来源：一号地产（ID：dichanyihao) 作者：九哥

在大湾区旧改竞争如火如荼之际，一家成立不到九年、上市不过三年的新晋房企，脱颖而出。

一年前的四月份的一个普通周六，广州黄埔区珠江村的城市展厅里，人头攒动。这里正在进行一场将要参与塑造广州第二CBD未来城市格局的表决大会——下沙社区珠江村旧村改造候选合作企业进行表决会。

而候选合作企业是一家联合体公司，广州本土开发商天伦控股，鹏城老牌中洲控股（000042.SZ），以及名不见经传的景业名邦（02231.HK）各自旗下公司。

虽然天伦控股与中洲控股都是成名已久的老牌开发商，但是在这一联合体公司中，这2家公司均只是联合体成员，联合体主办人则是景业名邦旗下公司。

由此可见，在珠江新村的旧改中，唱主角的仍然是景业名邦。

饮下旧改红利“头啖汤”

位于黄埔港片区的珠江村，临黄埔港大码头、中码头，隔江与长洲岛相望，对面就是黄埔军校旧址，内有多处宗祠，属于典型的岭南古村，历时文脉延绵至今六百余年。

珠江新村的旧改得益于2017年，广州推出建设“以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”，即，广州第二CBD规划正式实施。

而珠江新村以其处于区域位置之重要，承担着为第二中央商务区腹地建设提供紧缺的创新生活配套服务功能，未来将链接“海丝航运商贸商务区”、“国际智造总部与产业金融中心区”两大核心。

在这一背景之下，珠江新村迎来旧改。

就在各方都在垂涎于这块肥肉的时候，一家名为广州天悦城改投资有限公司的企业已经提前潜入。早在2019年3月，天悦公司即以前期服务单位的身份参与到地方街道等单位组成的项目团队中，在珠江村开展旧城改造意愿征询工作。

虽然此时已有媒体猜测天悦公司的背靠开发商，但景业名邦极力否认，并不承认二者相关联。

不过从彼时股权关系上来看，天悦公司实际控股公司为广州景恒悦投资有限公司，而广州景恒悦之前为景业名邦的附属公司。

但在景业名邦赴港上市前，对其进行了转让剥离。转让前，景业名邦持有广州景恒悦55%的股权。

有分析认为，景业名邦之所以要撇清与天悦公司的关联，原因在于旧改项目的拆迁补偿、首开区安置房建设需要承担大笔资金，而正在冲击上市的景业名邦显然不希望因此而拖累靓丽的财务报表。

据悉，景业名邦方面没有披露过上市公司与该项目的资金往来及占用情况。

但是无论是在2020年9月珠江村城市展厅开放暨签约仪式剪影，还是在2020年12月12日，珠江村旧村改造“冲八”签约誓师大会上，都能看到景业名邦的品牌元素与高管身影。

特别是在2020年12月12日珠江村旧村改造“冲八”签约誓师大会上，景业名邦集团副主席兼执行董事刘华锡不仅亲临现场，而且郑重承诺：遵循黄埔区 “阳光监管”制度，按照“签一片、拆一片、建一片”的工作方式，加快推进珠江村的拆迁和复建工作。

但是，珠江村旧改项目合作企业资格审查公示却是在一年后的2021年3月31日，由村民参加的候选合作企业表决会更是在2021年4月10日举行。

显然，景业名邦将工作做到了前面，才有了后期的“功德圆满”。

值得一提的是，进入到珠江村旧改合作企业资格公示的企业是一家联合体公司，即是（主）广州意浓实业有限公司（成）深圳市中洲置地有限公司，广州天瀚投资有限公司。

广州意浓实业有限公司属于景业名邦旗下，深圳市中洲置地有限公司是中洲控股母公司，广州天瀚投资有限公司则是天伦控股旗下。

公开信息显示，珠江村改造范围内总建筑面积79.93万㎡，其中复建面积53.06万㎡，融资26.87万㎡。

而在开工仪式上，景业名邦集团相关负责人则表示，集团布局城市更新的体量已达400万㎡。珠江村是其首个实现转化的项目。

以此而言，景业名邦乘大湾区旧改东风，不久之后恐怕再也不是当年的吴下阿蒙了。

业绩滑坡 顺势财报“洗大澡”？

3月21日早间，景业名邦在港交所公告，发布2021年度盈利预警，预期录得截至2021年12月31日止年度纯利较2020年减少不超过60%。

2020年净利润4.78亿元，如若减少60%，那么2021年则只剩下1.91亿元净利，这不但比上市年份也是近年最高净利润的2019年巨减——该年净利润4.95亿元——而且只有上市前的2018年3.82亿的一半。

景业名邦在公告中称，2021年度纯利的预期减少乃主要由于：项目的较低售价令毛利率下降及确认收益低于预期。

但实际上，从2021年中报来看，上半年毛利率比去年全年仍有所增长，达到39.52%，而去年全年则为38.89%。换言之，2021年全年业绩下滑受下半年拖累较多。

然而，2021年的财报体现的并不是2021年的销售业绩，而更可能是一至两年前的销售情况。数据显示，2019年、2020年度合约销售额分别约为人民币31.16亿元、35.24亿元。

而2017年、2018年年度合约销售额分别为17.60亿元、22.98亿元。

简而言之，相比于2019年与2020年度，2021年却反而以存续期间更高的合约销售额达成了更低的净利，岂不是说销售的越多，赚的反倒越少了？

不要将净利润大幅下滑归咎于2021年下半年市场下滑所致，因为2021年的销售业绩并不在2021年的财报中体现，2021年净利润的下滑更多体现出2020年乃至2019年的销售业绩，但是从上表中不难看出，2020年和2019年景业名邦的销售业绩并不差，所以我们很难为其2021年净利润大幅下滑（至多60%）找到一个合适的理由。

唯一可能的解释或许在于，公司上市后的第二份完整年度财报可以借行业下行的外部环境洗个大澡？

好在马上要披露年报了，且看景业名邦如何在年报中给个说法。

有意思的是，不知是不是景业名邦的PR在新闻通稿中过于激动，竟然将公司2021年的销售额错写成4.22亿元，并且在**大肆发酵。

如果这是2021年真实销售额的话，不要说景业名邦进不去房企200强，恐怕2000强也够呛。

奉上一张景业名邦公告截图，看清楚2021年销售业绩到底是4.22亿元还是42.2亿元。

美元债展期 旗下公司成被执行人

今年1月28日，景业名邦公告称完成2022年到期的7.5厘优先票据的交换要约。

该笔美元债发行于2021年2月，于今年2月7日到期，发行规模1.55亿美元。在到期之前景业名邦又新发行了一笔2023年到期的7.5厘优先票据，发行规模1.52亿美元。实际上是对前一笔美元债的展期。

虽然当下房企美元债展期已成常态，不过景业名邦只有这一笔美元债，2021年半年报显示现金和现金等价物余额为21.37亿元，按理说景业名邦并不差钱，但还是选择了展期，难道是觉得7.5厘的钱太便宜，不占白不占？

从资产负债率上来看，似乎景业名邦债务压力并不大，2021年中报显示负债率61.48%，净负债比为20.3%，剔除预收账款后的资产负债率为58%，现金短债比为1.43，“三道红线”全部达标。

企业预警通显示，广州意浓实业有限公司（即前述拿下珠江新村旧改公司）在今年1月被列为被执行人，案由为中国农业银行广州从化支行起诉，涉及金融借款合同纠纷。

不只农行一家起诉，在2020年建设银行广州从化支行也因金融借款合同纠纷向法院起诉广州意浓实业。

而从现金流上来看，景业名邦从2017年开始，已经连续4年经营性现金流净流出，且有不断扩大之势，至2020年经营性现金流净额为-15.71亿元，而同期景业名邦营业收入仅为23.47亿元；在2021年上半年减少投资支出保现金流的情况下，其经营性现金流净额仍为-2.3亿元。

此外，2021年上半年，景业名邦盈利能力仍处于下滑态势，净利润和归母净利润同比降幅均达到13%。当然这与即将到来的2021年年报数据相比，算不得什么，因为年报业绩下滑将更为惊人。