经历过2020年的几场股东会、投资者会议洗礼后，王晓松在A股平台业绩会上再次站在镜头前，游刃有余。
“房地产行业从冲浪运动改变为帆船运动，浪是看得到的，但风是看不到的。”王晓松用帆船运动比喻目前的房地产市场，只有找准风向才能迎风而上。
2020年，新城控股实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%。
新城控股去年全年累计合同销售金额约2509.63亿元，比上年同期下降7.33%，累计销售面积约2348.85万平方米，比上年同期下降3.42%，销售均价1.11万元/平方米。
最大的“惊喜”或许是100座吾悦广场的开业，而且在碰到疫情的情况下，依然在下半年开出了37家吾悦广场。
报告期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元，吾悦广场合计开业面积超940万平方米，平均出租率99.54%。
2021年，新城的目标是合约销售金额2600亿元，新开吾悦广场30座，商业总收入85亿元。
作为一家住宅+商业双轮驱动的房地产企业，新城的2020年也是喜忧交集，喜的是疫情下开出100座吾悦广场以及增长的租金收入，忧的是下降的毛利率和物业销售金额。
毛利率因果
2020年，新城实现竣工面积3071.93万平方米（含合联营项目），其中190个子项目或分期实现竣工；2019年同期，竣工面积1853.65万平方米（含合联营项目），其中116个子项目或分期实现竣工。
在疫情冲击下，新城的竣工面积依然大幅提升，有效带动了营业收入增长，速度接近7成。但净利润却没有跟上这个速度，仅在3成左右，其中最大原因就在于毛利率表现，为23.5%。
收租业务表现还不错，物业出租及管理毛利率继续上升至70%，毛利占比已经从去年的9.9%提升至11.4%，相对应的营收占比为3.7%。
然而，物业销售上的颓势却不可避免，新城房地产开发销售分部的营业收入1375.78亿元，占总收入94.6%，毛利率仅21.74%，相比2019年减少9.24个百分点，而且营业成本增加了94.22%，接近翻倍。
具体来看，开发销售中的住宅销售毛利率为14.91%，同比减少10.69个百分点，营业成本增加了119.83%；综合体销售部分毛利率表现稍好，为31.58%，不过同样有所下降，减少了5.38个百分点。
其中，四川和重庆的毛利率为个位数，分别为7.94%以及2.64%，属于业务基本不赚钱的“打工人”范围，而四川是新城收入贡献第五多的省份。
房企报表数字最大的特点在于销售结转收入的滞后性，换而言之，王晓松今日采摘下的果实，是王振华在2018年前载下的树。
回看那段时间，是新城盘子铺得最大、增速最快的时候，2018年以黑马姿态进入行业前10，不断进入一些中西部新城市。
“开发端的毛利在下降。”王晓松表示：“最大的一个原因是我们在16、17、18年这三年规模扩张过程中，战略性进入一些城市，相对来说更加激进。”
进入新城市的同时，新城人才储备不足，新的团队管理着更广泛的城市数量和整个区域面积，但是整个团队的兑现能力又没有那么强，再加上进驻过程中较为激进，所以产生了这样的结果（低毛利）。
诚然，房地产行业在多项政策调控以及土地市场限制下，整体毛利率下降已经是不争的事实，但新城15%的住宅销售毛利率，相较于行业平均20-25%水平仍有进步空间。
以前文提到的四川省为例，新城四川公司2018年实现了100亿签约销售，在2017-2018两年间，新城首入四川并拿下了超过20个项目。
王晓松表示：“随着城市深耕和区域调整，现有团队的能力提升，整个盈利能力已经在逐步改善，要从低谷往上回升，可能需要一年左右的时间。”
目前，2020年物业销售的毛利率已经有一定改善，确保在三年时间内新城的毛利率要达到行业的平均水平。
此外，随着越来越多吾悦广场入市营业创收，高毛利的收租生意将会为新城提供更稳定的利润来源，也会随着行业集中度的提升，重新迎来一段较好的日子。
2600亿目标
2020年，新城合同销售下降了7.33%，达到了年初定下的2500亿元目标，但还是没能守住前10，把位置让给了世茂。
新城2020年在销售上掉队并不出乎市场意料，2019年黑天鹅事件后出售了不少即将入市销售的优质项目，去年初业绩会上管理层便打了预防针：“本来想要提的销售目标是和去年持平，但考虑到疫情影响，一季度的影响就有大概10%，因此定了2500亿的目标。”
新城并非没有感受到焦虑，主要体现在两个方面，一个是组织架构求变，另一个则是千亿买地。
组织架构上，新城曾经住开事业部的负责人梁志诚上位公司总裁，旗下住宅开发事业部架构由原来的19个大区进一步收缩，具体下设包括沪苏、华北、浙江、苏南、华南、淮海、山东、苏皖、湖北、豫陕、成渝、湖南、云贵、皖赣等在内的14个大区。
拿地方面，2020全年新城共计新增土地储备120幅，总建筑面积为4139.41万平方米，土地价款1254亿，平均楼面地价为3031.11元/平方米，其中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为2478.92万平方米。
1254亿的拿地金额与2509亿的销售金额相比，比例接近50%，重新回到了2018年时正常的拿地节奏，减少了2019年暂停拿地和出售项目的影响。
另一方面，新城拿地单价从过去两年的2300-2400元/平方米，上升到了3000元/平方米，拿地逐渐向高能级城市靠拢。
截至报告期末，新城拥有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，其中一二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三四线城市约占公司总土地储备的30%。
据参会投资者透露，梁志诚也表示，有信心在2021年实现2600亿元目标，今年可售货值会4200亿元左右，其中有3600亿是在2020年末之前获取，剩下500-600亿在当年获取入市。
“稳健不代表不增长，只是在合理的管控范围之内能够有最大化的增长。”王晓松谈到：“目前整个负债是被总控的，条条框框很明显，基本上未来也是很难有黑马。”
三条红线下，新城剔除预收账款后的资产负债率74.12%（踩线）,净负债率43.65%，现金短债比1.68，踩中一条红线，处于“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%。
值得注意的是，新城2020年期末融资总额达到916.76亿，同比增长近24%。6.73%的融资成本与去年相比变化也不大，和市面上优秀的中海、龙湖等房企仍有一定差距。
期内，惠誉、穆迪、标普等评级机构纷纷上调了新城的评级，或许会对公司未来的融资形势改善有所影响。
王晓松则表示：“我们会提前达到绿档的要求，这个已经有了一系列的计划。”
