,乐观选项的企业数继续保持为0,预计一般选项占比降至50%,而预计不乐观选项上升至50%。
“说明企业预计合肥市第三季度商业地产总体运行状况没有走出谷底。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示。以合肥市最热点的政务区为例,围绕政务区1公里之内,分布有万达广场、银泰城、新地中心、华润万象城4家商业地产项目,还有尚未开业的天珑广场和白天鹅商务中心两个商业综合体。
在9月25日来到合肥市政务区发现,尽管在周末,4家已开业的项目人气都不太旺。唯一**尚可的万达广场,大量消费者也只是停留在餐饮区域。而本土企业建设的新地中心最受冷落,每层楼都有大面积空置,整栋楼空空荡荡。
路过的一位消费者王女士称,“到新地中心买喝的从来不用排队。”相比较万达广场等,她认为万达品牌更有名气,相对消费者更加吸引力。“有了万达广场,基本很少会逛新地了。”但实际上,万达广场外街相对内街人气也差强人意。“其实合肥室内的购物中心都差不多,都是百货,餐饮,电影院,刚开始可能还比较新奇,逛多也就审美疲劳了。”老陈表示。
目前在售的天珑广场,定位为大型综合休闲体验场景式。但在凌斌看来,主题定位过多,“Z”型动线不利于客流汇集;产品设计存在缺陷,容易造成相互干扰;交通难度大,不利于客户导入。在周边强势竞争环境下,后期运营效果恐难尽如人意。商业综合体过剩并不仅仅出现在政务区一个区域。作为老城区的蜀山区、包河区、瑶海区商业总体数量略高于配套还不够完善的新城区。
放眼合肥,人气不足、商铺撤离早已是综合体项目的普遍现状。据公开报道显示,2014年8月,合肥“24小时不打烊”商业综合体——星光天地盛大开业。这个坐拥太宁交口、以餐饮休闲为主的商业综合体在去年遭遇了商户“退出潮”。2015年初,位于淮河路步行街东端的梦之城也遭遇商户撤离、人去楼空的窘境。
事实上,近些年来,合肥还屡屡出现商业烂尾项目,有些至今还无盘活迹象。在繁华的淮河路步行街上,有一栋25层的高楼成了摆设;长江西路上的松芝万象城商业项目至今未完工营业,曾引入商业巨头沃尔玛也与之解约。
投资迅猛 运营疲弱
合肥的商业地产大概是从2010年开始变得十分红火。跟风而上的一些商业综合体的开发商盲目追求规模,缺乏时间考察、详细研究区域定位,如区域人口数量、商业体量、商铺经营收入等。“入市体量多,而且同质化现象也越来越严重。不仅同一商圈少有差别,同一商场内也存在‘无亮点’问题。另外商业发展的变化非常快,购物中心早期以主力店带动客流的方式,现在发现好像都有问题。”郭红兵认为,现在合肥的商业地产大都注重销售招商,在运营管理上远远不够。
“城市发展已经进入综合体时代,但人均消费还远远不够,这也是商业地产难以为继的重要原因。”在凌斌看来,商业地产遭遇困局,还有一个重要原因是消费模式发生变化。“我们过去的商业综合体,又称作‘大盒子’,它是我们每10万至15万人群必须配置的商业,但是随着消费模式的变化,尤其是互联网模式,如淘宝、京东等的兴起,我们的消费模式和支付手段发生了变化,人变得越来越图方便,这时候商业综合体发展会变得困难。”
而最令人担忧的是老项目发展不好,空置严重,新项目又在不断开发。事实上,随着一线房企对本地开发商的冲击,合肥商业地产还在不断增加。据统计,2016年下半年合肥各个区域预计有12家商业综合体项目开业,包括万达第四代产品万达文化旅游城。
另一方面,在住宅狂欢盛宴的带动下,商业地产投资和销售价格也在持续攀升。来自安徽省清源房地产研究院的数据显示,今年二季度,合肥市区商业地产销售套数6851套、销售面积38.58万平方米、销售金额64.57亿元、销售均价16783元/平方米。商业地产销售量和销售均价无论环比还是同比都出现了不同程度上涨,其中销售金额的涨幅最高,同比上涨近一倍;销售均价同比上涨也超过了60%。
根据合富辉煌(中国)安徽公司研究中心数据统计显示,今年1至7月,合肥九区商业类商品房共计成交16192套。虽然这个数字相比火爆的住宅销售显得有些逊色,但与去年相比,今年前7个月销量已远远超过去年,2015年全年合肥市区商业销售套数累计才15668套。
庐阳区、高新区、经开区、滨湖新区四个区商业地产供大于求,其中,滨湖新区的供应量超过2000套,供应套数占到了市区总量的42.62%、供应面积也占到了市区总量的33.19%。政务区是唯一一个供应量低于200套的区域,而且销售量也是各区域中最少的。在合肥市区商业地产面积的库存量中,蜀山区库存面积最多,是唯一超过了50万平方米的区域,其次是包河区和瑶海区。
新站区是自2015年以来合肥市区季度商业地产销售量最高的区域,今年二季度成为唯一一个销售量超过1000套的区域,其单区的销售量占到了市区销售量的40%以上。而且,新站区也是唯一一个销售均价低于10000万元/平方米的区域,而蜀山区、政务区、滨湖新区的销售均价均超过了20000元/平方米。蜀山区的销售均价同比涨幅超过170%。
“由于目前开发商、运营商都不缺钱,合肥市商业地产的销售与自持经营没有到最危急关头,还不能真切的感受商业地产寒意,但虚火后续风险很大,会引发商业地产后续一系列效应。”凌斌指出。“这种情况一方面要降火,从源头上政府应该对合肥商业规划进行重新摸底和分析,减少商业地块供应,否则情况会越来越严重,另一方面,需要向中央去库存里面的创新手段学习,需要利用资产证券化等手段加速不良资产盘活。”郭红兵说。
他进一步补充道,“从业者一定要认清形势,投资者不要被商业地产营销策动,开发商如果没有很强的招商和运营团队尽量不要投。减少商业地产拿地,只有从政府和开发商两方面进行有效控制,商业地产现在的局面才会得到缓解。”
