在商业地产库存风险加剧成为业内共识之时，被誉为商业地产专家的新加坡凯德集团却在不断扩张其商业板块。除了即将在明年开业的多个来福士及凯德广场外，凯德的“输出管理”新模式也开始逐步落地，形成错位经营的稳健发展态势。
逆市扩张“多管齐下”
一边是不断新增的商用物业，另一边却是零售业业绩不断下滑以及愈演愈烈的品牌店关店潮。来自中华全国商业信息中心的数据显示，2016年上半年，全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%，相比去年同期回落4.2个百分点。即便是在上海，情况也不容乐观。易居研究院智库中心统计数据显示，2016年上半年，上海商业用房存量需要54.68个月才能消化完毕。房产专家薛建雄指出，一个10万平方米的商业起码要有30万人口支撑，人均商业消费面积1-1.5平方米。如今，总建筑面积超过30万平方米以上的商业综合体比比皆是，而当地消费人口没那么多，因而造成大量商铺空置。
值得注意的是，商业地产库存风险加剧成为业内共识，而商业地产专家新加坡凯德集团的商业板块却在迅速扩张。除了即将在明年开业的多个来福士及凯德广场外，凯德也在积极寻求“输出管理”的盈利新模式。在长沙，凯德刚刚与湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同。凯德商用华东区区域总经理林建瑞介绍，“为积极适应市场的变化，凯德采取了以自持项目为主、输出管理为辅的策略。未来将继续寻找合适的收购机会以扩大资产组合，同时通过第三方管理合同拓展网络。多管齐下的发展策略将为持续扩大规模和品牌影响力、增加集团收入开辟新的渠道。”
选址看重轨交站点纵
观凯德商用物业所处的位置，都拥有城市核心的绝佳地理位置。林建瑞表示，“凯德一贯重视商业项目的可达性，尤其看重项目是否连接地铁，将带来便利的交通和很强的辐射力。所以在项目的选择上会优先考虑地铁商圈的项目，未来在管理输出的项目上有着同样的诉求。”数据显示，凯德目前在新加坡和中国的地铁商业物业一共有600多万平方米，其中中国有500多万平方米，新加坡有100多万平方米。地铁运营部门公布数据显示，今年上半年上海地铁累计运送客流16.4亿人次，同比增长12%，16.4亿相当于美国和中国人口的总和。
上半年单日最高客流1152万人次，日均客流905万人次。旺盛的客流成为培育地铁商圈的沃土，众多的地铁上盖商业也如雨后春笋般出现。但有业内人士表示，一方面地铁交通能够给商业带来顾客群，商业也给地铁增加客流量。另一方面，地铁交通是希望客流快进快出，不要扎堆集聚，商业则希望客流沉淀下来。并非所有地铁上盖商业都能够吸引消费者的驻足。“地铁商业的开发和运营不仅是一门科学，也是一门艺术。
这既需要开发商的前期工程技术实力，也考验开发商的后期运营管理能力。”林建瑞表示。作为上海地铁上盖商业的先行者，上海来福士广场自2003年开业至今，一直保持着颇高的人气。林建瑞分享了一些运营地铁上盖物业的经验，“地铁商业项目可以发挥更大的加分优势，包括**量大、客流覆盖广、顾客消费习惯快速等特点，使项目可以获取更高价值。比如在设计上，通过更科学的垂直动线以及横向导流，有效组织地铁出口**通往商场的各个地方。同时在业态组合上，注重地上、地下商业的互补经营，最大化吸引地铁**。”
明年多项目面市
值得注意的是，凯德明年即将面市的杭州来福士、长宁来福士、凯德星贸大厦、苏州中心、LuOne，几大项目均为地铁上盖综合体项目。林建瑞表示，目前各项目正在紧锣密鼓招商中，凯德也会根据每个项目的不同定位和规划，考虑布局一些特色的业态和品牌。
长宁来福士位于中山公园商圈，走时尚小资和潮流路线，租户引进会考虑那些精品和中高端品牌，比如电影院引进百丽宫，而超市则选择了City' Super。凯德晶翠广场LuOne是地铁马当路站上盖项目，是建筑大师Moshe Safdie笔下的城市绿洲，代表了绿色可持续发展的未来方向。穹顶天窗、中庭花园、水景幕墙、风铃幕墙，开创了上海购物中心的多项建筑设计先例。
杭州来福士位于钱江新城，将适时增加体验类业态，例如言几又书店及儿童业态，为一向定位时尚轻奢的来福士融入新活力和元素。苏州中心更是城市的新地标，35万平方米购物中心将覆盖最为全面的品牌组合，包括奥运赛事标准的真冰场、电影院等七大主力店的招商目前已基本到位。林建瑞坚信，中国市场潜力巨大，商业地产投资增长迅速，商业综合体项目越来越多，竞争也更激烈。但城市需要差异化定位，每个项目都有其独特的个性与特色，满足消费者需求。应做到拒绝“千篇一律”，商业综合体需要补创新课，定位清晰，错位经营。
