近年来，英格卡购物中心逐渐加快在中国发展的步伐，作为新任中国区总裁的朱洁敏，事务颇为繁忙。
百忙之中，她抽空接受了观点地产新媒体的采访，为我们描述英格卡购物中心在中国曾走过的路途，以及未来的愿景。
这是我们第一次对英格卡购物中心进行采访，坐在面前的朱洁敏语气温和、谦逊，保持着外资企业一贯以来的低调。
1978年，改革开放的春风吹遍中国大地，短短20年间，内地市场的发展就取得瞩目的成绩。世纪之初，不少外资企业受到吸引涌入内地，这其中就包括来自北欧的英格卡集团（原名宜家集团）。
2009年，集团内负责商业地产开发及运营管理板块的英格卡购物中心进入中国市场，与更早进来的宜家零售战略合作，开始在中国拓展商业综合体业务。
长期主义
英格卡购物中心在中国的起步走得比较稳健，到第一个六年（2015年）开业了三家品牌名为“荟聚”的大型区域性购物中心，按顺序分别是无锡、北京和武汉。
随后，英格卡购物中心在中国市场上一边持续管理运营已开业的购物中心，一边积极拓展新的项目，在今年又相继在福州、长沙和南宁开业三家荟聚中心。
据朱洁敏介绍，英格卡购物中心在中国运营的六家荟聚中心投资总额超过160亿人民币，拥有近65万平方米的总租赁面积。其中，福州和南宁的项目属于小型荟聚，而长沙荟聚则是英格卡在中国落地的第一个商业综合体项目。
在未来三年，可以期待更多的荟聚陆续与大众见面，包括昆明，合肥，上海和西安，其中上海和西安将是两座大型荟聚项目。
她表示，在这样的时间纬度上，以这个数量来呈现，谈不上快，但这恰恰体现英格卡购物中心长期的理念--集团珍惜每个项目，对于投资决策都抱着相当审慎的态度，包括前期的投资判断，到项目的设计、开发，再到招商和后期运营，都依靠专业内部团队来完成，希望每一个荟聚都成为一个值得骄傲的作品。
在中国，英格卡购物中心的品牌名为“荟聚”，荟聚代表的是欢乐的聚会，英格卡购物中心致力于将“荟聚”打造成中国聚会体验中心的引领者。
有别于传统单一的购物中心，英格卡购物中心希望荟聚能成为当地人们的好邻居，扮演好城市服务商的角色，从购物、社交、娱乐和休闲，乃至于办公、生活等多维度提供价值给消费者。
打破界限
作为来自北欧的企业，英格卡购物中心的设计带有浓厚的北欧风格，即强调人性化、现代简洁，以及与自然的结合。像阳光、空气、通透性和人的距离感等，都是需要考量的元素，其希望带给顾客舒适、安全又温暖的购物环境。
但英格卡购物中心不会固守自己的风格，“我们对每一个荟聚作品都会考虑全球性和本土的结合，在设计理念上会体现北欧特色和中国本地城市风格的融合。”朱洁敏指出，这是对本地文化和消费者最大的尊重。
基于这种理念，英格卡购物中心在项目前期会深入市场做调研，了解当地风俗和消费习惯，以及消费者的生活愿景，基于此进行设计开发和未来运营的布局，每个作品都会花几年的时间打磨。对于英格卡购物中心来说，速度并不被放在第一位，质量和稳健更加重要。
品牌组合也是商业运营的重要内容，朱洁敏表示，英格卡购物中心会围绕自我定位去选择品牌组合，另外，因为宜家家居是每个荟聚的主力租户，也会去考虑与宜家相符的定位方向。英格卡购物中心不会追求非常高端奢侈的品牌，而是走满足大多数人需求的大众路线。
到2020财年，英格卡无锡、北京、武汉三家购物中心总客流量超过4300万，销售额突破55亿元。
“这三个荟聚各方面的成绩都已经领先我们集团的要求”。谈及此，朱洁敏指出，集团的业绩考核不止有财务指标，还有客户满意度、可持续发展等方面的非财务指标。她认为，中国是英格卡购物中心面对所有新兴业务很好的窗口和实验地，良好业绩的达成是欧洲总部对中国市场有持续信心的重要因素。
商业地产具有总投资额大、开发风险较高、投资回收期较长等特点，坚持长期持有理念的英格卡购物中心更是如此。因此，对于英格卡购物中心而言，来自总部的支持和助力无疑是非常重要的。
在中国市场耕耘12年，英格卡购物中心持续在中国做出新的尝试，2021年推出了小型荟聚以及长沙这个涵盖了“荟聚之光”商务公寓产品的商业综合体。
“我们希望能够通过接入商务公寓这一业态，进一步探讨‘聚会体验中心’在时间和空间上的延展性，通过不同业态联动，对购物中心业态的固定时段进行补充，形成了一定的协同效应，打造出一个7天24小时的北欧风格的活力社区。”
朱洁敏介绍，长沙、上海和西安的荟聚是英格卡的第二代产品，将继承第一代荟聚的优点，又在此基础上做出新的发展。
具体来说，首先，原有的北欧设计风格会继续保持，新一代的荟聚会进一步突出北欧风格与本土文化的融合；其次，在品牌选择上，新一代的荟聚会在原有的满足一站式需要的丰富的品牌组合基础上，持续引入新品牌和新概念店，以此引领消费者触达新兴体验，激发更多灵感；在服务上，依然注重顾客及租户合作伙伴的满意度，持续精进细致入微的顾客关怀，满足亲子友好的购物环境。例如每个荟聚都会打造一个荟聚宝贝作为亲子游玩中心，以满足家庭型消费者的需要。
最主要的是，新一代的荟聚在一代原有的购物中心和家居业态上，引入新的元素。比如长沙的公寓元素，未来上海临空荟聚项目将会增加北欧特色的办公元素。
朱洁敏进一步表示，英格卡购物中心希望打造不同的场景，打破商业地产传统的界限。将不同功能的综合体元素，通过巧妙的设计和运营，将看似单一的物理空间打造成能够满足消费者生活，社交，购物，娱乐，工作，休憩等多重维度需求的聚会体验中心。
成功标准
在中国的12年间，英格卡购物中心目睹了整个内地商业地产的蓬勃发展。在市场快速发展的同时，一些法律、技术、文化方面的问题也开始受到关注。
过往经验表明，纯粹复制欧美成熟模式，在中国市场不一定适应。有一些来自海外的同行中途撤离，也有一些适应了下来。
坚持走自身风格与本土化相结合路线，且获得集团支持的英格卡购物中心是生存下来的赢家之一。但商业地产进入存量时代，竞争加剧，政策调控逐步收紧，这些都提出了新的考题。
对此，朱洁敏显得比较坦然。
“我们看到整个商业在中国的丰富性和多样性，每一家成功的企业背后都有其不同的因素。我认为能够身处这样的市场，本身是一件很开心很荣幸的事情，因为它有活力。”她表示，应该把那些成功的同行看成学习对象，不断切磋，不断探索，精进自身。
朱洁敏认为，英格卡购物中心想要在这样的环境长期生存，坚持自身的差异化是必不可少的。荟聚带着北欧的传承，这不仅体现在其独特的空间设计上，基于自身定位的品牌组合上，细致入微的顾客关怀上，也体现在我们坚持可持续发展的战略中，致力于将荟聚打造成中国聚会体验中心的引领者，实现“为大众创造更美好的日常生活”的愿景。
针对近来商业地产行业调控的收紧，朱洁敏有着自己的清晰认识：“中国市场发展的独特性之一，就是政策对于关乎民生行业的有效调控，在市场机制运行的前提下，适时切入来保持行业和市场的平稳过渡，进而保障民生福祉，这对行业健康发展来说同样十分重要。”
她指出，相信政府持续去杠杆的努力将会使中国房地产市场走上更加稳定和可持续发展的道路。这与英格卡购物中心对商业资产长期持有、长期开发、精细运营，坚持为大众、社区和地球带来价值的企业定位相一致。
谈话最后，朱洁敏向我们分享她认为的荟聚成功标准。
“这座城市能够认可荟聚所扮演的城市服务商的角色，以及作出的贡献。既包含其创造的商业价值，也包含荟聚创造的社会价值，助力城市为大众创造更美好的日常生活。”
以下为观点地产新媒体对英格卡购物中心中国区总裁朱洁敏女士的采访实录节选：
观点地产新媒体：目前，国家对房地产行业监管持续收紧，商业地产作为房地产的一部分，您认为应该采取什么样的策略来进行应对？
朱洁敏：中国市场发展的独特性之一，就是政策对于关乎民生行业的有效调控，在市场机制运行的前提下，适时切入来保持行业和市场的平稳过渡，进而保障民生福祉，这对行业健康发展来说同样十分重要。
在“房住不炒”的大背景下，我们相信政府持续去杠杆的努力将会使中国房地产市场走上更加稳定和可持续发展的道路。这与英格卡购物中心对商业资产长期持有、长期开发、精细运营，坚持为大众、社区和地球带来价值的企业定位相一致。
观点地产新媒体：越来越多海外和国内资本在关注和投入到商业地产领域，大宗交易频现，您认为这是中国商业地产市场走向成熟的表现吗？
朱洁敏：资本在一定程度上代表了消费者和市场的选择，在国内经济强劲复苏，租赁市场日趋稳定的背景下，中国商业地产市场表现出了令人瞩目的安全性和稳定性，境内外投资者对中国优质商业地产的投资意向也不断增强。
近来资本对商业地产的关注，体现了国内外投资者对中国经济持续发展的信心，说明商业地产在中国的发展模式和发展方向受到了市场的认可，同时也是对国内商业地产品牌价值和运管能力的肯定。
这对从业者来说既是一个非常及时的正反馈，也是新一轮竞争开始的信号灯。
观点地产新媒体：英格卡购物中心在长沙荟聚首次推出公寓产品进行售卖，是基于哪些方面的考量？为什么是在长沙？
朱洁敏：位于长沙的“荟聚之光”商务公寓是长沙荟聚综合体的一部分，我们希望能够通过接入商务公寓这一业态，进一步探讨“聚会体验中心”在时间和空间上的延展性。
一方面，通过长沙荟聚、宜家家居和荟聚之光不同业态联动，对购物中心业态的固定时段进行补充，形成了一定的协同效应，打造出一个7天24小时的聚会场所。另一方面，长沙荟聚、“荟聚之光”以及宜家商场也在以各自独特的方式，相互协调、层层递进地传递着英格卡购物中心和宜家所秉持的北欧设计美学和生活理念。
至于为什么选择在长沙落地我们在国内的首个综合体项目，就我个人在这个城市的体会而言，长沙是一个街头巷尾处处散发着快乐氛围的城市，人们热爱生活，追求潮流时尚，乐于接纳新鲜事物，这些和我们所倡导的聚会体验中心模式非常的契合，这也造就了长沙商业市场的活力基因。
观点地产新媒体：英格卡购物中心在上海长宁也有一个综合体项目，预计2023年开幕，相较于长沙的综合体项目，这个项目有没有哪些新的变化？有什么比较突出的方面？
朱洁敏：我们在上海的临空综合体项目是英格卡集团内单体投资金额最大的项目，总建筑面积超过了43万平方米。与长沙荟聚综合体项目相比，一个比较显著的不同是除了宜家商场和荟聚之外，还会配套具有宜家理念和宜家特色的办公楼。
上海临空综合体项目是我们对“聚会体验中心”概念新的探讨和尝试，我们看到了人们对绿色、健康、灵活多元办公空间的需求，该项目的办公楼取得了WELL银牌预认证。除此之外，商业空间和城市更加深度的融合也是一个很好的发展方向。
上海临空综合体项目在整体设计上以北欧自然风光为灵感，引入了大面积的公共活动空间和市民活动广场，通过开放式绿化景观布置，模糊传统购物中心和城市之间清晰的边界感，更加自然地融入社区和城市，引领绿色健康、可持续的生活和办公体验。
观点地产新媒体：创新在任何行业都是最为艰难的行动，传统商业地产面对移动互联网、5G、大数据等科技赋能加持的局面，您认为可以在哪些方面有新的发展？
朱洁敏：随着数字化对各行各业颠覆性变革的深入，商业数字化正在成为这个行业底层逻辑中不可或缺的一部分。随着科技的飞速发展，整个行业越来越关注科技如何为更多人创造更美好的生活，如何通过科技创新为更多人带来价值。
我们始终认为，传统的商业地产作为一种通过运营空间来实现资产增值和投资回报的业务，如果通过与这些新兴科技相结合找到一些契合的创新方向，将会极大地推动商业地产行业变革和发展。
我认为具体可以从以下这几个方面进行探索和一些尝试：
一是通过更好地利用移动互联网，将线上的流量和商业地产线下物理空间和线下流量进行更好地融合和混搭，为顾客提供真正的全渠道服务以及体验。从而能够将商业地产的物理空间进行最大化延伸并增强顾客粘性以及品牌认同感。
二是通过5G以及物联网技术，打造商业地产智慧建筑。通过精细化运营商业地产的智慧建筑，不仅能够优化运营成本，同时能够为我们的租户以及其他合作伙伴提供健康和环保的工作环境以及各类增值服务，增强租户和合作伙伴粘性。
三是通过有效利用大数据分析产生的洞察，可以更好地科学地指导以及辅助商业地产各类业务决策，包括但不仅限于项目选址、租赁策略、业态组合、经营业绩预测，项目估值等。从而帮助商业地产实现资产有效增值和投资回报收益最大化。
观点地产新媒体：从传统购物中心、商铺、写字楼、酒店逐渐发展到与文旅、体育、娱乐、健康、养老等业态广泛结合，商业地产的外延越来越庞大，也与美好生活与消费需求的联系日趋紧密，您认为商业地产未来还有哪些新的道路？
朱洁敏：整个实体零售行业在疫情后加速了变革，我们看到的几个核心趋势是：作为实体空间如何在疫情后为访客提供更加安全的体验环境；更加强调个性化，更快速便捷的服务体验；如何突破购物中心在一个城市中的物理边界，更好地融入当地并支持当地社会的发展，成为更加多元的目的地，而非单纯的购物之地。
在这些趋势下，一些已经初见端倪的发展形式：比如邻里中心型定位的购物中心，比如探讨美和设计力的综合体验型空间，还有在体验型和沉浸式空间上不断推陈出新的项目，以及在一个垂直消费领域把细分业态做到极致的项目，对可持续发展和绿色健康生活方式的新尝试等，都是在围绕“人”的需求，朝着“更加综合的体验”发力。
观点地产新媒体：和其他商业地产企业略有不同的是，英格卡购物中心和宜家未来会如何协同发展？英格卡购物中心是否都会有宜家的入驻？未来在中国的发展目标或规划是怎样的？
朱洁敏：我们和宜家零售同属于英格卡集团，共享“为大众创造更美好的日常生活”这一企业愿景。宜家同时也是我们非常重要的战略合作伙伴，每一个荟聚都和宜家紧密相连。
2009年英格卡购物中心正式进驻中国以来，我们便和宜家携手，共同探讨、进驻了多个市场，为当地消费者带来了可负担、可持续的健康生活方式。
接下来，我们会继续与宜家携手，以更加灵活、因地制宜的方式将我们所倡导的“聚会体验中心”理念带给更多消费者。
