一号说：
风险的传导，往往从金融机构申请执行开始
日前，一号君获悉，海伦堡位于浙江湖州东部新城的“海伦堡星悦”项目，正在向相关部门申请延期交付。
据了解，该项目原定于明年7月交房，而此次申请延期，或与该公司背后的的资金链有关。据知情人士透露，由于按揭额度的原因，该项目有客户尽管已付了首付，但按揭贷款仍未办理下来，至11月中旬已延宕数月。
作为一家两次IPO折戟的粤系房企，销售额盘桓在千亿左右，自然引起了一号君的兴趣。
由于海伦堡尚未上市，且公司方面未在官方渠道披露月度和年度销售数据，一号君就采信业内比较权威的克而瑞地产研究的数据进行分析。
据克而瑞地产研究数据显示，今年前10月，海伦堡全口径销售额680亿元，权益口径520亿元。
不过相比2020年的销售业绩，海伦堡今年显然逊色许多，特别是权益销售方面。
克而瑞数据显示，2020年全年，海伦堡全口径销售额783亿元，权益销售额730亿元；从目前海伦堡的单月销售数据推算，海伦堡今年全口径销售额应该能追平去年，但权益销售额或将比去年减少至少100亿元左右。
也就是说，今年海伦堡实际收入囊中的销售现金流比去年还将少100多亿。这真是一个坏消息。
因为在房企现金流普遍紧张、融资渠道不畅的当下，权益销售减少，意味着偿债能力的削弱。
而偏偏，明年对海伦堡来说，同样是个偿债大年。
目前，明面上海伦堡明年到期的债务，有两笔私募债，累计18亿元人民币，其中18海伦01待偿余额8亿元，于明年6月份到期，18海伦02待偿余额10亿元，于明年6月份到期。
两笔美元债，累计4.7亿美元，约30亿人民币，将于2023年集中到期。值得一提的是，这两笔美元债均在今年发行，发行利率均在11%，属于高息美元债。
其他除银行贷款外，则是大量的非标融资将面临到期，如信托融资、应收账款融资等，仅企业预警通披露的应收账款融资，明年到期规模约在4亿多元。
对此，9月28日，国际评级机构穆迪确认了海伦堡中国控股有限公司的“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级，但将评级展望由“稳定”调整为“负面”。
说实话，这一主体评级，在目前穆迪对中国房企的评级中并不算高。就在11月初，穆迪给予中国奥园和阳光城等房企的家族评级和债券评级也是B2、B3。
而对海伦堡评级展望下调为负面，穆迪也给出了自己意见：
目的认为，在盈利能力减弱的情况下，公司的利息覆盖率适中；融资渠道有限，且信托贷款的风险敞口较高。当前评级还考虑到海伦堡中国作为一家私营公司，企业透明度与上市公司相比较低，治理结构不够完善。
从中指出了两点，融资渠道有限，信托风险敞口较高；企业透明度与上市公司相比较低。
事实上，在穆迪的评级意见中，我们也看到了海伦堡存在几个方面的风险因素。
一方面，由于海伦堡没有上市，真实的销售情况、回款情况、经营性现金流，以及负债情况等财务信息无从知晓，财务透明度较差；且海伦堡方面也未在官方渠道或公开市场披露上述信息。
距离海伦堡上一次披露财务信息，还是在2019年第二次递交招股书的时候，披露了2019年之前的财务状况，当然彼时海伦堡的净负债率高企，也被外界解读为未能成功IPO的重要原因。
另一方面，海伦堡的融资渠道高度依赖信托，风险敞口高的原因不仅在于融资体量较大，还在于其融资期限短，普遍为一年或一年半，存在集中到期偿付压力；此外，信托计划还附加了诸多风控措施，如集团保证担保、股权质押、土地抵押等等，一旦触发逾期或违约，或将造成连锁反应。
据用益信托网数据显示，海伦堡自去年至今年11月，累计发行了21只信托计划，叠加企业预警通上披露的7笔，累计发行了28笔信托融资。
融资成本看，仅发行的信托产品回报率就在7.4%以上，少数产品达到了8.4%和9%，如果算上信托的发行费用，整体平均融资成本在9%-10%左右。
期限上，海伦堡的信托融资期限均在24个月以内，普遍在12至18个月之间，融资时间从去年7月算起，今年下半年至明年均是集中偿付高峰。
融资额度上，一号君做了不完全统计，从去年至今，累计有52亿的信托融资，仅今年就做了35.16亿元的信托融资。
由此可见，信托融资已成为海伦堡重要的融资通道。
但有时候，越是迷人的，就越是有毒，从信托融资的期限来看，一号君统计的上述信托融资中，将有29.54亿元将在明年集中到期。
加上上文的两笔私募债、应收账款融资等，海伦堡明年至少将有52亿元的到期债务需要偿还，这还没算到期的银行贷款。
因此，从海伦堡目前的权益销售体量来看，明年的偿债压力还是很大的。
一号君通过公开信息查询发现，今年1月份以来，海伦堡旗下已有多家全资子公司被法院判为被执行人，甚至已有子公司成为失信被执行人。
或许司法层面被执行公司的增多，将进一步揭开海伦堡公司内部现金流风险的预警。
毕竟，没有哪一家地产公司愿意冒着征信污点的风险，拒绝执行法院的执行判决，除非是真的没钱了。
今年1月份，海伦堡旗下100%控股子公司“上海松江国际医药城有限公司”被中国银行上海浦东分行就金融借款纠纷一事向浦东新区人民法院申请执行，执行标的621.72万元，目前该公司亦被法院列为失信被执行人。
5月份，海伦堡全资子公司“中山市宏泽房地产开发有限公司”，中国农业银行中山分行因金融借款纠纷，提起执行申请，被中山市第一人民法院列为失信被执行人，执行标的仅为39.18万元。
两家子公司，与金融机构的借款纠纷，最终被法院判为失信被执行人。这一信号的背后，意味着什么，相信市场自有判断。
由此，海伦堡更多的项目公司，其中绝大多数是100%控股公司，被多地法院判为被执行人。
武汉澳兴置业有限公司，在今年5月和11月，分别被武汉经济技术开发区法院判执行24万元和181万元，事由则是与中国农业银行、中国工商银行的金融借款纠纷。（案号：2021鄂0191执4395号、2021鄂0191执3061号）
中山市益泰房地产开发有限公司，今年8月和11月，分别被中山市第一人民法院和中山市中级人民法院判为被执行人，执行金额累计67万元，申请人中同样有中国邮储银行中山分行这样的金融机构。（案号：2021粤20执1585号、2021粤2071执恢2287号）
8月，四会市海伦堡房地产开发有限公司被四会市人民法院列为被执行人，执行标的28.9万元；清远市盈科实业投资有限公司被清远市中级人民法院列为被执行人，执行标的87.83万元；
11月，开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司被开平市人民法院列为被执行人，执行标的仅有9.7万元等。
金融机构的申请执行，预示着海伦堡的风险，已在路上了。
