一号说：自渡者有天渡
从去年底到今年一月开年来的一系列重要会议表述中，不难发现“稳”字成为2022年楼市调控的主要目标。不但在2017年后重提“房地产是支柱产业”，而且加上了“住房更是居民的消费”定调。显然，坚持稳字当头、稳中求进，促进房地产业良性循环和健康发展，已然是2022年房地产发展的主要任务。
政策基本面底定发展大局，行业企稳格局有望迎来新机。
在这一现实环境与预期调节之下，典型房企也大多在谋局、思变，力图转危为安，纾困复苏。近期，港股上市房企祥生控股（02599.HK）传出了几个积极地信号，一是达成美元债交换要约，主动化解美元债到期危机；二是完成资产收购与出售，有效优化物业与投资结构；三是以真实需求为样本，驱动产品、服务焕新，保交付更保服务。
去年以来，美元债几度成为观察房企资金链与债务平衡的风向标，暴雷房企多由美债不稳而起，反观正常经营房企则大多债市平稳，这其中美元债市场的主动管理就显现出了段位。
1月18日晚间，祥生控股发布公告，董事会欣然宣布，于二零二二年一月十八日，Xiang Sheng Overseas Limited及本公司交换任何及全部未偿还二零二二年票据的要约（统称「交换要约」）的所有先决条件已获达成，且交换要约已完成。因此，根据交换要约有效提交作交换及获接纳的二零二二年票据已被注销。
此前正是由于这笔美元债临近，导致信用评级下调。此次达成交换要约，无疑将使得祥生控股的流动性压力得到有效缓解。
因为该笔优先票据总金额3亿美元、票息12.5%，属于祥生控股2022年须偿还的三笔美元债中金额最大的一只，而且也是到期日最早的一只，在没有落停之前，市场有所疑虑也颇为正常。
为此，惠誉也在公告发布前曾给予祥生控股下调评级，给出的理由是，“鉴于未来五个月内没有足够的现金偿付大规模到期资本市场债务（尤其是1月23日到期的2.92亿美元债），该公司的信用风险高企。”
由此可见，该笔美元债在评级机构心目中的分量。反过来说，等到如今祥生控股已有应对方案，在危机到来之前成功解除警报，其在评级机构那里失去的分，在债市和股市中也应当赢了回来。从另一个角度来看，祥生控股的这笔美元债得以成功完成交换要约，也能说明投资人仍对这家老牌浙系房企抱有信心与期待。
事实上，今年和明年实为美元债到期高峰期，其中尤其以今年为甚。但除了当下已顺利完成交换要约这一笔，祥生控股仅有2笔美元债在手，可以算是同类房企中，境外持债规模很小的一家地产开发企业。
Wind数据显示，截至2022年1月19日，房地产存量美元债有592只合计本金余额为2033亿美元，其中2022年到期的有582亿美元，占比达28.6%。而在2022年到期的房企美元债中，1月到期规模最大，达到74亿美元。
而从去年以来频发的美元债违约现象曾一度令市场担忧，叠加到期规模大有形成美元债“堰塞湖”之势，好在包括祥生在内多数房企均已开展自救行动，挽回市场信心，上周三开始在空头狂欢近一周后，地产美元债迎来大幅反弹。
在化解美元债压力的同时，祥生控股也在资产端发力，通过两笔股权交易，进一步优化物业与投资结构，同时也为缓解资金紧张提供支持。
1月17日，祥生控股公告，旗下间接全资附属公司作为卖方与买方订立股权转让协议，出售目标公司51%股权，交易代价为4.87亿元。
此次出售的目标公司杭州滨拓企业管理有限公司，主要资产为一幅位于杭州市西湖区面积为96,162平方米的住宅用地，拟用作住宅开发。目前，该土地项目尚未开始开发。
与此同时，祥生控股另一份公告显示，其间接全资附属公司杭州东钰企业管理有限公司，收购杭州迪荡投资管理合伙企业（有限合伙）的7.3258%权益及待售债务，合共代价为5.59亿元。
杭州迪荡主要从事股权投资业务，主要资产为透过绍兴祥生弘升房地产开发有限公司间接持有位于绍兴市越城区东湖镇一幅面积为106,509平方米的住宅用地项目开发。截至目前，该土地项目尚未开始开发。
也就是说，祥生控股一来一回两笔交易，前一笔获取流动性，后一笔则更好控制项目开发，增厚资产价值。
稍早前，祥生控股还有一笔股权交易，将旗下浙江向日葵健康产业发展有限公司（简称“向日葵健康”）23.8%的股权进行了转让，总代价3.37亿元。
向日葵健康主营养老服务、健康管理等大健康业务，截至2021年底总资产11.5亿元，资产净值为6.8亿元。因还在培育期，暂未有收益。料该笔股权转让将为祥生带来约1.75亿元收益。
目下通过资产腾挪回笼现金已成为房企常规操作，祥生显然也不例外，而这也是当前除了销售之外最为稳妥的举措之一。细看祥生控股当下的这波操作其实不难发现，当下房企在置换资产的过程中，逐步盘活与优化结构已是大趋势。
除了美元债的最新进度与近期几笔交易获得市场关注，近期关于祥生祥生实业持有的一家名为浙江弘源创业投资有限公司（以下简称“浙江弘源”）的公司也被频繁关注，原因是一张在网络上流传的“冻结情况”文件。
对于此情况，外界猜疑颇多，甚至有传言此与祥生经营发展相关。对于此事，祥生方面则回应媒体，该事项源于涉诉过程中发生的部分股权冻结，系原告方申请的诉讼保全所致，并不代表该案件已获得最终判定，“公司在积极应诉的同时也保留反诉权利，并坚信法律公正。”
从公开信息来看，这种法律纠纷颇为常见，并不是一旦发生股权冻结就危机企业“生命线”，只是企业之间一起正常的诉讼而已，与之相比还有不少房企被列为“被执行人”不也一切如常？
比起在传言中捕风捉影，更关键的还是要看销售业绩和现金流状况。
数据显示，2021年全年祥生控股实现权益合约销售额约为803.4亿元，权益销售合约建筑面积约为589.3万平方米，平均合约售价约为每平方米13633元。
超800亿元权益销售额，无疑为祥生销售回款提供了有力支撑，也为现金流稳定铺垫了基础。
实际上，2021年规模房企平均目标完成率不到90%。这说明2021年房企普遍遇到“坎”了，那么谁能率先走出谷底，谁就能在未来的峰回路转中赢得先机。
从近期公告中显示，2021年12月，祥生控股实现权益合约销售额约为65.2亿元，环比增长19.5%，权益合约建筑面积约为45.3万平方米，环比增长12.6%，平均合约售价约为每平方米14391元。
值得一提的是，这是祥生控股自去年10月以来，连续3个月录得权益销售额增长，且单月环比增长率均保持在20%上下。
顺势而为，转圜到2022年开年，祥生的销售业绩有望继续保持稳健。
而在保交付方面，去年祥生控股实现全年交付超40000套，线上服务平台“祥生会”累计注册用户已超70000人次。
从去年四季度起祥生发起一场“优家行动”已接连落地，从入户保养、社区换新、服务升级三大维度切入，小到业主户内油烟机清洗、地板保养等服务，大到社区内公共空间及设施优化，祥生力图从细节打动业主，也为真实的客户需求提供颗粒度服务。
聚焦产品与服务质量提升从来不是一句虚话、套话，在“增信心、防风险、稳增长”的房地产发展格局当下，这应当成为房企的看家本领才是，因为“房住不炒”是总基调。
在1+1+X战略的引领下，近年来祥生控股集团逐步实现了土储结构的优化与布局的完善，进一步巩固于浙江省及泛长三角区域的市场领先地位，已在市场建立了良好的口碑及优秀的品牌形象。随着产品与服务的迭代升级。未来，充足、高质量的可售资源及高效的运营效率，也有力持续支持公司销售表现及补充有效现金流，并最终转化为实实在在的业绩表现。
2022年，相信随着该公司的持续稳健经营，公司债务结构进一步优化，流动性稳定向好，抛开各种“杂音”，投资人对祥生控股集团未来发展也会越来越有信心。
