朝阳公园商圈内的“大黑楼——骏豪·中央公园广场以其建筑的特色成了社交网络上的流量明星，但开业一年有余，目前商业配套情况仍不甚理想。
除了受到疫情影响外，业态结构、消费客群和周边竞争等原因，给这个庞然大物提出了商业领域的新课题：该如何利用网红+商务的独特定位，帮中央公园广场留住高质量的小资客群？
刘卓澜/摄
近三分之一商业空置
商务综合体中不乏特色项目，尤其是外形独特的建筑更引人注目。骏豪·中央公园广场是由著名建筑师马岩松操刀设计，整体建筑以“城市山水”为核心概念展开，而这种大自然的元素最直观的体现是在外观酷似一座假山的形态上。北京商报记者看到，中央公园广场在大众点评推荐页面出现的次数较多，有网友感叹该建筑如同“庞然大物”，还有人直言“黑压压一片建筑群，看起来充满神秘感。”
正是由于建筑的特殊性，才引起不少人们前去打卡拍照。其中，有消费者表示，“每次路过朝阳公园都会被这几栋大黑楼吸引”。还有消费者表示，因为通过外观吸引前去，才发现这里拥有一片商业区。
开业一年有余，如今才高调推广。不过，北京商报记者走访中央公园广场看到，项目商业面积仍有近三分之一处于招商中。记者统计发现，在地下商业负一层中，整体大约有近50家商铺位置，其中挂有店铺招牌的约34家，在营状态的商家约20家左右，其余均在招商中。
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不过，其中一家商户向记者直言，“此次疫情让不少商家打了退堂鼓，有一些难以经营下去的就终止营运了。”
记者看到，该项目主要集住宅、写字楼和商业为一体。商业面积分别位于地面一层的临街独栋建筑和写字楼下的负一层及负二层，整体商业部分以开放街区和盒子形式的封闭室内商场组合而成。
从业态和客单价来看，项目主要针对的还是商务白领一族。记者看到，该项目主要以餐饮业态为主，其中一层独栋的商户多为日料、西餐等异国美食，不少餐厅拥有外摆区域。其中，一家名为秋的日本料理门店客单价在1000元左右；墨西哥餐厅The Mission客单价约60元；西餐门店山顶RODEO客单价在260元左右。而地下商业多以茶饮、快餐、便利店、超市为主，主要针对日常楼内办公族的消费。其中，类似CoCo、一点点等茶饮客单价约20元。
不过在疫情期间，记者走访时段看到，临街商业的客流明显高于地下商业的客流。临街的外摆区有不少商务人士用餐，而在地下市内商业区域用餐的人群较少。
业态结构有待完善
根据公开信息显示，骏豪·中央公园广场占地约3.5万平方米，总建筑面积达22.3平方米，包括甲级5A写字楼、临街商业、地下商业、住宅、企业独栋、精品办公及配套七部分，其中地下商业面积约2万平方米，临主街底商的单店面积在1600至3000平方米之间。
根据骏豪·中央公园广场相关人员介绍，该项目的目标客群不仅是写字楼的白领客群，还有周边轨道交通商业、居住、公园休闲等功能覆盖到的各种人群。
正如上述人员介绍，该项目确实在区位上占据了较好的资源。根据记者走访看到，14号地铁线朝阳公园站直通中央公园广场项目内部，项目周边拥有房价每平米约为10万元左右的高档社区，如棕榈泉、公园大道、丽水嘉园等。
同时，有房产中介的人员透露，该区域紧邻使馆区，以及有着“天然氧吧”之称的朝阳公园，此类高档公寓社区居住者多为各国的大使、参赞、外企高层以及明星等人群。此类人群对方便、舒适、品位、文化方面的需求较高。
不过，从业态配比上来看，目前的品牌等级与数量还不能支撑对应的客群需求。记者发现，目前该项目在营商户相对重复，未来可能存在分散客流的风险。就茶饮业态来看，地下商业区域负一层有一点点、瑞幸小鹿茶、CoCo和贡茶四家门店。同时，负一层的便利蜂与负二层的T11生鲜超市、T便利也略有重复。
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但对此方面，CoCo店员解释，虽然看起来重复业态较多，但对门店的影响不是很大。因为疫情期间门店主要还是靠线上外卖订单支撑，该区位辐射广泛，对于下午茶需求较大，从而也缓解了与周边相似业态的竞争。但后续随着复工复产及商户入驻，目前难以预计经营效果。
此外，该项目大部分门店主要针对白领的日常消费，若是想要吸引更多目标客群，应增加高端商业。有商业高层指出，针对朝阳公园周边的增值人群消费特点和消费趋势，中央广场项目一方面应该增加高档、国际消费业态，另一方面加强夜间及周末时段具有多元化、高端多功能主题的消费，吸引使馆区外国人和CBD白领群体。
重在统筹管理
同属寸土寸金，但周边高端项目扎堆，中央公园广场能否分羹还很难说。近两年，西大望路及其延长线两侧分布了多个北京地标性项目，如北京朝阳合生汇、北京SKP及SKP-S、蓝色港湾等，同时上述项目均拥有地铁直达、高档社群等优势，这在一定程度上削弱了中央公园广场的辐射力度。
不过好在，以该项目为圆点的1公里范围内，除了蓝色港湾，其余的商业经营业态多以社区业态为主,如服装店、小型杂货店、超市等。而且记者发现，该区域社区业态主要为中档大众水平,与该区域居住的高档客群匹配程度不高。如棕榈泉生活广场面积不足2万平方米，内部服装品牌多为运动及折扣店；京客隆超市以日常大众消费为主，进口商品较少。
通过统筹安排，可以实现为社区及写字楼共同服务。北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳指出此类项目具有一定的体量，在功能定位合适，引入商铺品牌吸引消费者，管理商铺方面不能只是简单的将空铺分别出租，而需要有针对性的选择出租。例如，对于一些好的项目可给予租金优惠。这样能够形成一个完整的功能体系，定位既是可以为写字楼服务，也可以为周围的社区提供服务。
赖阳指出，只要在同一管理下，品牌商户是消费者认可的商户，那么整体商业效果肯定就会形成一个合力，若是单个项目价高者得，那么可能就缺乏足够的合力。
同时，汉博商业相关研究人员表示，此类写字楼加商业模式的项目一般体量大，业态丰富，功能混合、体量庞大集中，相比单纯商业项目，更容易在短期聚集大量人流。而且此类项目商业大多由创意、个性店铺组成，更适合当下白领、小资的消费。
（来源：北京商报 记者 王晓然 刘卓澜）
