出品/联商专栏
撰文/联商高级顾问团成员 郭歆晔、Mall星人 司马和一
两股转型潮，一股先行，一股随后，可以像潮水一样融合为二度潮，形成更高的潮位。比如，中小型商场和新型办公空间。
今年6月底，开业已达15年的上海淮海中路H&M旗舰店悄然关店，店面所在的益民嘉丽都商厦面临重新定位招商；更早之前，南京东路华联商厦宣布暂停营业，将转型为二次元的文化地标——ZX创趣场；复兴公园对面复兴广场的联合办公退市，正改造为英雄INS青年电竞街区……
市场环境变化、疫情无情压制等多重影响下，上海商业加速分化。其中，近年来率先遭遇转型迭代选择的核心商圈中小型商场，面对的困难与压力更是不断增加。
本文将重点探讨核心商圈中小型商场与新型办公空间融合，实现最优「商改办」的路径，从商改办的趋势和可行度、上海商改办项目的分布和类型及具体的项目案例来展开分析，供诸多有转型需求的商场、新型办公空间品牌及其他感兴趣的朋友参考。
01
商改办：两股转型潮合流的最优解
在高奢商场、区域大型MALL、街区商业、奥特莱斯等之外，中小型商场还有机会吗？
在甲级写字楼、各类产业园区之外，新型办公空间还有机会吗？
答案是：都有机会，而且两者合伙作战，可能更有机会。
1-中小型商场面临转型之痛
2006年，购物中心开始在上海真正兴起，数年积淀，从2010年起，上海的购物中心项目呈现全面崛起的态势，单体的中小型商场基本不再兴建。
在此期间，不少数千至数万平米的中小型商场，陆续被改造为电器店、酒店宾馆，位置优越的则转型升级为快时尚品牌旗舰店。
2020年以来，面对疫情引发的意外困境、更多新商业业态的“围剿”、新生消费主力的需求变化、常规内容及营销方式的失效，许多中小型商场不得不在“关停和转型”之间做出选择。
但是，因为体量等方面的限制，中小型商场在更新商业内容、构建全新体验的时候，可腾挪和操作的空间也受到诸多桎梏。所以，往哪个具体方向转型，用什么方法自我更新和突围，乃成败所系。
2-新型办公空间洗牌迭代
以共享办公空间为代表的新型办公空间，是一个时代的产物。因创业创新的热潮而风起云涌，也因热潮的降温，大量玩家惨淡收场。
由于供应量过大，一度大行其道的共享办公，正在不断分化。方糖小镇、米域、WE+酷窝、聚梦空间、裸心社等初代品牌先后退市。
部分场所更经历了商改办，再回归办改商的过程。例如，南京西路商圈金鹰7楼原方糖小镇改为美容医美及健身运动业态，虹口绿地创客空间（同心路吉买盛）正在增加餐饮与KTV租户。
退潮的过程，也是洗牌的过程。捋掉创业创新的泡沫，底层的梦想基因不会消失。那些拥有一定实力的新型办公空间品牌，如能及时适应环境变化，会迎来新的机遇、步入新的天地。
【TIPS】一则冷知识，上海商改办案例早在30多年前已经出现，1990年代初破墙开商场风潮，大量“办改商”及“厂改商”项目出现，但不少不占商圈优势的商场不久又整体改回办公用途。
典型案例如约20年多前南外滩的新外滩商厦和提篮桥杨树浦路的东方超值超市，先后整体改为外滩华融商厦办公楼与办公园区，堪称沪上百货和超市商改办鼻祖；2005年前后同乐坊成为首个商改办的街区。
3-商办合流效应值得期待
尽管市场环境犹如风云，不断变化，但商业、办公两者本身始终存有强烈的刚性需求，两者的结合也拥有可期的市场空间和丰富的创新空间。
稍微梳理近年的明星项目以及今明两年的筹开项目，就能发现其中商办综合体的占比非常高（也含住宅、酒店式公寓等）。如恒基·旭辉天地、光大安石虹桥中心、上海万科天空之城。
相比综合体往往独立存在的写字楼和缺乏足够商业配套的产业园，中小型商场和新型办公空间融合而成的「商办一体新场」，在灵活性、协同性和叠加性上会更具优势。
而且，想要转型的中小型商场与新型办公空间，在做好空间运营、社群运营、内容服务的出发点和目标性上，是非常一致的。
【TIPS】本文着重阐述的内容，从操作上看，是商改办，即将原有部分商业面积改成新型办公用途；而从形态上看，是商加办，即在一个楼栋内同时布局商业和办公。
为了表述方便，且以「商改办」指代商场部分区域改成新型办公空间的方式，并非指项目本身全部改成办公形态。
02
活而新：沪上商改办项目分布及布局分析
就上海整个城市来看，商改办这种模式，正在被很多项目尝试。而在商改办的过程中，除了商业内容和模式的更新，另外一个成败的关键是对于新型办公空间形态和品牌的选择。
一方面，在退潮的同时，很多品牌仍在坚守并在操盘上推陈出新，如WeWork、寰图、氪空间、优客工场、FUNWORK、梦想加、WIZWORK；也仍有新的“孤勇者”闯入上海市场的新型办公空间领域，如：Distrii办伴。
另一方面我们注意到，大型商业地产发展商也在创建自己的新型办公空间品牌，例如：瑞安新天地旗下INNO创智与极具创新乐趣的WORKX SOCIAL 空间，凯德旗下C3和奕桥Bridge+，雅居乐关联企业ATLAS寰图，龙湖旗下一展空间， 恒基旗下Being Cospace，绿地旗下Gker创客空间。
1-商改办项目商圈分布
据Mall星人不完全统计，在创新式写字楼和厂房（或其他城市建筑）改造而成的创意园区（多数为办公+商业）之外，目前由商场面积转成的新型办公空间，约占整个新型办公空间市场的一成。
其中，约百分之八十的商改办项目，维持或创新出新的办公业态，同时不断有新入局的项目。
我们统计了沪上商改办项目在地理上的分布情况，发现淮海中路、新天地、南京西路、南京东路、徐家汇、陆家嘴、天山路、五角场、四川北路、中山公园、大虹桥、徐汇滨江、不夜城、南方、北外滩、张江、老西门、三林、武宁路、长寿路等主要商圈均有商改办项目落位。
具体可参见下表——
其中，长宁区天山路的现所·创邑 MIX，着眼于从“存量建筑虹桥天都”到“虹桥商圈区域新格局”的整体提升，将3-5楼打造为办公区域，主要面向科技、设计、文创等领域企业，地下1层到地上2层为商业区域，打造“潮流天山形象店”。
△现所·创邑 MIX
以打造“潮流天山形象店”的理念，引入了“面包餐厅”概念的Briant石窑面包旗舰店、奥乐齐上海长宁首店、MANNER咖啡的浦西最大旗舰店、必胜客日咖夜酒全国首店、星巴克天山商圈唯一臻选店、莉莲蛋挞全新升级店「by the way」、Q+汽佳盲盒甜品长宁首店、Fafa by Fabric Fabulous、快活湖南粉馆等。
静安区天目西路集商业、贸易、金融以及各种商业配套设施于一身的嘉里不夜城，适应城市更新和商业模式的变化，一期裙房（原太平洋百货）正在焕新为「合集THE LIGHT BOX」，一个以“人文、自然、对话”为主题的全新社交商业空间和精致商务空间。
△合集THE LIGHT BOX效果图
根据楼层规划，地下1层+地上4层，再加上5层的屋顶花园，整体项目拥有一个放松、舒适、有机的绿色生活环境。B1-L2层将成为创媒社群的商业空间，围绕年轻人群的消费需求定制业态组合；L3-L5层的办公区域汇集绿色健康、融合空间、无界社交、高效办公等多重元素，将打造成一个富有灵感的活力空间。
△合集THE LIGHT BOX剖面示意图
【TIPS】日本茑屋书店母公司CCC集团旗下CONTACT，计划针对创意人群，在上海开设融咖啡、创意、住宿、工作室于一体的中国首家旗舰店。这种围绕特定目标群体，将商业、办公、住宿等元素融于一体的方式，值得有转型需求的商场参考。
2-商改办项目布局案例
依据项目的体量和办公的占比，上海的商改办项目大致可分为三种类型。
◎5万方米以上的大中型商场，其办公占比相对较低，如正大广场eat&work（原为大型餐厅酒楼），新天地新里的WeWork、晶品购物中心的Distrii办伴、虹桥天街的一展空间。
由于项目商业体量依然足够大且办公占比低，所以对项目定位不会产生根本性影响。
一则比较“冷门”的案例——2012年，梅龙镇广场8楼主力店MAX卡拉OK替换为办公用途的美国驻上海总领事馆签证中心，算是上海大中型商场商改办的先锋。虽然很难甄别此举给商场增加了多少额外的销售额，但有一点是肯定的，到访签证中心的人流，给商场带来很多潜在的客户。
◎2万方以下的小型商场，基本上大部分面积都会改为办公，仅保留一小部分商业用途，例如仅有沿街少量街铺的南丰荟（原淮海商城）以及淮海627（原雪豹商城）、南京西路中创广场、御华山裙房商场、四川北路盛邦国际大厦商场、腾飞元创集686广场等。
因为商业与办公的占比过于悬殊，项目整体定位已偏向办公，商业仅承担配套角色，所以项目的商业定位选择相对简单直接，无需过多纠结。小型商场基本也没有中庭和内街，也无需在活动打造激发中庭活力等方面着力。
【TIPS】原五角场大西洋百货、打浦桥原农工商大卖场等项目，除了设置便利店和咖啡馆之外，几乎百分百转型为办公用途。
◎介于上述两者之间的2至5万方的中型商场，由于单层面积相对更大且有中庭，使得1-2楼商业内街铺位无法简单通过街铺化解，因而面临整体商业定位怎么调整，以及如何有效利用项目部分面积商改办后自带的办公客群的课题，需要更加用心经营，才能效益最大化，提高转型成功率。
以下是Mall星人整理的上海部分中小型商改办项目的楼层布局情况，供参考。
其中，转型升级后的老西门南六MIX6，地上4层建筑通过不同材质与颜色的外立面组合，营造出五光十色的都市魔盒效果。项目体量约1.77万方中（其中商业面积约1万方），打通楼板空间并引入中庭，引入办公、餐饮、零售、健身等多元设施。过程中，还顺势利用彼时复兴路小吃街的动迁，引入多家独此一家的常年“排队王”。
转型升级后的徐家汇凯德腾飞广场，集品质传统办公、共享办公、乐活市集于一体，利用周边天钥桥路美食街优势，其1楼街铺聚焦餐饮。1-2楼商业以美食餐厅、时尚潮流品牌、健身工作室商户为主，充分满足办公租户的“工作、娱乐、学习”需求。3-5楼为凯德旗下灵活办公空间和商业社群平台奕桥Bridge+。
【TIPS】南京西路明天广场裙房机遇中心IPMAL，以“全场景·沉浸式·年轻态·IP化”为出发点，以新型会场空间为着力点，打造线上线下一体化打造潮流生活聚合平台，为城市年轻人提供时尚休闲、潮流餐饮、互动文娱、主题聚会、创意工作室、未来感公寓等多元化场景和服务，举办行业论坛、主题沙龙、媒体峰会、创新嘉年华、品牌节、文化周等各类活动，在场内陆续孵化出奇幻书屋、梵高艺术咖啡厅、机遇时空·探案剧场、POC餐吧、MEME BEAR奶茶等网红商业。从其定位角度、操作方式和形态模式，也可有所学习借鉴。
3-核心商圈中小型商场的转型优势
客观地看，在诸多面临转型选择的中小型商场中，老牌核心商圈的项目压力是最大的。
什么叫老牌核心商圈？“成圈”早啊。这也代表着这些核心商圈的中小型商场出道早，开业时间超过一二十年甚至更长。结果自然是“衰老”得也早。这些项目在建筑、内容等方面的“老旧”程度相对偏高，改造的难度也更高。
其次，因为地处核心商圈，位置一般不差，而位置好的代价往往是更好的经营成本（包含物业成本、人力成本等）。
不过，如果调整视角去看待优劣势，就会看到“福祸相依”。在转危为安的过程中，核心商圈中小型商场的劣势也是最大的优势。
因为“老旧”，不革新不足以活出新的天地，所以在转型时，核心商圈的中小型商场更能做到“断舍离”，不纠缠着过往不放，明心见性，成就新生。
因为地理位置好，核心商圈的中小型商场更容易与优质新型办公空间品牌达成合作，相互赋能。对于创业者和企业来说，新型办公空间身上排名靠前的吸引力要素，一是空间适配按需收费，二是租期灵活，再一个就是交通便捷（也是核心商圈中小型项目往往具备的优势之一）。
【TIPS】新型办公空间是区别于传统办公空间的指代说法，包含多种创新形态。其中，被广泛认知的一种形态是灵活办公空间，也常称为共享办公空间、联合办公空间或混合办公空间。从适配性来说，灵活办公空间是最适合中小型商场商改办的新型办公空间形态。
若想提高核心商圈中小型项目转型的成功率，还有不容忽视的一个要素是，项目背后最好站在有财力和团队支撑的大集团，如此才更有魄力和实力去做彻底的转型，进行充分的前期投入，也才能更稳定地熬过转型后艰难的市场适应期和调整优化期，抵达脱胎换骨的彼岸。
结语
商改办的过程中，多数会把中小型商场中人气不高的高区（多为3楼及以上），改造为不依靠流动客流拉动的灵活办公空间，形成「上办下商」的垂直空间。相对于分割商铺，灵活办公空间更能有效利用空间，不仅得房率更高，也不需要配备餐饮等业态所必须的水电煤等条件。对于商场来说，租金收益和刚需客流也有了基本的保障。
Mall星人认为，商业是最依靠活力的，没有活力的商业，其价值不如办公和住宿。虽然优质的有活力的商业品牌，其租金贡献要大于办公，但在多变的环境中，用商改办保障相对稳定的租金收益，再全力将低区的商业做出活力，是最保险也最可能成功的做法。
我们看到，商办的一体化，可以打破独立传统商和办各自孤立的壁垒，办公空间为商业提供基础客流，商业增加办公空间的吸引力，提供一触即达的消费和文化满足，上下联通，内容合一，客群合一，发挥“1+1大于2”效应，实现更广更深的辐射力。
虽然不一定每一个如何操作的项目都能转型成功，何况在疫情久久不退的情况，更是困难多多，但我们可以相信——有效的商办融合模式，未来或能够给商业地产存量项目的转型趟出一条新的路子，使核心商圈的老旧项目也能借助好位置、好路子，重塑为集文化、时尚和办公于一体的城市精神地标。
