一号说：
意想不到，杀出一条赵子龙
在房企暴雷频仍之际，闽系房企金辉控股（9993.HK）似乎稳坐钓鱼台，甚至还将公司债“19金辉03”后1年票面利率下调30个基点至7.2%；并于今年稍早前公告为到期赎回首笔美元债的资金已全部到账。
眼见一众房企都债务紧逼，为何金辉控股不但没有染上“资金饥渴”症，偏偏还能不时秀一秀“资金肌肉”？
答案或许就在于金辉寻觅到了终南捷径，一则利用境内发债融资便利，二则充分获取银行贷款，互为犄角在资金面上攻守兼备。叠加业绩大幅增长，金辉堪称近期以来房企“腰部发力”的代表。
金辉控股与金辉集团的股权关系图（2021.6）
由于金辉控股主要通过境内公司金辉集团进行境内债务融资，所以我们在梳理金辉境内融资情况时以金辉集团为观察主体。
今年以来，金辉有3项资产支持专项计划(ABS）和1个小公募发债在上交所备案，总金额高达158.99亿元，其中仅小公募拟发行金额就达83.49亿元。
此外，金辉今年还发行了“21金辉”13.51亿元、“21金辉02”8.5亿元。
实际上近些年，金辉集团没少在境内融资，小公募、私募、ABS品种多样，发行金额（含拟发行）合计超过450亿元。
在“三道红线”之下，房企境内发债融资明显放缓，金辉却能独得公司债发行此种“恩遇”可谓是恩眷方渥，非比寻常。
对比一下来看，阳光城、新力控股、蓝光、当代置业、花样年、恒大乃至更早暴雷的华夏幸福今年都没有新的债券注册披露。
即便是“21恒大01”于2021年4月23日发行，但其获得证监会许可批文是2020年7月14日，深交所披露的受理日期则是去年6月11日。
“21阳城02”亦是如此，虽然发行日期是2021年7月，但获得证监会许可也是去年3月。
华夏幸福更为惨烈，其最新一期资产支持专项计划已于2021年5月25日终止，原拟发行金额15亿元。
今年获批新债券发行的房企，恐怕只有央企、国企开发商有这样的机会。11月11日金地发行15亿元中票，保利拟发行20亿元中票；11月12日招商蛇口连发两则融资公告，一是拟发30亿元超短期融资券，二是拟发30亿元中票，均用于偿还即将到期的债务。
此外，光明地产、上海建工、厦门建发集团、栖霞建设等房企均披露拟发行中期票据文件。
上述房企无一例外都有国企背景，金辉如能够从一众国企中“突围”，将83亿元小公募成功发行无疑将成为民企开发商“顶流”。
金辉控股半年报显示，截至今年6月末公司营收160.66亿元，同比增长44.1%；净利润20.12亿元，同比增长92.4%。
金辉控股旗下间接控股公司（亦是其境内发债主体）金辉集团半年报显示，截至2021年6月末其营收159.75亿元，净利润16.71亿元。金辉集团三季报显示截至2021年9月末营收259.93亿元，同比增长68.57%；净利润21.95亿元，同比增长60.22%。
从业绩来看，在市场普遍不乐观的当下，金辉似乎一骑绝尘，增长遥遥领先。
从日前上市公司公告来看，金辉控股前十月累计销售额803.7亿元，同比增长14.3%；克而瑞销售榜top100房企榜单中金辉控股的权益口径销售额为555.4亿元。销售业绩表现并不差，即使下半年业绩失速，也是因整体市场环境变化所致，不改其全年增长趋势。
从上述各月销售额中不难看出，金辉控股上半年销售生猛，甚至2月销售额82亿元，同比增长960%。
9月销售额环比下降，但10月很快反弹，扭转颓势。截至目前全年各月保持销售正增长。
2020年金辉控股合约销售金额达到972亿，确认收入达348.8亿元，同比增长34.3%。而对于2021年，金辉管理层亦明确，合约销售金额预计会突破千亿。
考量到行业目前面临的整体风险，金辉明显加快了销售回款。截至今年6月底，金辉控股经营所得现金33.47亿元，去年同期为-6.57亿元；经营性现金流量净额11.84亿元，去年同期为-17.99亿元。
从“三道红线”来看，半年报显示金辉控股仍然处于绿档，净负债率75.9%、剔除预售款项后的资产负债率68.3%、现金短债比1.5倍。
与此同时，金辉控股近期还以较低利率置换到期高息美元债。今年9月新发行一笔美元债规模3亿美元，票面利率7.8%。而2021年10月到期的2.5亿美元规模美元债，利率则高达11.75%。
实际上今年金辉控股的融资成本已明显下滑，上半年融资成本9650万元，较去年同期下降42%；加权平均债务成本从去年同期的7.47%下降至6.95%。
值得一提的是，金辉控股借款中银行贷款360.95亿元，占比66.3%，为各类借款中占比最高，并且权重比去年同期还提升了13.6%。这说明金辉控股融资渠道畅通，较受银行欢迎。
优先票据与公司债券总额128.78亿元，合计占比23.7%。非银行贷款占比较低无疑有助于金辉控股合理规划债务偿还，避免债务违约。
据中指研究院《2021年1-10月全国房地产企业拿地金额排行榜》显示，金辉集团今年1-10月拿地金额177亿元，与去年同期拿地金额171亿元，相差无几。但排名有所上升，去年排在榜单的第51位，今年则上升到第36位。
同样以中指数据观察，去年上半年金辉集团拿地金额127亿元，今年上半年则减少至97亿元。但在1-10月榜单中，金辉今年拿地金额则上升到177亿元，反比去年同期增长。说明今年下半年金辉提高投资力度，拿地效率有所提升。
半年报显示，截至今年6月末，金辉上半年共拿地17宗，规划建筑面积221.8万平方米，权益规划建筑面积142.90万平方米，权益地价总额88.97亿元，平均地价6226元/平方米。
上半年拿地主要分布在北京、重庆、宁波、郑州等11个城市，主要集中在长三角、东南和珠三角区域，与金辉长期以来的土储布局相符。
今年上半年金辉控股合约平均售价较2020年同期增长30.3％至17320元/平方米。这一方面体现金辉的销售管理与品牌价值溢价，另一方面也与其拿对地有关。积极布局重点城市群，让金辉能够守住稳固基本盘。
在2021年中期业绩推介会上，执行董事兼执行总裁林宇表示，“上半年土地市场火热，我们稍微把握了一下投资节奏。”下半年的土地窗口要好于上半年，公开市场拿地依然是公司的重点，“收并购将作为一个补充方式”。
如若金辉有意于收并购，今年下半年确是一个机遇期。况且前段时间又传出承债式收购要调整“三道红线”指标。
虽然普遍观点认为，如果“三道红线”针对承债式收购定向放开，或意味着房地产行业将进入央企时代，但对于经营稳健的“腰部房企”未尝也不是一次赶超的机会。
