主题：“互联网+”背景下的地产新零售出路：从自营开始

电商的变革似乎从来都没有停止过，从2016年马云提出新零售概念一开始，越来越多的生鲜超市、无人便利店、无人超市纷纷落地，除了电商巨头入股线下零售，也有越来越多电商纷纷设线下自营店。可见，“新零售”已经充分撩动了电商企业的骚动。

阿里新零售布局

京东新零售布局

关于线上线下的融合，京东阿里各自布局了一张密不透风的网，新零售已经成为了所有电商探索发展前路的最佳选择。对于几年前电商和传统实体店的“线下线上冰火两重天”，到如今趋于“线上线下比翼齐飞”，电商与传统实体店正发生着翻天覆地的变化。

电商品牌纷纷转战线下背后的原因是什么？

因为线上流量成本越来越高，而线下流量成本已经低于线上，且能产生极高的用户粘性。实体商业相对来说是拥有部分资产的，比如建筑资产，而资产本身也是在不断增值的过程当中，比如这几年实体商业的价值就是挖地，住宅同样也是，导致土地资源越来越稀缺，所以从资产方面来看，在实体商业投资的价值就已经体现的很明显。

现在互联网电商本身处于一个高估值的水平，它的资金获取是非常容易的，所以当前环境下电商抢占新零售等于是高溢价、高估值去拿下低估值的资源，这是一个非常好的抢筹的一个机会。传统的实体商业被改造的机会确实很高，当前情况下传统商业的运营效率太低，无论是从数据、体系、改造等方面来看，相比于互联网的精耕细作以及对人的各种深度体验都是欠缺很多的，因此巨大的发展空间吸引着电商纷纷转向线下。

电商开设线下店本质上来说是将线上线下打通，线上做得再好，始终是要把线上流量转变为客流的，传统的线下渠道可以给消费者带来相对较好的用户体验，而传统的线上电商可以给消费者提供定制化的商品，但如果把其中任何一个单拎出来，似乎都无法契合消费者的最终需求，所以线上线下加速融合才会是真正的趋势，阿里京东不断入股线下零售的布局更是让电商品牌看到了这种趋势。

电商与传统实体店的融合过程中需考虑的因素？

对传统零售业来说，要让用户在线下拥有更好的体验，可以做不同的商品跨界、集中体验利用好空间、丰富消费场景等，但是线下如果想要提升客户粘性，就要关注消费者在场外的消费行为和关联，现在的很多商场的情况是当消费者人离开商场的时候，基本上就和商场没什么关系了，而现在如果有了线上，可以做到跟消费者24小时挂钩，那么线下的商业就更有机会给消费者做导引，这个是一个很好的方向。

对于电商来说要考虑自身在线下发展的时候是否有用户粘性，比如线上店很多人购买，但最终却有很多人又退货了，其实可以基于大数据进行一个分析，然后把这些线上不太支持的产品转移到线下去直接销售，就可以扩大产品的销售额，带来利润，其实就是多种渠道的销售。

互联网+的新零售背景下，地产商圈如何入局？

商圈招商要的都是自带流量的大牌，大牌又都想选择能自带流量的商圈入驻。然而目前的地产商圈正面临的尴尬局面是：地产商仍旧以“租金”的形式招商，不愿意放弃现有的利益“租金”，租金形式的卖场对于商家来说选择很多万达这种除外，很多一般的品牌进不去；花钱“租金”入住的商家，就想自己主导运营、地产商失去了话语权、整合力度大大降低、建了一个平台，也就当网站用，运营不起来！没办法真正实现线上线下联动，线下做极致体验、线上做无限丰富的品类来增加经营业绩的目的； 更没法实现各商家的每一笔订单都能及时配送到客户手里。品牌商家都有自己的完善体系，收银、卡券及营销体系；甚至营销策略超过了地产商圈的运营团队，刚入住就想统一品牌的POS、卡券、营销方案等基本不可能。

传统商业地产本身是最需改造的业态，重资产投入导致所谓船大难掉头，互联网对实体行业的冲击，剑指商业地产，所以必须改造，要么自己颠覆，要么找人来帮忙颠覆。

当然要改造的前提是必须清楚商业地产的五种类型：第一种，产业园内的，如岭南海淘。第二种，商贸城，如原点商贸城。第三种，百货类，如巴黎春天，大名城。第四种，购物中心，如万达、SM购物广场。第五种，住宅下的商业街。

其次要清楚这五种类型的商业地产的不同特点。

第一种， 产业园。一般综合配套比较齐全，有办公、有物流、甚至还有商业。不足是位置比较偏，商业相对较薄弱。产业园可以基于自身的配套向外延伸推广。

第二种，商贸城。商业地产偏于出租和**，直接参与商业运营的比较少，里面的业态大多是批发贸易型的企业， To C的基因比较薄弱，商业地产运营能力也较弱。所以一般会从渠道多元化和零售的场景化来切入。渠道的多元化，就是除了传统的批发之外，可以做网络分销或社区店代销，还可以结合**等等拓展更多元化的这种渠道。零售场景化，就是对原有的业态进行一定的改造。多整合一些零售业态甚至一些服务，或者有一些会跟旅游街、民俗街等结合来吸引普通的客流，从而带动商贸城的零售。同时，也可以扩张各种渠道，比如与市区的其他网点吸引客流，商贸城也可以为每个家庭做自己的配送。

第三种，百货类。一般运营的经验相对丰富，至少有线下运营的经验，对电商关注的比较多，本身有规范的系统，统一收银，因此改造起来相对难。其次，百货的品类偏向于服装等复购率相对比较低、库存比较浅。跟百货类的客户谈，要谈他们比较关注的像会员营销、供应链管理和协同、推广方式、零售产品等方面。

第四种，购物中心。一般业态比较丰富，**较大，但随着购物中心数量越来越多他们也会有危机感。因为业态丰富， 所以系统整合起来难度也较大。购物中心里面的业态偏服务业类如餐饮，主要关注如何整合餐饮业、电影院这些引流入口，以及电影院如何与停车场结合等方面。所以改造前期可以做一些核销、优惠券等与零售业态去结合。

第五种，商业街。一般在社区、住宅，已经比较接近商圈。店铺一般比较分散，整合难度比较大，物业方也不一定有整合的动力。可以通过当地的管委会或者一些龙头的商家去整合其他的商家。

地产新零售的方案模式（图片来源厦门又一城）

不管哪一种商业地产，都受到同质化竞争的压力，加上电商的冲击，以及一些巨头的介入，目前面临的的危机感越来越强。商业的地产改造还是需要从自营开始，然后再建立线上线下的运营能力，下一步再去扩展到其他的商家或者品类。