3点刚过，李思源拿着文件袋走进会议室。
他的神色看起来有些匆忙。旁边的工作人员称，李思源先生才从北京飞至广州落地，午餐都没来得及吃；而就在前两天，我们才刚在上海举办的观点商业年会上碰了面。
一周辗转多个地方，是这位富力商业板块执掌人的工作常态。
从2008年富力首次进军商业地产，到2018年富力集团进一步整合资源成立商业运营管理公司，身为富力集团商管董事长的李思源，见证、成就了富力商业板块从“0”一路发展壮大到现在。
即使行程劳累，李思源依然保持着一贯的风度。一头银白色头发梳得整齐，黑色西装穿着得体，喝了几口咖啡之后，他便坐在沙发与我们聊了起来。
对于当下的行业环境，眼前这位商业地产人以“培养孩子”类比。
“我一直认为做商业地产就像培养孩子一样。你需要培养他，但距离他真正有赚钱的能力、能够回报家庭，还要有一段时间。他也会有情绪，也有自己面临的问题。”李思源称，要给商业多一些耐心。
商业复苏
毫无疑问，“疫情”二字真实且深刻地改变了经济与民生。
商业地产领域影响颇深，数据显示，2020年第二季度，全球商业地产投资额同比下降了57%至1090亿美元，创下2010年以来的季度最低值。
至于富力商业，则在疫情发生之初制订了商场紧急情况应急处理预案，开展加强消毒工程设备、多点增设体温测量、民生超市保供应不涨价等工作；同时，与其他商业地产商一样迅速开展了租金免除支持。
据悉，在形势严峻的1月底至2月初，富力商业免除了北京富力广场、广州富力海珠城等共八个项目的所有商户租金。
“疫情影响肯定有，但是现在基本整个中国市场稳住了。商业也逐渐复苏，如今无论是项目还是商户都已逐步恢复活力。”李思源说起话来慢条斯理。
其提到了国民购买力，“我们国家对整个世界的消费力度摊分比例很高，而现在很多消费需求都留在了国内。”以进驻各大商场的重奢品牌为例，“例如今年疫情以来，国内有些奢侈品店铺一个月达到过亿的零售额。”
因此，李思源认为国内中高端消费市场潜力巨大。
“以前有段时间重奢在每一个城市只有一家，所以很多都退了，但现在可能又会回来了。”这与疫情在海外的局势相关，“疫情还在持续，大家跑去国外购物没那么容易了。”
李思源提到，富力商业同样看中中高端消费的市场空间，在2021年有机会即将亮相的高端生活方式购物中心——哈尔滨富力广场，便是其中一个典型例子，该项目将重点引进众多精品国际品牌，着力打造哈尔滨滨江购物休闲豪华新体验，迎合当地及周边地区中高端消费的发展风口。
相比零售业态，则有部分商业行业在疫情中遭受重创，比如旅游、酒店行业。如有上市酒店企业披露，2020年一季度该企业超3000间运营酒店房间累计入住率仅为25.1%，去年同期为75.6%。
直到今年中秋加国庆8天小长假前后，这些与出行紧密相关的行业才算缓了口气过来。“假期时国内的旅游业恢复还是比较明显的，也带动了酒店业绩。”
谈到酒店，李思源言语中多了丝自豪。据悉，除了掌管富力商业及旗下购物中心、写字楼、物流园业态，其还负责富力集团旗下酒店的开发拓展工作。
“我们集团旗下酒店如今都恢复得不错，业绩跟去年同比可能还有增长。”
据公开数据显示，在今年“十一”期间，富力集团旗下酒店合计实现营业收入约2.15亿元。其中，国际品牌酒店收入约1.03亿元，同比增长26.9%；万达品牌酒店收入约1.12亿元，同比增长21%；酒店平均入住率远超去年同期，峰值入住率近90%。
产品线背后的商业情怀
“那购物中心的开业速度会受影响吗？”
回到自身富力商业的扩张，李思源坦言，受疫情影响旗下商业项目开业有一定的延后。不过可喜的是，截至目前，今年富力商业旗下的南京富力星光邻、通州富力星光里等社区商业型项目，都已有部分商户开业。
商业项目开业及扩张速度的快慢与否，更多是公司“根基”使然。李思源称，在公司整体的项目规划发展节奏下，旗下商业项目筹备时间会比一般商业项目长一些。
究其原因，富力商业旗下项目尤其是社区型商业，大多都是拿地时与住宅相配套的商业，含有一定的自持比例要求。“我们的一些项目归属于地区公司，地区公司对于商业项目的开发、建造都有自己的节奏，需要协同住宅、商业等多个板块以整体化思维进行规划，所以我们是按照自己的节奏，稳扎稳打地前进。”
据悉，富力商业旗下购物中心划分为“富力广场”系列与“富力星光”系列两条产品线，分别对应城市综合体和社区商业综合体两种不同产品。
其中，富力星光系在消费场景细分的基础上，延展出“邻、里、坊、大道”四个细分子系列。
不为大众所熟知的是，“星光”二字对于富力而言有着特殊含义。“这跟我们很多年前做街区时的命名有关系，当时我们叫星光大道，后来出于情怀，就延续了星光这个充满诗意的词，演变成星光邻、星光里、星光坊等等”。
在李思源看来，每个人定品牌的时候都有自己的情怀。在整合集团资源打造富力商业产品线品牌时，早年的情怀便延续了下来，并结合集团企业文化，延伸出相应的产品线分支。而打造“富力广场”和“富力星光”系列的初衷，是为消费者的美好生活注入活力，让富力商业项目成为消费者工作与生活之间的第三空间，成为点亮日常生活的“星光”。
据李思源介绍，打磨两条产品线时背后的考量主要有两点：其一，顺应城市化进程多核心的发展趋势，为消费者打造在工作或家庭生活半径之内的，功能齐全的新商圈；其二，让来到新商圈安家、工作，并前往富力商业项目的人们，可以获得毫不逊色于传统商圈、情感与价值并重的体验。
虽侃侃而谈于产品线的规划，但提到轻资产输出这一快速扩大规模化的发展路径时，李思源则保有自己的态度与原则。
其表示，富力商业不排除会有一些合作项目，但这种轻资产输出管理的模式目前并不对外，只针对于合作项目，与公开转型做轻资产管理并不相同。
“比如我们和某一家企业合作开发项目，如果其中有商业部分，我们会与合作伙伴进行沟通，如果双方经过探讨认为商业部分适合由我们来做轻资产管理，那我们就会进行轻资产输出。目前还不会单独做一些轻资产输出的项目，不过未来如有合适的机会，也不排除拓展的可能性。”李思源详细解释道。
自生的增长潜能
轻资产输出也好，收购也罢，对于这些所谓的扩张路径，李思源似乎都是冷静、清醒的。
“你发现没？我们一直都没有在市场上做很激进的竞争，我们按照自己的步伐和势头去走。”李思源口中的富力商业，有着自身独特的发展步伐。
这些话背后指向了富力商业对于项目的衡量指标，即回报率——“在应对市场时大家都有不同的方式，各施各法。我们不能说谁优谁劣，但我们要看结果、看利润率，看你给投资者的回报率。”
李思源阐述自己的商业看法：盖一个商场不仅是投钱，还要看回报率是否成正比。“做项目是可以建造得很快，但相应的成本会非常高，回报期也很长，如果以做一个投资性物业来看是有些欠妥的。”
“我们有激情，但是速度就是这样，因为有些固定的模式让你按照自己的路径稳扎稳打，不懈前进。”李思源称，当速度没那么明显的话，富力商业选择把质量做稳、做优，按照自己的步伐来走。
虽眼前这位掌舵者前后说了两次“规模不是首要追求”，但从富力商业当前的发展模式中，还是可以窥探出一些自生的增长潜能。
据李思源介绍，富力商业目前运营中的商业资产已超200万平方米，同时亦有70余万平方米的在建项目及近百万平方米的筹备项目，商业资产总体量已超370万平方米。
未来三到五年间，富力商业将有十余个新项目陆续开业入市，多落子于北京、上海、杭州、哈尔滨、重庆等重点城市。
李思源如数家珍般介绍着近几年的开业计划：上海奉贤项目和哈尔滨项目都在争取明年开业，北京通州项目预计明年会交付，重庆西城富力坊规划刚定下，已在稳步筹备中……
“富力商业旗下两条产品线很快将在全国范围内形成星罗棋布的格局。”李思源称。
与此同时，随着商业地产逐步迈进存量时代，地产商们也面临着挖掘提升存量物业资产价值的考题。此前，富力商业旗下的重庆富力坊便是通过存量物业进行改造活化的项目。
不可忽视的是，富力集团手中还掌握着大量旧改资源。据公开数据显示，截至2019年底，富力集团在全国参与70多个城市更新项目，规划总建面超7000万平米。在广州，富力是旧村改造实施项目最多的企业之一，涉及约16条旧村。同时，年报指出，富力预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土储面积超过4000万平方米。
李思源在谈话中就主动提起了最近富力与合景联合新签的广州天河吉山村旧改项目，该项目总用地面积134.76公顷，预计投资金额约206亿元。
一般而言，这些旧改项目都有一定的商业、产业配套，李思源便表示，未来这些旧改商业配套的社区商业或商业综合体也是富力商业的机会点。
“关于旧改商业的承接，要视乎多方面因素的综合考量和整体把握。项目的产权是属于村的，即使富力拿来也只是经营方，不是自持方。”李思源称，在村民没有选择第三方作为配套商业的合作伙伴时，富力作为城市美好生活运营商和旧改项目改造方，会从社区、周边居民的需求出发，为消费者们提供更加完善的解决方案。
而除了购物中心、写字楼，值得一提的是，目前富力商业旗下另一业态物流园也有了新进展。广州富力国际空港物流园是富力商业乃至富力集团旗下唯一拥有的物流园区，同时也是华南区域规模最大的单体物流园，总建筑面积约138万平方米。
李思源对该物流园项目的建设甚是满意，“物流园在10年前开始从零筹备，到现在已经拓展了10年以上，取得这个成绩可以说成长非常迅速，目前项目很成功，我们也不排除找合作方。”
其透露，项目目前投入运营的已经有超90万平方米，且在未来也不排除有把物流园发展模式复制到其他城市的可能。
而于近期11月9日，富力宣布国际空港物流园以44.1亿元引进了黑石集团。黑石房地产中国区董事总经理陈宇就对观点地产新媒体表示，“这次交易是基于标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”
另悉，后面园区尚余未开发运营的体量将由富力和黑石共同负责运营、管理，借由黑石方面的资源引进，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成。
以下为观点地产新媒体对富力集团商业运营管理公司董事长李思源先生的采访实录节选：
观点地产新媒体：疫情对商业地产产生不小改变，在您看来发生了什么变化呢？
李思源：首先是租金变化，不同的业态有不同的政策，比如说购物中心方面很早就有企业宣布减免租金。富力商业旗下的一些商场也根据公司、集团的指引实行减免租金的举措，对租户来说还是给予很大的支持。
疫情从两方面来看，一方面使得大家对个人的健康更关注，另外对某些行业也有一些调整，甚至产生非常巨大的影响，比如说酒店行业、旅游行业。例如旅游行业现在只能在国内恢复，国外没办法。当然假期时国内的旅游业恢复还是比较明显的，从五一到十一，也带动了酒店业绩。我们集团旗下也有很多酒店，现在这些酒店都恢复得不错，可能跟去年同比还有增长，因为国内旅游在恢复。
所以我们国家对整个世界的消费力度摊分比例很高，现在很多消费需求都留在了国内，比如某些高奢店一个月做一个多亿的销售额。还有比如房地产，现在发现疫情情况下受到影响不大，市场还是良性的，甚至在有些城市的二手房涨得特别好，可能是赶上换房时间，本来大家就有一些改善需求，疫情也许会使它提早发生。
今年也有很多公司上市，在香港有，在国内也有，而且股价表现都不错，特别是一些零售股涨得比较好。因为国民的消费力还存在，而且还在不断增加，一些国外奢侈品牌在中国的铺店力度也加大了。
随着国内防疫进入常态化阶段，商业逐渐复苏，如今无论是项目还是商户都已逐步恢复活力。
观点地产新媒体：富力商业的购物中心开业速度会受到影响吗？
李思源：我们商业项目的筹备时间相对会长一点。我们的一些项目归属于地区公司，地区公司对于商业项目的开发、建造都有自己的节奏，需要协同住宅、商业等多个板块以整体化思维进行规划，所以我们是按照自己的节奏，稳扎稳打地前进。
观点地产新媒体：旗下项目都是自持居多吗？
李思源：当你买一块地的时候，政府对你的自持比例是有要求的，自持部分可能是写字楼、酒店或商业，我们会做一个区分。我们根据项目实际情况来判断，没有一个固定的比例。
观点地产新媒体：现在进行轻资产输出的项目似乎不多？
李思源：不多，现阶段合作项目才有可能进行轻资产输出。比如我们和某一家企业合作开发项目，如果其中有商业部分，我们会与合作伙伴进行沟通，如果双方经过探讨认为商业部分适合由我们来做轻资产管理，那我们就会进行轻资产输出。目前还不会单独做一些轻资产输出的项目，不过未来如有合适的机会，也不排除拓展的可能性。
观点地产新媒体：近期是否会有其他快速扩张的计划？
李思源：我们一直都没在市场做很激进的竞争，我们按照自己的步伐和势头去走。因为盖一个商场不仅是投钱，还要看回报率是否是成正比的。做项目是可以建造得很快，但相应的成本会非常高，回报期也很长，如果以做一个投资性的物业来看是有些欠妥的。
观点地产新媒体：未来会不会有哪个阶段对资产规模有一个明显提升的要求？还是说坚持比较平稳发展？
李思源：我们还是按照自己的步伐去进行自持物业的拓展，用自己的节奏去做。我们有激情，但是速度就是这样，因为有些固定的模式让你按照自己的路径稳扎稳打，不懈前进。
观点地产新媒体：物流园还会继续拓展吗？还是花都项目是一个特例？
李思源：物流园这一块我们已经拓展了10年以上，目前的表现非常好，也不排除找合作方。在合作方本身的能力、项目的回报等方面能达到我们的要求时，我们是愿意携手新的合作方，但这不等于全售，可能是股份的合并等等，这样可以扩大我们的拓展空间。
而且中国因为疫情的原因，物流站、物流园的概念越发被关注，大家对物流的价值很认可，整个物流行业都迎来了新的发展机遇。而广州国际空港物流园这个项目是很成功的，总建面有138万平米，现在已投入运营的有90多万平米。我们在10年前从零筹备，拓展期就是最近这6年的时间，到今天取得这样的成绩，发展速度很快。在未来，也不排除有把物流园发展模式复制到其他城市的可能。
观点地产新媒体：现在国内的商业项目，如果算上今年开业的，大概会有多少体量？
李思源：富力商业目前运营中的商业资产已超200万平方米，同时亦有70余万平方米的在建项目及近百万平方米的筹备项目，商业资产总体量已超370万平方米。今年南京星光邻和通州星光里均有部分商户开业。我们的项目开业计划受疫情影响有一定的延后，上海奉贤项目和哈尔滨项目都在争取明年开业，北京通州项目预计明年会交付，重庆西城富力坊规划刚定下，已在稳步筹备中…………
观点地产新媒体：马来西亚新山的富力广场情况怎么样？
李思源：新山项目在2018年试营业，今年正式营业，所以营业时间接近两年了。新山是一个紧邻新加坡的华人城市。很多人选择住在新山，每天过关到新加坡去工作。现在因为疫情，新加坡口岸暂时没有完全开放，所以受到一定的影响。
但是，新山像我们这么大规模的商业项目还不是很多，所以马来西亚新山富力广场还是有一定的固定客群。面对全球疫情这个客观存在的外部环境，我们也在耐心等待市场逐渐恢复。
观点地产新媒体：近几年老是说商业地产处于寒冬，您对此怎么看？
李思源：当房地产市场包括商业地产进入阶段性调整期，总会有不少“经历寒冬期”的类似说法，但我个人并不认同。回过头看中国商业地产这30年，市场呈现波段式上升的态势，总体曲线是健康稳定的，而经验更是告诉我们其实并没有什么“寒冬期”，每一次调整都是为了停下来接受市场的洗礼、优胜劣汰，然后更好地出发。
为什么到目前我觉得商业像个小孩呢？因为你要培养他，但距离他真正有赚钱的能力回报给家庭，还需要有一段时间。他也会有情绪，他也有自己发生的问题、有市场问题、有个别因素问题、有前期遗留下来的问题、还有管理的问题等各种因素叠加影响。
如果每个小孩培养制度都一样出色的话，大家都上清华、北大了。还是会有区分的，有些是在名校，有些是在普通的学校，所以还是守住，守稳，每个环节都是很重要的。
整体而言，商业体还是看地段，一个小孩的家庭背景好，他成长以后也不会太差。家庭背景有点问题的话，还是会辛苦一点，苦学生成功的也很多，但相对还是更困难的。
就像经营公司一样，我们还是要按照程序去做，按照自己的步伐来走，当速度没那么明显的时候，我们选择把质量做稳、做优。规模不是我们首要的追求，当然，我们也不会忽略这个比例。
