来源/联商网&搜铺网
撰文/方湖 王雪
引言
数年前，有两位才华横溢的网友在网上隔空掀起了一场激烈的南京和杭州的地域之辩，把南京和杭州做了一次颇为全面的较量，让外界对南京、杭州两座城市的各方面实力有了一定认知和了解。
话说回来，南京虽在不少方面领先其他省会城市一步，但与同在新一线城市阵营、近年来商业方面取得质变突破性发展的杭州、成都、武汉、重庆等城市相比，南京商业总是欠缺一点创新与活力。即便拥有“中华第一商圈”的新街口、全国TOP3的购物中心——德基广场、以及令人羡慕的消费实力与市场规模，但南京商业总体中规中矩、大而不活的温吞形象与其新一线城市的地位有些不符。
反观杭州，高端商业领域迎来了极大爆发，近年来品质港资房企大举攻占杭州市场，恒隆、新世界、嘉里、新鸿基纷至沓来，就连站在百货金字塔顶尖的SKP也南下在杭州落了子。再看成都，远洋太古里无疑是成都商业的门面担当，成都IFS的江湖地位也显而易见，加上近年来大力发展首店经济，成都成为越来越多国内外时尚大牌首店、首发、首秀的首选地。还有宁波，日本阪急百货的到来为宁波商业注入了一股活水，宁波阪急已成华东全新商业地标。
想要比肩乃至全面领衔新一线城市，南京商业还有多少距离要追赶？我们甄选了包括南京在内的9大城市，借助相关数据来逐一对比分析，并就南京商圈的演变梳理，探讨南京商业发展面临的新课题。
一、离中国商业第三城的目标 南京还有多远？
北京和上海，作为中国唯二两个超级大都市，不管在经济指标方面：人口规模、经济规模、消费力，还是影响力指标：城市示范效应、辐射能力等方面，还是商业指标：商业繁荣度、商业活跃度、品牌首店等，都是超一流的存在，两者是中国商业TOP2，毋庸置疑。
那么谁又是中国商业第三城？这在剩下的两大一线城市以及一批极具实力的新一线城市之间展开了争夺，包括广州、深圳、成都、重庆、南京、天津、苏州、武汉、杭州。下面就这9大城市进行相关维度的分析对比，看看南京在一众对标城市中的位置和水平。
▍宏观：城市经济PK
1、人口规模与人口增量：
商业是做人口红利的，是服务于城市居民消费，所以人口规模与增量至关重要。没有人口规模就没有商业存在的基础，同时人口增量和年轻化是商业发展的动力。
根据第七次全国人口普查数据，各城市情况如下：
人口规模排名：重庆、成都、广州、深圳、天津、苏州、武汉、杭州、南京；
人口增量排名：深圳、广州、成都、杭州、重庆、武汉、苏州、南京、天津。
无论是人口规模还是人口增量，南京在上述城市中排名均靠后。
2、城市GDP和人均存款：
GDP是城市经济规模总量，人均存款作为衡量城市富裕程度的指标。根据2020年GDP万亿级城市统计如下：
从GDP排名来看：2万亿以上城市分别为深圳、广州、重庆、苏州；1.5万亿以上城市有成都、杭州、武汉，最后为南京、天津，均为1.4万亿+。
从人均存款来排：最富裕城市为杭州，人均存款12万+；其次人均10万元以上的，有广州、深圳、天津、南京；人均存款8-9万+的有苏州、武汉、成都；重庆最后，人均存款6.3万。
GDP总量、人均存款两大维度上，南京表现尚可。
3、居民可支配收入：
居民可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素，因而常被用来衡量一个国家或城市生活水平的变化情况。
居民可支配收入排名：人均6万以上的有，苏州、杭州、广州、南京、深州；人均5万的有，武汉；人均4万的有，成都、天津、重庆；
这一排名里，南京站上了第一梯队。
4、社会消费品零售总额：
社会消费品零售总额是指企业(单位)通过交易售给个人、社会集团，非生产、非经营用的实物商品金额，以及提供餐饮服务所取得的收入金额。
社会消费品零售总额是国民经济各行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品总额。它是反映各行业通过多种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品总量，是研究国内零售市场变动情况、反映经济景气程度的重要指标。
2020年社会消费品零售总额排名：
重庆因人口基数大社零总额突破1万亿，排名第一；
社零总额8000亿+的有广州、深圳、成都；
社零总额7000亿+的有苏州、南京；
社零总额6000亿左右的有武汉、杭州；
天津以3580亿排名最后。
这一轮，南京居中。
▍产业数据PK
1、人均社零总额:
人均社零总额就是用社会零售品总额除以城市人口基数，用来衡量一个城市商业消费能力。
人均社零总额排名：从统计数据发现，全国人均社零总额最高竟然不是北京上海，而是南京，7.73万；
苏州以6.04万紧随其后，杭州、武汉、广州、深圳，在5万左右；成都、重庆都不足4万。整体拉开差距较大。
2、城市人均商业面积和增量
人均商业面积是指一个城市商业供给规模，用以衡量城市商业供给饱和度和竞争程度。
根据边界猎手数据，20201年人均购物中心面积0.8㎡以上的有苏州、杭州、南京；0.6-0.7的有四家，武汉、成都、深圳、广州，最后为天津、重庆，均为0.4㎡左右。
以商业面积增量来看，结合2021年拟开业购物中心来分析，人均商业面积增量较大排名为：
苏州、南京排名第一第二，人均增量面积超过每人1㎡；杭州、武汉、成都、深圳、广州都在0.77-0.95区间；重庆因人口基数较大分摊下来为0.45，天津最少未体现在名单中。
可见，南京在人均购物中心面积和人均商业面积增量方面均走在全国前列。
3、首店经济
首店经济是指一个区域利用特有的资源优势，吸引国内外品牌在区域首次开设门店，使品牌价值与区域资源实现最优耦合，以及由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。首店经济的本质是首店品牌与区域的价值耦合。
首店经济虽然是商业概念，但它反映出的却是一个城市消费市场的敏锐度和成熟度，折射出营商环境的舒适度和开放度。
从2020年到2021年上半年的9大城市首店数量来看，TOP3分别是成都、杭州、广州，南京则以271家的总数排名第6，较为靠后。
▍微观：标杆项目对比
以2020年全国各大商场销售额为基准数据，可以给9大城市做一做相关排名：
按照100亿级销售店王排名来看，仅有南京、杭州、深圳、武汉四城上榜。分别是：南京(德基广场，155亿)、杭州(杭州大厦，100亿)、深圳(万象城100亿+)、武汉(摩尔城，100亿)。
50-100亿：广州(太古汇，80亿)、成都(太古里，73亿)
30-50亿：重庆(龙湖天街，38亿)、苏州(苏州中心，无具体数据预估30亿+)、天津(大悦城，无具体数据预估30亿)。
可见，南京凭一座德基广场实力碾压其余城市，且差距拉得较大。
以2020年30亿级+商业店王销售统计来看，一共有50家商业体入选，销售额最高为北京SKP达到175亿，在疫情影响下同比增长14%。销售额最高的北京，合计547亿+；最多有7家进榜，为深圳、南京、杭州等。具体各城市分析如下：
北京有6家，销售额合计547亿+，名列第一。其中北京华联的SKP以175亿名列全国榜首。
上海有8家，销售额合计511亿+，名列第二。
深圳有7家，销售额368亿，名列第三。除深圳万象城100亿+遥遥领先以外，深圳壹方城、万象天地、深圳印力中心、益田假日、海雅缤纷城、深圳海岸城等四家均为40亿-50亿+水平比较均衡。
南京4家，销售299亿，名列第四：南京德基、新街口中央、新街口金鹰、新街口新百。
杭州4家，销售合计251亿，名列第五：杭州大厦、湖滨银泰in77、武林银泰、杭州万象城
广州3家215亿，名列第六：太古汇、正佳广场、天河城。
成都2家155.6亿，名列第七：远洋太古里、IFS
重庆2家62亿，名列第八：万象城、龙湖时代天街
武汉1家武汉摩尔城100亿。
天津和苏州均为0入选。
综上，根据宏观、产业和微观三大维度，十二个要素综合统计分析对比，以第一名9分、第二名8分、第三名7分类推，结果如下：
（1）第一档：深圳为第一名。深圳得益于城市经济、标杆商业数据领先，险胜杭州。
杭州得益于产业数据、城市经济和标杆商业三项指标均衡突出，名列第二。广州因领先城市经济和较强产业数据和标杆项目，与杭州一分之差屈居第三。
（2）第二档：南京、成都、苏州分列第四到第六。南京的产业数据和标杆项目均名列第一，但城市经济拖了后腿，故排在第二档。成都在城市经济、产业数据均有较好竞争力，但标杆项目优势不明显，排名第五。苏州的城市经济和产业数据尚可，但受标杆项目拖累，排名第六。
（3）第三档：武汉、重庆。武汉产业数据不错，但城市经济和标杆项目竞争力不足。重庆城市经济不错，但产业数据和标杆项目均无优势。
（4）第四档：天津，因在城市经济、产业竞争力和标杆项目三个维度均未体现优势，故排名最后(有部分数据暂无收集完全，受到一定影响)。
二、南京商圈的变与不变
1、中华第一商圈的荣耀
南京商业的辉煌和顶峰，某种程度上说是由新街口商圈创造的，虽然历经城市变迁，商业升级，商圈外拓，南京与大多数城市一样呈现商圈一核多极的发展格局和趋势，但从来都没能撼动新街口的霸王地位。
新街口商圈，之所以号称中华第一商圈，一是商业规模总量庞大，二是整体销售非常惊人，而且持续百年。从最早的“中华老字号”百货商店开业，后来第一家真正意义上的购物中心出现，到现在商场林立、万商汇聚，新街口的繁华不曾落幕。
截至2020年，新街口商圈核心区面积不到0.3平方公里的范围内集中了百家世界五百强分支机构进驻，1600余户大小商家星罗棋布，高中低档全面覆盖，商业总面积达100万㎡。商贸集中度超过北京王府井、上海南京路并翘首中国，为中国商贸密集度最高的地区，日均客流量达到50万人次，节假日最高客流量超过100万人次，整个商业区年销售额超过300亿元。
新街口营业额长期居中国各商业街区之首，是中国唯一一个拥有4个销售额超过40亿百货购物中心的商圈。其中，德基广场是新街口乃至全国的奢侈品商业地标，据《联商网》统计，德基广场2020年销售额高达156亿，位居中国第二，仅次于北京SKP 。
2、两主多强 此消彼长
当然，南京各区域的商业也在努力发展中，渐次开创了新的局面。
中华第一商圈新街口，这个主角一直没有变，但是副商圈却在不断演进变化。南京商圈主要分为两大类，一类是老牌商圈，如新街口、湖南路、夫子庙等三大商圈；另一类是新兴商圈，如河西商圈、桥北商圈、江宁商圈、仙林商圈、六合商圈等，适应城市化发展和城镇规模扩张需要，在城市副中心布局新兴商圈，是消费需求也是历史必然。
随着南京城镇化成熟，基本形成两大城市级主力商圈：新街口商圈和建邺商圈。
新街口商圈以巨无霸奢侈品标杆德基领衔、新百、中央、金鹰、大洋、艾尚天地等，以及德基三期和近期筹备的金陵中環，更加巩固新街口商圈地位；建邺商圈以大体量金鹰世界和建邺万达广场起步，华彩天地、虹悦城以及今年开业的建邺吾悦广场、龙湖河西天街，以及近2年筹备的奢侈品购物中心新鸿基IFC和河西德基，以更新姿态、更年轻的消费内容吸引年轻消费客群。
作为城市级商圈，这两大商圈有几大特征：一、规模制胜：总体商业规模大、商圈内组合丰富；二、虹吸式消费：既能覆盖周边5公里，更能辐射全城，以及都市圈周边城市，形成虹吸式消费。地铁通达、交通便利、辐射力强、波及范围远，形成商圈辐射效应。三、城市级标杆商业，相较于新街口商圈的成熟稳定，建邺商圈有着更多潜力与想象空间，随着新鸿基IFC和河西德基今后的推出，商圈的高度与厚度会进一步增强，上升到一个城市及商业中心的维度。
在新街口和建邺两强领衔下，南京多商圈崛起，此消彼长：湖南路商圈的消退、城北商圈的崛起、百家湖商圈的繁荣，桥北商圈和仙林商圈逐步成型、江浦商圈新型商圈未来可期，与时间的长河，商圈在经济与政治变迁中此消彼长。
根据人口聚集和经济发展状况，各商圈发展状况有所差异，新街口和建邺新江东商圈位居城市级商圈前列，百家湖商圈和桥北商圈位居区域商圈前列。
各大商圈内均有代表商业体，但质量参差不齐，水准有高低，商圈整体实力在较量之下输赢明显。
结语
新街口商圈浓重的历史厚度、发展获得的高度虽然不是南京其他商圈可以企及的，短时间内也难以被超越，但百花齐放胜过一枝独秀，万紫千红才能春色满园。于消费者而言，商业的充分竞争方能使之真正受益；于城市而言，商圈发展失衡不是什么有利局面，一定程度上是行政规划缺位、市场创新不足的体现，会阻碍未来城市商业向广度、高度、深度发展。
当然也要看到，南京商业正在孕育着新的希望。一方面，南京都市圈横跨苏皖两省，更容易拓展消费腹地，同时，南京也在加快创建国际消费中心城市的步伐。对比新一线城市，在人均社会消费零售总额及人均零售面积方面，南京处于优势领先地位，显示出南京较强的消费能力和较高的商业供应能力。
另一方面，南京商业地产发展呈现出了新的生机。港资品质发展商新鸿基、香港置地分别携南京国金中心(IFC)、金陵中環加入南京高端商业市场争夺战，德基广场的霸主地位迎来有力挑战者。与此同时，德基广场顺势扩容应对外部挑战，三期最新规划已出炉。
除了新街口商圈的进化升级，南京其余商圈也在加速蝶变，本土龙头商企持续深化布局，外来大鳄也相继入宁，金鹰、万达、华润、龙湖、新城控股......一线开发商运营商正在系统化、规模化布局南京，形成了全新的商业格局。
优质竞争对手的加入，在南京商业市场掀起了鲶鱼效应，传导出了正向刺激能量，对市场创新能力的激活无疑是最好的助推器。城市商业在这样的助推下才能向上生长，向光而行，焕发出的是无尽的商业魅力，提升的是整座城市的竞争力。
南京商业的未来有且不该仅有新街口和德基广场，多元化、多层次的消费需求应当被正视和满足，广阔的消费空间和市场潜力也应当充分挖掘，我们期待南京商业有更饱满的行进姿态，更美好的发展蓝图。
*图中部分图表来源于网络
