与以往每年公布万达集团工作总结不同的是，万达在今年选择了闭门会议。
据接近万达的人士向财联社记者透露，万达集团在1月12日召开了2019年集团年会，万达集团董事长王健林进行了工作总结，并对来年工作进行部署。
财联社从万达商管处获悉，2019年底，万达商管集团完成了对房地产业务剥离，万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。
“因为A股市场不鼓励地产企业上市，万达从港股退市想登陆A股，只能将开发业务剥离，以商管公司的名义上市。而商管公司只要不包含开发业务，就不妨碍其在A股上市。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。
截至目前，万达商管在A股IPO的状态仍是“中止审查”。一位接近万达集团的人士告诉记者，“2019年万达商管集团不断剥离资产，造成其上市的标的不停变更，现在剥离完后标的稳定，万达商管的IPO状态可能会有所调整。”
剥离地产业务成本巨大
“经过复杂艰巨的工作和支付巨额的剥离成本后，2019年底万达商管集团完成了对房地产业务剥离。”万达商管方面向财联社记者表示。
“整个剥离的过程十分复杂，万达商业有280多个万达广场，本来其城市投资公司和服务管理公司是在一起的，万达内部需要把所有的涉及到不动产交易和可售物业那部分划出来，剩下的再交还给服务公司，工作量很大。”上述接近万达集团的人士说。
万达商管2019年半年报显示，2018年5月至2019年6月30日，万达商管向万达地产集团转让了25家地产类公司，总计金额约98.31亿元。加上2019年下半年向万达地产集团转让的多家公司，万达商管剥离地产类资产的总金额已超过百亿元。
“万达商管剥离了上百亿资产，自然会涉及巨大的成本。”一位研究机构的高层向记者指出，“剥离成本涉及到资产剥离发生的税费、组织架构变动引发的人员变动以及经营模式变化引发的整个企业运营模式调整的成本。”
而此次剥离涉及到的具体成本金额，万达方面并未透露。
事实上，万达商管承受巨额成本开支也要剥离地产业务的背后，是为促成万达商管尽快在A股上市。
“万达商管剥离房地产业务，一方面表明万达商管的轻资产模式将更为全面落地，另一方面也预示着万达本身也在从房地产开发领域进行加速转型，但这一转型并 不能直接从业绩本身上快速体现出来，但对万达商管在A股上市将起到一定推动作用。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。
此前在与腾讯、苏宁等投资者签订协议时，万达集团以及万达商业承诺，尽最大努力在2023年10月31日之前完成万达商业的上市。
“在彻底剥离房地产开发业务后，如果以其历史业绩能够申请经营期至少满三年的豁免，则可以更快实现上市。”柏文喜告诉财联社记者。
他进一步表示，“即使不能申请经营期豁免，按照全新的轻资产模式，到2023年也能完成三个财年经营记录，满足上市的要求应该没有问题，主要是要看监管层的态度。”
“是否可以在约定日期前完成上市，更为重要的因素还是取决于其覆盖范围和运营能力能否持续占据行业领先地位。”张波如是说。
据万达商管方面透露，2019年万达商管集团实现收入434.8亿元，完成年度目标的100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%；其中，轻资产租金收入同比增长43.9%。新开业43座万达广场，其中轻资产29座。全年到店客流42.7亿人次，同比增长13%。新发展万达广场62个，其中轻资产项目40个。
万达地产赴港上市几率几何
在接手重资产业务的同时，万达地产集团在2019年还在大幅扩张。
据财联社不完全统计，万达在2019年公开用于文旅项目的总投资超过2000亿元。此外，去年万达还在多地参与土拍，公开市场拿地资金超过150亿元。
而这些投资项目的重资产业务都会交给地产集团运作，2019年万达地产集团已成立多家全资子公司，主要为建设万达广场、万达文旅城以及万达旗下的住宅项目等。
“在各地投资的同时，其对于资金的需求也就更大，在万达商管上市尚不明朗的情况下，万达方面有可能会推动万达地产上市。”一位房地产机构分析师向记者表示。
财联社此前曾独家报道，2019年9月万达地产集团股东均变更为港资企业旗下公司，其中大股东由大连万达集团变更为香港注册成立的万达百货集团。
“万达将万达地产这些重资产业务转移到香港公司，可以看出万达地产谋求港股上市的几率比较大。”一位熟悉万达的人士告诉财联社记者。
万达方面曾表示，2019年万达地产集团的收入要达到521.9亿元，回款457亿元，竣工入伙497亿元。
“地产集团不求做大，主要看利润。”王健林曾在年会上表示，“集团给地产集团一个债务上限，这个上限是很低的，地产集团要在负债上限下考虑业务发展。”
万达方面对财联社表示，目前在万达广场以及万达文旅城的投资，距离负债上限还很远，到2020年底万达会将有息负债降至绝对安全水平。
据悉，万达地产集团每年需要发展10到15个重资产项目，并保证几百亿销售额。
（来源：财联社 李洁）
