出品/联商专栏
撰文/国际购物中心协会亚太市场专委会委员 王玮
企业的社会责任（CSR）和对环境以及社会治理（ESG）的目标都离不开企业战略决策的价值观。双碳目标的实现固然要依靠科技创新，但同时也需要有企业的经济实力和可持续能力作为基础和保证。这点澳大利亚的联实公司(Lend Lease)的发展历程以及铸就了公司DNA的创始人迪克·杜塞尔多普的故事可以给我们许多有益启示。
二战后的50年代初，百废待兴，荷兰的建筑工程师迪克·杜塞尔多普因为获得了在澳大利亚的施工合同，带着他的数位伙伴来到了澳大利亚。在为澳大利亚实施施工建设的过程中，迪克改变了澳大利亚的建筑施工程序——即将施工招标前置到设计招标的同时。他发现作为建筑承包公司，往往都是在设计完成之后和施工开始之前通过招标最后介入项目，施工过程中的许多问题往往都是由于前期的设计阶段造成的，进入施工以后并不容易更改，造成很多潜在的低效甚至是浪费。而且激励机制也有问题，因为设计师是按项目的百分比提取设计服务费，这使得总的成本控制很容易变成一个不受控制的变量，而到了施工阶段，施工成本则是一个固定的常量。这些，都在很大程度上制约了建筑项目高质量的开发。
迪克认为为了确保施工更有效地推进，施工企业也需要在项目的前期就介入。于是，联实公司最早将设计引入施工公司。联实是第一个在施工企业中开设设计部门的。迪克的敏锐洞察和成功实践最终改变了澳大利亚的建筑施工习惯，也使行业理解了施工也要在前期介入的重要意义。
迪克也由此获得了承建1950年代末悉尼的第一高楼嘉士德大厦和著名的悉尼歌剧院的合同。这个时候，迪克想到了既然我们可以建造这么好的楼宇，那我们为什么不设法自己拥有呢？于是他开始借钱（Lend）造楼，造好后将物业出租（Lease），Lend Lease公司由此创立（中文翻译为联实）。迪克从施工公司起步到介入上游的设计，继而又成为了开发商。1960年代建成的澳大利亚广场成为了当时悉尼最高的建筑，也赢得了包括澳大利亚历史最久也是最具影响力的约翰·苏尔曼爵士奖等诸多国际建筑大奖。
这里要提到的是，联实在规划澳大利亚广场的时候，迪克首先想到的不是要如何充分利用容积率等指标把经济效益做到最大化，而是考虑要为悉尼市民提供一个宽阔的室内花园城市广场空间。这使得即使在50多年后的今天对澳大利亚广场的裙楼改造都非常游刃有余。
面对所获得的成就，迪克并不感到满足。他想总是通过借钱造楼也不是一个事情，如果你要想从A到Z（从头到尾）完整地做出一个价值最大化的项目，你就必须自己有钱。但如何能做到自己有钱呢？他问澳大利亚当时的总理“谁应该拥有这些城市高楼？”总理回答是银行、保险公司和机构投资人等。但是迪克说不是！他说应该是他的员工和澳大利亚的普通百姓。总理表示不理解，说他们购买了住房按揭已经压力很大了，哪有可能拥有像澳大利亚广场这样的高楼。迪克解释他们没有办法拥有澳大利亚广场，但是他们可以拥有其中的一份子。迪克根据他对英国古典金融法的研究谈到了对建筑资产所有权细分的构想。他也向总理谈起了一个地产公司从建楼到营运后，建设和租金收益的很大一部分都以税收的形式进入了国库。如果政府可以在这方面采取灵活和适当的激励措施，比如鼓励员工或百姓投资公共建筑资产并可以作为他们所得税计算的抵扣，这样还可以拓宽建设资金的来源。
迪克·杜塞尔多普一贯倡导获利和共享的理念。他说企业有两种获利模式，一种是索取，另一种是给予。企业只有在给予和共享的模式中获利才是可持续的。联实是全球第一家实行员工持股的公司，他的员工持股并不是只到高管，而是包括秘书和门卫这样的最底层的员工。
迪克要实现将建筑楼宇资产细分出售给普罗大众的想法并不容易。首先需要说服议会立法并获得税务当局的认可，还要获得澳大利亚证券交易所的批准并且有金融公司负责承销。迪克的想法就是最早的商业地产信托(REITs)的概念。但是在当时，他的这个想法由于太新而不被金融界看好，有人甚至认为他疯了。那些传统金融公司都避之不及。但是，迪克认定的事情他就会一往直前。没有承销商，联实公司自己就成为承销商。最后，他终于说服澳大利亚新南威尔斯州的议会和税务主管当局，澳大利亚证券交易所于1971年正式推出了通用地产信托（General Property Trust，简称GPT）并大获成功。GPT也是全球第一个以公司形式通过公募并且是通过市场定价的商业地产信托（不像之前那些已经存在的辛迪加物业产品，是以私募的形式并且定价是由管理人制定的）。今天的澳大利亚广场依然是由GPT商业地产信托拥有的。
你若走进现在的联实和GPT公司（GPT于2010年后开始独立经营），你都可以看见迪克·杜塞尔多普在1973年写的箴言：“企业要开始证明其对于社会的价值，要特别强调的是对环境和社会的影响，而不是直接的经济数据”。
关于联实对环保方面的贡献案例举不胜举，2005年联实在美国建设了第一座LEED-BD+C Core和Shell Gold建筑，即从建筑内核到外壳全部严格遵从绿色建筑最高标准的建筑。2016年联实在悉尼打造的世界级滨水综合体街区巴兰加鲁更是将绿色、低碳、节能和环保的理念发挥到了极致，巴兰加鲁也是全球第一个获得WELL标准的建筑（简单说LEED建筑强调的是身体健康，而WELL建筑更强调身心的健康）。
图5：迪克·杜塞尔多普 — 联实集团和全球第一个公募REITs的创始人
这里简单说一下联实和迪克两个关于社会责任方面的故事。70年代中期因为石油危机造成的影响，很多企业纷纷裁员，但主要都是裁撤那些毕业不久的实习生。迪克这时大声呼吁那些企业“不要吞噬我们明天的种子”，并率先通过联实集团招募大量的毕业生。1988年当70岁迪克从联实集团董事长位置退休时，联实的员工和股东通过无记名投票的方式，按联实公司市值的1%成立了杜塞多普基金（员工和股东各出资一半）。退休后的迪克利用这笔基金建立了以“杜塞尔多普技能论坛”命名的澳大利亚的继续教育机构，旨在帮助学校毕业的年轻人通过把学校学到的知识与社交能力和工作技能整合，迅速适应新的工作岗位，构建从学校到雇主之间的桥梁。基金也同时为那些没有受过系统教育的年轻人培养工作技能，创造美好人生。
迪克相信青年人的生产力和创造性是社会福利进步的一个重要指标。但是，他的目光焦点也没有忘记老年人。人口的老龄化是各国政府共同面临的巨大挑战。随着预算支出的不断增长和税收收入的减少，还有出生率的降低和生命预期的延长，这些都给21世纪的社会养老和福利保障带来巨大挑战。基于他对房产可以证券化的理念，1996年他说服了英国政府并帮助建立了英国的老年人住房信托基金。那些拥有住房但已经没有收入来源的老者可以通过出售部分他们的房产，但仍然保留居住权。作为回报，他们可以获得地产信托的基金，不仅解决了他们生活所需的现金来源，也通过资产证券化丰富了他们的财富，还可以规避由于房地产市场波动所造成的不利影响。同时信托对他的那部分资产在房产出售之前是没有现金收入的，直到老年人不再需要而停止使用该房产时，这时信托就可以收获他那部分资产的份额以及资产的增值。
这也是英国有史以来的第一个REITs。迪克重复了他1971年开创的GPT商业地产信托的壮举。他的这一举措被行业赞誉为“是一个可以帮助下一代安度晚年的21世纪最需要的创新投资产品”。
迪克·杜塞尔多普在40多年前就以博大的胸怀和崇高的境界将企业对于环境和社会的责任与企业的发展愿景紧密联系，并身体力行，由此，铸就了联实集团的DNA。在迪克的领导下，联实公司的业务由施工扩大到了设计、开发、营运、娱乐和金融服务领域。今天的联实是享誉全球的地产、工程和投资集团。我们熟知的马来西亚苏利亚双塔、台北101、酋长国购物中心以及重建的纽约世界贸易中心大厦等全球著名目标地都是联实的作品。如今联实又与谷歌联手，重新打造最前沿和高科技的谷歌硅谷中心。
杜塞尔多普和联实公司的故事为我们展示了企业的社会责任之于企业发展的战略决策和价值观的重要意义。如今，企业的社会责任（CSR）和对环境和社会责任的治理（ESG）已经成为了21世纪企业需要共同遵守的准则和理念。特别是在我们的政府已经明确将双碳目标向世界庄严宣布的今天。从联实和他的创始人的故事也可以理解，企业的社会责任和价值观也是企业不断创新和可持续发展的源泉。
小结：
至此，本文通过第一部分摆事实，诠释了企业决策应该放弃规模和注重效益的简单道理。复杂系统理论最新研究告诉我们规模是系统的结果，不应该成为追求的目标。如果你的价值观还是停留在满足于比如自己的经济体比你大，而如何了得，那么你的价值观还是停留在初级阶段。特别是为配合“双碳目标”的实现，更需要企业对这个问题的重新认识；
第二部分讲道理，解释了企业的决策在任何时候都要考虑不确定性，关键是面对危机时要有能够“活下去”的预案。而且“活下去”作为危机时刻最大的价值观也体现了企业的社会和环境责任。
第三部分谈境界，重点讲了企业对于环境和社会治理即企业的社会责任。未来企业的决策特别是配合双碳目标的实现。科技保证固然重要，但是仅靠科技还不能足以确保目标的实现，我们需要有一大批有理念和创新、有实力和可持续发展能力并且勇于承担社会责任的企业。而这一切都将最终体现在企业战略决策的价值观上。
应该说我们在很短的时间内实现了规模的扩张，而且是用了通常很短的时间创造了之前发达国家需要更长时间才能完成的奇迹。但是如何实现企业的决策目标从追求规模到价值再到企业的社会责任的转变和价值观的升级，则是摆在我们面前需要研究的课题和克服的挑战，而且这是对于所有想要在21世纪有所作为并能够可持续发展的企业都无法回避的问题。
参看文献：
[1]王珞，升维-不确定时代的决策博弈[M].北京：机械工业出版社，2022.
[2]高彬尚孝著，郑舜珑译.麦肯锡问题分析与解决技巧[M].北京:时代华文书局，2014.
[3]全昌明，投资最困难的事-公司基本面分析与估值[M].北京:中国经济出版社，2017.
[4]Clark, L. Finding a Common Interest,The Story of Dick Dusseldorp[M].Cambridge University Press, New York 2007.
延伸阅读：
