距离瑞安新天地递交招股书六个月时间悄悄过去了，3月14日，据港交所披露，瑞安新天地的招股书显示"失效"状态。
2021年9月13日，瑞安新天地正式于港交所递交了招股书，而在一个月之前的8月4日，瑞安房地产便发布自愿性公告称正考虑分拆商业业务上市。
事实上，推动新天地上市是瑞安房地产过去数年间一直尝试做的事。早在2012年，瑞安房地产便宣布已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议，而港交所已确认可进行建议分拆。
在后续拆分过程中，因估值不佳、瑞房当年盈利下降等种种原因搁浅。时至2021年，随着商业地产在资本市场估值上涨，时机成熟的背景下，中国新天地更新以瑞安新天地的身份叩响港交所大门。
时移势易，六个月过去了，瑞安新天地冲击港交所的第一次尝试未得到反响。
于招股书中可以发现，瑞安新天地于2021年6月30日的资产淨值约为人民币312.03亿元。截至2021年前6月，瑞安新天地收入为13.77亿元，毛利为10.40亿元，归属股东净利润4.04亿元。
于2018年、2019年和2020年三个财政年度，瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元；相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元。
风险提示显示，未来瑞安新天地也不保证盈利，可能出现众多削弱盈利能力因素，包括市场出现不利变动、竞争加剧、未能控制业务营运成本及租金、物业管理、资产管理三项业务收益占比变动影响利润等。
商管企业的发展受经济环境变化影响明显，疫情反复对购物中心运营也带来压力。招股书显示，于2020年及截至2020年6月30日止六个月，瑞安新天地分别录得净亏损2.63亿元及8.85亿元，主要由于新型冠状病毒爆发导致投资物业公平值分别减少11.11亿元及13.11亿元。
此外，瑞安新天地的商业物业组合集中于上海，深受上海的市场状况所影响。于2021年6月30日，瑞安新天地的物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海。13项商业物业中的7项位于上海，即上海新天地、瑞安广场、虹桥天地、创智天地、INNO创智等。
控股股东瑞安房地产另有覆盖总建筑面积130万平方米（其中85.7%位于上海）的储备商业物业，使瑞安新天地在上海的物业组合及收购蓝图的总建筑面积达到约220万平方米。
根据莱坊的独立估值，瑞安新天地物业总值为人民币531.35亿元，其中71.9%位于上海；物业总值(不包含停车场及其他空间)的58.1%及41.9%分别来自零售及办公物业。
而在上海之外，瑞安新天地在其他城市的商业业务出租率则表现不佳，在南京、武汉、佛山、重庆均有出租率不足90%的项目，于2011年开业的佛山岭南天地在2021年上半年零售物业出租率88.4%。
投资物业地域集中或许会令瑞安新天地承担较高的风险水平，与此同时，对母公司的依赖也为瑞安新天地增添了一份不确定性。
根据招股书，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日，母公司瑞房为瑞安新天地最大供应商，瑞房向后者的物业提供翻新及资产提升计划服务产生的成本分别占瑞安新天地采购总额8.87%、10.86%、13.37%及8.69%。
而对于收购蓝图的描绘，瑞安新天地也仅提及有权收购瑞安房地产于总建筑面积约130万平方米的商业物业以及未来商业物业的权益，对于其他市场扩张渠道，则表示，"我们日后未必可成功收购或投资其他公司，且将所收购业务与现有业务整合时亦可能面临困难。"
在现金流方面，截至2021年6月末，瑞安新天地经营活动产生的现金净额为4.81亿元，较2020年的11.67亿元下降近59%。2018年至2020年，其期末现金及现金等价物分别为37.27亿元、34.07亿元、29.57亿元，逐年下滑。
值得注意的是，2021年7月，瑞安房地产旗下两家全资子公司佛山瑞房和佛山瑞康天地，正式放弃对佛山岭南天地剩余两宗土地项目的开发，退回当地国土部门，并获得现金补偿26.53亿元。
