当市场声音普遍看淡实体商业及商业地产投资时，机构资本却正在悄悄建仓 !
当大量开发商正在为商铺散售去化困难而愁容满面时，机构投资者却紧盯着产权单一，经营稳健或潜力可塑的规模化商业项目投下重注!
参与商业地产并购的主体非常多元化，既有地产商、也有基金方、甚至还有实体产业企业集团，但投资商业的目标应该都是一致的：长期性投资配置或为资产证券化时代来临前建仓。
如下事件，我相信只是国内大宗商业地产并购的冰山一角而已，但已预示着的中国商业地产资本证券时代的来临。
ONE(云南城投&银泰置地)
2016年11月云南城投收购银泰置地8个项目：温州银泰城、杭州海威银泰国际、温州平阳银泰城、杭州临平理想银泰城、宁波奉化银泰城、成都银泰中心&泰悦豪庭、宁波北仑银泰城。
TWO(万科&印力)
2016年10月底，万科主导的联合收购体买下印力96.55%股权，被收购的印力集团，前身是深国投商用置业有限公司，曾是深圳国资企业深圳国际信托投资有限公司(现更名华润深国投)下属企业。2013年11月，黑石成为其战略投资者，购入深国投商置40%的股权。2015年2月，在完全卸下国资背景后，深国投商置更名为印力集团。
媒体评价：万科入股印力将加快万科向“城市配套服务商”转型，推动产品和业务升级。
10月28日，万科子公司万丈资本(V Capital)收购上海中区广场，成交价格为23.75亿元人民币，卖家为凯雷地产基金。
TIPS：万丈资本主要聚焦在上海、北京、深圳一线核心城市，目标资产为两类，一类是持有上海北京等城市的市中心核心资产;另一类是收购资产，再对其进行改造、增值。此前，2015年12月，万丈资本联手香港李锦记以57.9亿收购上海企业天地3号楼，创造了2015年上海大宗交易的最高纪录，将其改名为“无限极荟”并进行了升级改造。
THREE(龙湖地产&海外基金)
2016年10月，加拿大养老基金投资公司再度助力龙湖地产，继苏州狮山项目投资合作之后，收购重庆西城天街49%权益。
FOUR(大悦城 &险资基金)
2016年8月，中国人寿和GIC两大机构投资者组建的合伙基金以约 93亿元代价收购大悦城旗下3间公司49%股权，大悦城开始实践轻资产模式，以新加坡凯德置地基金模式为蓝本，向资产管理商迈进。
TIPS：凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托(CRCT)，将其转化为公众投资。因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。
FIVE(光大控股&英利国际)
光大控股继收购重庆观音桥原现代广场进行重新定位、物业改造，成功打造大融城之后，2014年6月底 以17.6亿港元入主英利国际，成为英利国际第2大股东(14.9%)，主导英利国际旗下商用物业，英利旗下解放碑、大坪两大购物中心更名大融城。完成并购之后，光大期望运用专业基金经验及大融城商业经验，谋求将英利旗下优质写字楼和商业地产项目打包成REITS，在适当的时机寻求在新加坡上市。
光大控股的资产+证券化战略因大融城的成功，正在全国目标城市落地铺开。
SIX:
开业约两年的重庆 江北区 某非商圈 大型购物中心正寻求基金洽购，且几近成交，也许信息公披露就在年内。
SEVEN(恒胜&洋世达)
2016年，恒胜集团以近6亿元代价全资收购了重庆长寿区洋世达购物中心项目。
EIGHT(深圳正威集团&东方国际)
2016年，经营几近停摆的东方国际(由7层购物中心+双塔超高层+地下车库组成，总建筑面积28万平方米)，在重庆官方的撮合下，由深圳正威集团全面接盘，目前正威团队已经入住项目进行清算接管工作。
NINE(红星美凯龙&高和资本)
2016年9月，红星美凯龙与商业地产基金领跑者高和资本共同发起设立国内首支家居商业地产并购基金，基金资金规模为50亿元，以“红星美凯龙委托管理商场”为主要资产标的。在经营的过程中把品相优良的业主方资产收归旗下，结合“红星美凯龙——爱琴海”升级转化策略，大赚城市化进程中的房地产及人口红利，同时匹配资本金融手段，实现资产、经营、品牌的超溢价变现及可持续发展。
TIPS：红星美凯龙全国家居门店数量超过130家，进驻城市超过90个，门店获取以“买地自建，租赁、品牌输出”三种模式，门店多以非商业中心的城市郊区的骨干交通选址为主，实现了极低的门店获取成本，在周边社区发展不成熟阶段的阶段以目的消费：建材商城驱动经营;当周边社区发展成熟之后，则升级转型为购物中心：爱琴海;实现一个物业不同阶段的“一鸡两吃”持续赚钱的巧妙安排。在城市化进程持续高速推进的中国内地，红星美凯龙此种模式非常的具有战略前瞻性，完美享用城市化不同阶段的房地产红利及人口红利。毫无疑问，红星美凯龙已经是中国第二大商业地产商，如果配合其高效的品牌输出策略的应用，有一天在数量上与万达比肩也是大概率事件。
……
从以上不完全举例看出，2016年的商业地产并购事件正在集中发生：地产商的轻资产变现策略与资本方“进场重仓建筹”共促了这一局面。可以确定的是，2016年商业地产的并购仅仅拉开中国商业地产资本化的序幕，未来两年，商业地产的资本化进程将更加突出。原因如下：
1、价格合适，值得买。
国内商业地产供应超量，商业地产估值下跌，“筑底买点”初步形成;“买方市场”情况下，资本方可以在市场相对从容的建筹。
2、回报稳定，有投资比较价值。
中国经济增速持续下行已经是公认的大概率事件;第二产业等实体经济的盈利水平与投资回报持续下滑的境况下，商业不动产6-10%的静态投资回报对长期资本的吸引力凸现;并且对于通过对潜力项目价值重塑，2、3年短周期内实现项目大幅度升值的概率较大。况且，在中国城市化进程及基础设施投入(道路、轨道交通、大社区)高速发展期，商业不动产本身就具有很强的保值、增值能力。
优良、潜力性商业地产正在成为规模化资本方(基金、险资、财团)长期、稳健性投资组合的重要选项。
3、资产证券化窗口或将开启，有投资退出通道。
中国境内的资产证券化进程正在加速推进，中国版的公募REITS的政策窗口或许好事将近，REITS在国内全国面落地前正是资本方“逢低吸纳建仓”的大好机会窗口;这或许也是资本抢筹商业地产的重要前瞻性动因。
TIPS：2015年6月，鹏华前海万科REITs获批成立，这是迄今为止国内首支获批的REITS(带有先行先试的政策导向)，其重大意义在于，填补了国内公募REITs基金的市场空白，丰富了国内金融市场层次和产品，同时对投资者来说，也是优化资产结构、分享优质商业地产租金收益机会的理想选择。从未来产品线布局来看，REITs也将是公募基金业必争之地。
(以上信息大部份来自网络公开资讯整理及业内信息交流，不确切之处，欢迎指正)
商业地产的规模化并购趋势，对商业地产投资开发商及商业地产从业人的启示：
1、商业地产的变现不用“过渡或完全依赖”分割产权散售陈旧模式。
2、商业地产的投资、经营、管理要有资本化(REITS)的视角，否则将遭遇与资本对接时的巨大落差，难于达成共识及交易。
3、 商业地产的专业运营能力将成为项目资本证券化溢价的重要估值指标，商业地产从业人员的价值贡献将进一步得到市场、资本的认可。如：商业地产运营人才、商业地产金融人才、资本方的商业项目经理等。
4、商业分散出售产权的顽疾将得到一定程度的缓解，投资商、建设商、营运商的专业分工将进一步细化，有助于终结中国商业地产的野蛮生长，使之逐步走向良性发展之路。
5、商业良好基本面是整体变现基石：项目选址及产品正确、项目建筑及空间规划良好、商铺单元切分合理、完备而前瞻性的机电配置、准确的市场定位、对位的商户组合、优秀的营运管理、单一产权，以及以此为基础而呈现出来的持续向好的经营态势：客流、租金的可持续增长。
(分享推动进步;谢尚伟2016年11月5日星期六于华润24城)
