子曰：不知生，焉知死?
然而，对于当下的产业地产而言，却是“不知死，焉知生?”只有多从失败和危险当中吸取经验教训，才能更好地生存发展下去。
鸿伟摩尔董事长杨建伟先生根据自身在产业地产操盘中的经验，提出了产业地产的五种典型死法，以警自我，三省吾身!
1：死于政策依赖症
产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜。在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。
然而，其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，对于行业来说属于系统性风险。众所周知，系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性，此诚生死存亡之利害，不得不高度提防。
2：死于杠杆融资
产业地产是对资金的需求量巨大，无论是前期的投资建设还是后期的管理运营，基本以资本链条为主轴进行操作，要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。但产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的产业，大多数的开发商不得不出售商住配套以养园区。在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下，“以售养园”的模式已然不能持续，更莫说指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目。
很多产业地产商高负债运营已是不争的事实，多数园区处于“短债长投”的局面——产业园区开发和运营期均比较长，回本时间短一点3~5年，长一点8~10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，更需要长期廉价的资金支持。然而，就中国目前的融资市场而言，是很难支撑的。
3：死于产品滞销
产业地产的名号打响是最近一两年的事情，但产业地产的产品却存在已久，工业园区、科技园区、办公园区、生态城、产业综合体、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其产品形态。
与住宅地产不同的是，产业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。而近年来，我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了，一方面，企业对产业地产产品的需求度降低，加上“供大于求”的市场现状，加剧了失衡状态;另一方面是产业地产市场产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡。在市场性供需不平衡和结构性失衡的双重夹击下，园区产品滞销问题已经积重难返。
4：死于水土不服症
产业地产的大规模、批量化异地复制是一个“伪命题”，因其对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高，任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑。
时下火热的“双创”浪潮，的确给产业地产带来利好，但收效甚微。第一，库存高企，面临去化难题;第二，实体企业景气度不振，无力消化;第三，政策利好，新进入者增多，利润被分食。因此，对于上市企业来说，大规模异地复制的噱头可以提升公司股票价值;对于非上市企业来说，可以制造噱头为上市融资、拿地拿政策做准备。但是真相，可能只能靠时间来戳穿了。:
5：死于政府违约局
正常情况下，政府违约对于商业项目的运营，属于政治风险，应划归于系统性风险的范畴。其对市场的影响是偶然性的、不可抗的，但囿于产业地产资金回笼慢、与政府关系密切的特点，开发企业开辟了新的利益模式，即BT模式或BOT模式，以及目前正在探索的PPP模式。在这一系列模式中，企业和政府形成了利益共同体，政府信用关系到企业利益。
对于一线城市甚至是二线重点城市来说，政府财政收入比较充裕，违约风险比较低，相对比较安全。然而，一线城市产业地产业态已饱和，基本没有复制扩张的空间，所以产业地产商们纷纷把目光投向了有一定发展潜力的中小城市。当经济处于下行态势时，负债运营的地方政府机构日子也不好过，房地产发展旺盛时，可以很顺利地通过卖地收入弥补缺口。如今，这条道路走不通了，导致三四线城市地方政府债务的违约率逐年攀升。而进入这些城市的产业地产商，也逐渐感觉到勒在脖子上的绳索越来越紧，渐至呼吸困难……:
鉴于以上五种产业地产“经营失败、走向末路”的死法，鸿伟摩尔董事长杨建伟表示：任何一项经营性事业都是风险与利益的共存体，因此风险管理成为运营管理的重要环节。行业风险识别是产业地产风险管理的第一步，如何有效地判别出行业潜藏的风险因子，通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要，知死而后生!
- 该帖于 2016/10/26 10:08:00 被修改过
