不管在任何城市，非核心区域的存量商业地产招商运营，始终是城市商圈发展面临的难题与挑战。
近日，深圳市坪山区部分业主颇有微词，情绪主要集中于所在社区配套的商业招租进展情况。据坪山区公共资源交易中心7月30日消息显示，悦都会华庭出租(发包)公开招租交易结果再次显示为流标状态。
经整理公告后发现，在2020年7月至2021年7月一年时间内，悦都会项目商铺部分已进行三次招标，但成交人状态均显示为“无”。
观点地产新媒体了解到，悦都会项目位于深圳东部坪山中心区，是集商业、住宅、办公为一体的小型城市综合体，由深圳本土房企泰富华集团2016年开工建设，已于2019年全部交付完成。
彼时，根据泰富华宣传推广图片显示为“悦都会3.5万平方米集中商业，包含餐饮、购物、健身、读书等休闲配套”，即为上述公告公开招租交易部分。
事实上，悦都会项目所在区位是深圳坪山重点打造的商住中心之一，也被外界看作是坪山核心商圈，华侨城、京基、金地及世茂等开发商皆有进驻。
即便占据众多资源，但坪山商业发展尚未有太多起色。悦都会商业招标不顺，也许不能代表整个商圈市场，但却是深圳百万平存量商业的一个缩影。
悦都会招商史
2016年7月，深圳市泰富华悦都会置业有限公司取得泰富华悦都会项目《建设用地规划许可证》，并于同年12月正式开工建设。
该项目位于距离坪山大道约300米的比亚迪路，占地面积1.68万平方米，总建筑面积10.62万平方米。由4层3.5万平方米商业裙楼及其上3栋住宅和1栋办公4栋塔楼组成，容积率4.5。包括住宅379户、办公185户。
市场人士分析称，悦都会因商业办公面积多于住宅，所有产品均为40年产权商业用地。
公开资料显示，泰富华悦都会2018年4月开盘新房价格为2.8-3.5万元/平方米，已于2019年7月全部售罄，目前二手房价格在3.5-3.7万元/平方米。
一位业主刘先生称：“2019年12月份收到开发商（泰富华）入伙通知，房子质量感觉还可以，当时没有收房，想等商业中心开了之后再确认。”
然而，这期间由于疫情、物业持有方、意向合作方等系列因素影响，一等就是近两年。
2021年7月21日，据最近一次招标交易结果公告，深圳市坪山坪环股份合作公司委托坪山区公共资源交易中心，采用竞价的交易方式对坪山区马峦街道坪环社区东城环路悦都会华庭出租(发包)项目的集体物业引进承租人。
公告显示，租赁物业交易面积共32233.46平方米，均为商铺。其中，租赁物业中16337.93平方米属于深圳市坪山坪环股份合作公司及下属分公司集体资产，另外15895.53平方米属于深圳市泰富华悦都会置业有限公司。
交易条件还包括，出租用途为商业，出租年限15年，免租期为12个月，招租底价及递增：人民币≥1436001元/月，换算约为每月44.55元/㎡，租赁期第四年递增20%，后每两年递增8%。
实际上，根据此前爆料，早在2020年初就传出万达或将进驻悦都会的消息。彼时家在论坛网友“ma88ya88”留言表示，“年前就在谈，万达、cocopark都到悦都会看过。”
2021年2月26日，从网友“金地河畔”发布的一张关于“坪山工业和信息化管理局事件处置及回复”的截屏图片中，证实了万达曾意向合作说法，但未能成行。
资料显示：“悦都会集中商业面积3.5万平方米，其中2700平方米一楼出入口核心商铺产权归开发商（泰富华公司）所有，其余归坪环股份公司所有。经过洽谈后，运营商大连万达集团对于该项目合作意愿强烈。”
根据万达出具的悦都会项目市场调研和改造报告表示，给该项目的租金为40元/平方米，而坪山坪环股份合作公司对该项目的评估价格为60元/平方米。去年（2020年）10月，悦都会项目坪环公司物业部分两次流拍后，其租金价格已符合万达合作要求。
除此之外，由于泰富华三年前已将2700平方米中的800平方米物业租赁给上海银行，导致万达无法整租一楼展示面佳、核心位置商铺，又因疫情及自身战略调整等因素，万达团队已于同年11月退出该项目。
据了解，泰富华悦都会项目中部分商铺已被租赁给上海银行，银行网点的确定已通过上海银行总部审核，施工方现已入场装修。
彼时，坪山工信局表示，之后与京基、益田等商管团队接洽，但由于无法整租、租金价格较高等原因，项目尚未取得新进展。
而在今年4月，坪山悦都会业主金先生发布消息称：“开发商承诺该小区1-4楼原本规划为的商超综合体在未经业主知情下私自变更为国某居建材市场。”据其同时附带上传的一张图片，出现“国安居建材广场”字样。
另于4月25日，深圳市坪山区人民政府互动交流频道显示，坪山工信局回复网友“susie5860”提问“悦都会招商”时表示，经交流协商，建材市场业态的运营商不再入驻，股份公司表示将继续与品牌商业综合体运营商洽谈对接，并向建材市场业态的运营商做好解释工作。
存量商业出路
第一太平戴维斯发布2021年第二季度深圳房地产市场报告指出，2021年第二季度，深圳全市优质零售物业总存量为532.5万平方米，平均空置率环比下降至9.3%，但净吸纳量仍仅为2.6万平方米。此外，平均首层租金约为每月人民币655.2元/平方米。
虽然消费市场的持续增长带动了租赁交易活动的活跃，但截至2021年上半年，全市净吸纳量合计约7.3万平方米，较疫情前2019年上半年仍有差距。
“招商难”虽在深圳不能看作普遍现象，但实际上，中国商业地产经过20年的发展，传统定位和招商策略已很难解决存量商业地产的去化难题。
第一太平戴维斯华南区商铺部负责人、高级董事植栋梁向观点地产新媒体分析称，在影响商铺招租的因素中，除了核心商圈与非核心商圈区域选址外，人口流量和经营服务是两大关键要素。
以坪山为例，国家统计局数据显示，2020年常住人口为55万，仅占深圳人口的3.13%。而坪山地区生产总值801.05亿元，位列深圳10个行政区中的第8位。此外，坪山与深圳活跃的福田、南山两大核心商圈相距约50公里。
就坪山悦都会项目而言，周边商业配套缺乏，距离3公里范围内的商业中心仅有8.6万平方米的益田假日广场、4万平方米的天虹商场及16万平方米的心海城等，因此区域整体成熟度不高，商业发展缓慢。
因而，偏远的区位及缓慢增长的消费力，决定了坪山片区在“人气”方面比不上关内地区。
业内人士称，出租率不足60%的商业中心很难成活。对于未开业的存量商业来说，招商周期越长，仅物业硬件和设施带来的消费体验就可能已经落后于周边竞品。
此外，在商业地产招商过程中，经营策略是提升出租率的重要环节。植栋梁介绍称，目前商铺招租还是要坚持“人本位”，一方面要考虑充分考虑在地需求，紧贴市场规划业态与品牌。另一方面要加强经营推广，为项目增加人流。人流起来了，商户的业绩有了保证，自然更有意愿入驻。
根据目前市场上普遍的招商策略来看，主要包括5种方式，分别为主力用户优先招商、品牌客户带动招商、广告推广招商、定制定向招商以及优惠招商等。
其中，主力用户作为商业物业中吸引客源的锚固点，主要形态包括百货商店、超级市场、大型专业店等，因此被看作是核心消费主力。而大型知名品牌的主力商户则可以创造良好的商业氛围，带来大量商业人流、刺激经营需求，从而增强其他商业经营信心。
实际上，不论面积大小，商业地产都可以根据专业能力和经营特色打造出具有长期价值的商业中心。而且，根据城市商业发展与分布格局、项目周边消费力变迁、消费者诉求变迁不断为项目增值。
值得一提的是，一个区域商业目标的实现还需要多部门联动协调。据了解，与坪山悦都会招商同期，除坪山工信局协调品牌运营方与业主方接洽外，坪山区商务局也曾于2020年8月向附近居民发放《坪山区群众喜爱的品牌调查问卷》，拟“为将群众喜闻乐见的品牌引入坪山”。
对于坪山悦都会来说，三次流标后应该总结原因，采取扩大招标信息发布范围、审查招标文件的实质性条款是否设置合理等措施提高竞争力外，可以采取其他非招标方式进行采购。
