深切体会，真正有力推动人类社会变革进步的唯有科技，而不是某个党 派或领袖。就如70后念的初中政治课提法：科技是第1生产力。
从四大发明，蒸汽机，石油的炼化，电，电灯，内燃机，飞机，电话，无线通信到如今互联网，3D打印，万物互联，大数据，都在本质上提升了整个人类的福祉，最直接的改变着人类生产、生活模式，最大程度扩展了人类认知范围及行事效率。
如果作为1家有着长远战略眼光，试图100年基业长青的企业仅仅盯着消费者，盯着市场是不够的。必须对人类科技发展趋势及由此可能带来断代式演进对人，对社会，对生产，对交易模式，对社交模式的颠覆式改变，有足够的敏锐度。最低要求是对新科技手段的应用与时俱进，否则就会沦为民众眼中的“土火或遗老”，被科技发展的大趋势所抛弃。如坚持键盘及塞班系统的诺基亚、黑莓。
“互联网+”这个名词今天再提，已经很不时髦。但互联网已经成为我们生活、工作的标配及基础性资源，我们又不得不打起12分的精神、心力来思考我们的行业：商业地产在“互联网到万物互联”的当口我们如何挖掘互联网的价值来武装自身，而不是总被两个“马先生”牵着鼻子走。
在这里，向王先生致敬，不迷信BAT，在商业地产领域称王加冕后，除了向文旅金融进军，飞凡电商近5年不惜重金的探索商业地产的互联网+之路的实践，值得深思及点赞。虽然今天传出飞凡第3任CEO李先生在入职周年庆当口离职。王先生的小目标已经让人抓狂，更何况飞凡是王先生的战略性大目标，必然是商业地产的大事件。
闲片儿就扯到这里，接下来切入正题。
商业地产拥抱互联网的正确目标是什么?
商业地产到底应该以何种姿势拥抱互联网?
当马先生开始收购实体商业或主动出手改造实体商业时，已经向世人宣告实体商业不仅不会被电商打垮，反而正在迎来科技再造商业地产的窗口期。2016出手三江购物，增持银泰商业，最近又与大润发传出绯闻，种种迹象表明电商向下的渗透已经不止于O2O，而是希望基于移动互联、大数据再造所谓“新零售”。马先生“线上社交”(旺旺、来往、微博、性感日记、集福运动)努力每次都折戟沉沙。而实体商业因社交属性兴盛发展已数千年。把做线上社交烧掉的钱用来增持几个实体商业的股份，看起来，算起来都很踏实。
商业地产即交换行为发生的实体空间，又不止于交换行为，更是人群、社群聚集、社交场所;是城市发展的必然产物，又不仅限于必需品消费。
相对于电商平台而言，商业地产有着自己无法突破的边界及上限：对人、对物的承载量都是有限的，营业时间受限;从卖货的效率来讲，商业地产远逊于电商平台。实体商业单笔交易成本总是比电商要高一些(人力耗费、物资耗费)，且效率要低一些。
商业地产的赚钱逻辑几乎与电商相同：
要有足够的可持续客流量，并尽快能的延长顾客在商场的驻留时长，从而产生更多的消费。
商业地产与电商比较最大的魅力：
不仅仅在于商品的触手可及的即时满足，更在于逛商场的过程你不是在读图与冷冰冰的商品交互;而是与你的同类(大活人)面对面的发生交互，并且你会和谁发生交互(偶遇)存在先天的不确定性，偶遇交互的过程及结果更是不确定。正是这种随时偶发的不确定性成就了人们集体前往商场欢聚的动力。因为时光的不可逆，所以每次交互不确定性都不一样。
展现城市幸福浮华生活场景的商场，便成了城市人乐此不彼，高频光顾的理想之地。说的浪漫、宿命一点，人们去商场或许只为享受目光在熙熙攘攘人群中逡巡，琳琅满目的商品中寻找属于自己的那个缘分。寻或没有寻到，都是一种不错的感觉。
实体商业的本质就是人类生产剩余及时间剩余的产物 ，为耗费而存在，是社会公众花钱买幸福，花钱买乐子的地方。
从经营面看，做高实体商业营业收入的办法有“提高客流，提高消费转化，提高客单消费额度，提高顾客重复光临的频次”。
对于商业地产资产经营方，综合运用互联技术要达成的目标也必须围绕“客流、转化、客单、频次”这几个展开;肯定不是把客流引向线上，否则就适得其反。提升商业地产经营“四指标”又是相互关联的，可以归结为“高效推广+顾客体验优化”两个层次 。
互联网+应用于商业地产的高效推广的4中可能。
1、 精准覆盖目标市场。
让目标人群清晰的知道商业地产的个性及内容，从而促成最为宝贵的第1次惠顾。可以利用互联网大数据做精准定向传播：锁定目标区域范围，把受众细化到社区、性别、年龄段，职业等多个子维度。
2、提前布局，进入“屏读交互”时代，以科技感提活力，激发顾客参与感及消费欲。
2.1在客流主动线上，布置较高密度的可交互电子屏系统，滚动播出商场广告+活动信息，当顾客对某一活动感兴趣时，用手势即可进行专属操作。
2.2把商场电子屏引入“弹幕”技术，只要加入商场局域网，通过商场会员认证的顾客就可以在商场公共电子屏上“晒心情，留言，和同在场内顾客交互”。以上两点都需强大的IT技术、后台硬件、专业的技术人员作支撑。
3、 消费过程的推广，促进关联消费，提升客单价。
应用互联技术打通消费结算页面与商场营销推广的自动匹配。
顾客在买单结算时，结算页面可推送商场关联商品或关联服务或关联促销。
4、 消费后推广，提高消费频次。
通过持续的数据收集，分析每个顾客消费类别，消费偏好，当商场有相关或类似促销、活动时，精准推送给目标受众;或当顾客购买商品将要用完时，提醒购买，吸引再次光顾。
互联网+应用于商业地产，提升顾客消费体验的几个方面。
1、 线上预定及支付功能。
顾客在出发前即可在商场网络平台上实现“餐位预定、点菜，支付，上菜时间确定”，当顾客达到餐厅时，一切就绪，大快朵颐即可，省去排队等候的烦恼。(类似于影院线上订票)。
2、 数据分析及利用，给顾客营造尊崇感。
假如今天是顾客的生日，会员顾客IP(现在是手机)进入商场，商场电子屏系统会反复出现生日祝福画面，顾客IP还会收到会员生日专属礼券及所有为过生日顾客提供特别折扣的商家名录推荐。
顾客IP消费数据会自动累积，积分自动应用于消费场景：如停车时数兑换，现金券兑换。让顾客时常感到商场对其的关爱。
3、 智慧停车。
停车位余量远程查询，车辆查找，停车费全面自助移动支付。
4、 充足的智能充电车位配置。
5、 顾客意见提示及顾客适时交互。
互联网+应用于商业地产，节约管理成本几个举措。
1、 智慧能源管理。
所有照明灯具均有“光感+可变照度、色温”功能，系统根据室外光照强度自动调整室内照度及色温，根据设定时间自动开闭，实现节能降耗目标。
智慧温感中央空调，根据环保舒适的温度指标自动调整运行功率。
雨水收集及中水循环利用系统，将经过处理过的水用于保洁及绿化灌溉。
(当太阳能光伏面板发电具有很好的比较成本优势后)，系统可以自动存储太阳能发电的电能，并可根据电量存储状况自动切换供电电源。
2、 智能云端安防。
不仅可以中央控制，还可以远程访问，随时查看掌握商场安防状况，减少人员管理成本;所有记录自动备份云端存储。
3、 保洁机器人的应用。
TIPS：可以减少大量地面保洁人员投入。
4、 设备检测及诊断。
基于互联网+物联网技术，通过商场中央控制电脑动态监测商场所有设施设备的运行情况，及时发现并处理相关故障，降低管理风险。
5、 日均运行成本比较计算。
日基础实际运行管理成本与管理目标成本的动态比较纠偏，确保年度成本控制目标的实现。
互联网+应用于商业地产之客流数据应用
商场各入口、各楼层、各店铺客流量化，并可绘制出不同时段的商场客流分布、密度热力图。用以指导商铺租赁政策的制定。
基于人脸识别技术可以精准的统计光临商场的顾客结构：性别比，年龄段，为商场品类调整提供直接决策依据。
基于客流统计+商家销售报表，可以清楚的计算商场、门店顾客消费转化率，为商场提升经营绩效提供改进优化方向。
互联网+应用于商业地产租赁管理
将租户销售数据报表系统接入租赁管理软件，并将双方收付款账户绑定，系统自动向租户发送每个期间应付费用清单，并提醒租户确认;租户在3天确认期过后，系统会自动在租户约定的付款账户中扣款，扣款成功后，租户可自助打印电子发票。
租户能耗表的智能化管理，全面预存模式;在按日均用量计算余额不足7天用量时系统提醒租户充值，租户可自助线上充值支付，支付成功后，租户可自助打印电子发票。
互联网+应用于商业地产证券化。
将商业地产项目未来一定期间的租金预期收益打包成一个互联网金融产品，以份额化的方式通过在线销售方式快速实现项目投资阶段性回收，实现不动产投资的短期变现，资本的高周转目标。如万达曾经尝试的租金宝理财产品。
互联网为人类提供了信息秒传的通路，也提供了数据累计、数据共享及数据扩展应用的各种可能，当把互联网+的技术及思维充分的应用商业地产 的方方面面，商业地产投资经营将从当前的经营艺术、经营智慧为主的感性判断走向以系统持续的量化数据为指针的理性决策过程。
商业地产的互联网+的正确姿势，归结起来还是应以提升实体商业的客流为大目标，并着力提升顾客在商业空间中的社交欢聚体验，然后挖掘数据的扩展应用价值。
(谢尚伟 2017年2月19日星期日晚于华润24城)
