一号说：
股权激励接近2个亿的商业总裁
2020年6月1日，宝龙集团官宣，原新城控股联席总裁陈德力加盟宝龙，出任宝龙商业（09909.HK）行政总裁。
如今，这位商业地产领域的传奇职业经理人掌舵宝龙商业一年有余，正好带领宝龙商业走过了完整一年。
长期以来，宝龙商业在业内以低出租率、低租金水平著称，因此在今年3月份的年报业绩会上，曾传出陈德力立下了宝龙商业未来规划的“军令状”，如：商业出租率达95%，开业面积1500万方，长三角规模行业前三。
外界对此也寄予厚望。通过今年的半年报，我们不妨来看看陈德力给宝龙商业带来的变化。
2021年的半年报显示，今年上半年，宝龙商业实现收入11.71亿元，同比增长34.8%；毛利3.83亿元，同比增长50.5%；利润约为2.05亿元，同比增长41.3%；
具体业务层面,商管业态收入为9.42亿元，较上年同期增长34.5%，其占比营收为80.5%，占比结构与上年基本持平；住宅业态收入为2.28亿元，较上年同期增长35.7%，其占比营收为19.5%。
外界关注的商业出租率方面，也由去年同期的87.1%增长到了92.3%，同比足足提高了5.2个百分点，达到宝龙商业出租率的新高。
与此同时，宝龙商业的商业在管面积较去年同期也增加了100万平，达到了880万平米，同比增长了26%。
这么一看，宝龙商业的成绩单相较以往的确有了提高和改善，不愧是陈德力，还是有两把刷子的。
但事情就容不得细想。去年同期因为受疫情影响，许多商业地产的出租率均遭到了冲击，今年有所反弹也属正常，尽管92.5%的出租率创下了宝龙商业历史新高，距离年初提到的目标出租率达到95%尚有距离；
商业管理规模方面，目前是880万平，三年目标是达到1500万平，几乎是翻一番的增长，即使按照9万方一座商业广场来测算，未来两年多时间还需要新增开业80座，平均每年需新开27座，而2021年计划开业22座，上半年仅完成5个商业项目开业，因此按照目前的进度完成规划目标存在较大压力；
有报道称该规划目标是三年期，那么即使按照9万方一座商业广场来测算，未来两年多时间还需要新增开业80座，平均每年需新开27座，而2021年计划开业22座，上半年仅完成4座商业项目开业，因此按照目前的进度完成规划目标存在较大压力；
更何况，宝龙商业在轻资产运营方面也较为乏力，从半年报数据来看，新增商业在管面积源自于第三方占比仅为12.6％。
在宝龙商业的半年报中，上半年新增开业了5个商业项目，分别是温岭宝龙广场、诸暨广场、舟山广场，还有收购的星汇的两个轻资产商业项目宁波慈城和宁波老外滩。
半年报显示，宝龙商业截至今年年中开业的商业项目数量达到了71个。
不过一号君转念一想，不对啊！在今年3月份披露的2020年年报中，宝龙商业就曾披露，截至去年底，开业在运营项目就已经达到了68个。
今年上半年新增开业5个，理应有73个在运营项目才对，那么消失的那2个项目去哪里了？
一般来说，上市公司新增或解除轻资产运营项目，作为日常经营变动都会做公告，或者在财报中载明。
但一号君翻遍了宝龙商业2021年中报，均未找到这两个消失的商业项目去哪里了。事实上，与披露了新增项目和拟开业项目不同，宝龙商业在中报中压根就没披露在运营项目的具体数量和名称，这不由得让外界担心，宝龙商业这是在隐藏什么呢？那两个消失在报表中的商业项目是有什么难言之隐吗？
又或者是出于美化出租率和租金收入水平的考量？
宝龙商业不是没做过类似的事情。在2020年的年报数据中，就没有将海阳宝龙天地和东营宝龙天地的出租率统计在内。
而宝龙商业的解释是海阳宝龙天地仍处于筹备阶段，我们并未提供任何租户招揽服务；东营宝龙天地物业开发商正在编配购物街单位予乡村集体经济组织成员，而本集团只提供有限的管理服务。
那么这次中报中什么消失的商业项目呢？
或许能从宝龙商业的在管面积中得到答案，2020年年报显示其在管面积为857万平米，2021年上半年新增开业41.87万平米，累计的话是898.87万平米，但实际运营面积为880万平比，少了19万平。
按照2个项目的体量计算，消失的这两个应该是大的商场，如宝龙广场、宝龙城这一级别的。那么这两个调整出表的商业项目出了什么状况呢？难道真的是为了美化财报故意做的改动？
我们再来细拆一下宝龙商业的租金和盈利水平，这方面更能体现宝龙商业的运营能力。
这几年宝龙商业的平均收入水平始终稳定在0.5元\平\天，在业内是属于很低的租金收入水平了。
但从宝龙商业自身的纵向来比较的话，还是略有提升，只是始终没突破6毛的水平。2019年为0.52元\平\天，2020年为0.5元\平\天，2021年为0.58元\平\天，期间略有波动。
不过与平均收入波动不同的是，在盈利能力方面，宝龙商业却处在稳步提升的状态，如2019年至2021年上半年的商业毛利率分别为29.3%、32.8%和34.7%，同期的综合净利率则从11.02%提升到了17.5%。
但是橫向看，宝龙商业的运营能力就如同遭遇了降维打击。一号君根据各家开发商的2020年年报，随手摘取了几家商业地产的数据。
以业内主流的几家商业地产开发商为例，龙湖商业2020年的租金及管理费收入为58亿元，运营面积481万平米，平均收入为3.3元\平\天，大规模下沉至三四线城市的商业地产吾悦广场和万达广场的租金水平分别为1.65元\平\天和2.46元\平\天.
而一项自称主打一二线城市的宝龙商业，居然只有不到0.6元元\平\天。
当然，从数据上看，宝龙商业的平均租金水平相较去年同期，还是长了3分钱的。
这也要归功于陈德力给宝龙商业带来运营能力上的提升。毕竟，在半年报中披露，给予公司行政总裁陈德力的奖励股份合计1125万股，按照授予日期20.15港元每股计算，价值1.92亿人民币。
天价的商业总裁，自然要有更高一层的期许。
不过由于宝龙商业处于长期的低水平租金，导致业内质疑宝龙商业的真实出租率水平，一号君曾与多位业内人士谈及宝龙商业，其在宝龙广场实地考察后的观感认为真实出租率或没这么高。
否则在一二线城市，这么高的出租率能有这么低的租金水平？放在三四线城市也不可想象。
有意思的是，在陈德力的三年规划中，并未提及提高租金水平的目标。倒是宝龙总裁许华芳有着清醒认识，在半年报的业绩会上表示：“商业方面，无论是租金、经营质量还是出租率，跟行业优秀还有距离。提升自己的能力，还有很大的进步空间。”
