来源/Mall先生
口述/王海凌
编辑/Iris
城市更新不是颠覆式的创造,而是基于在地文化和人们的生活习惯,进行生活方式的再升级。
今年3月,我与一众商业伙伴组队赴日,现场考察了东京都市圈及其周边的20余个商业项目,包括TOD综合体、新型产业园区、CBD商务配套、生活方式购物中心、主题IP百货以及不同类型的城市更新等商业项目。
沿途所观所感,我将陆续整理成文字和各位分享。首篇文章可参见:《实探 | 2023,日本商场服务的20个动人细节》
本篇分享将从“城市更新”这一主题出发,从东京都市圈内的旅游、文化中心,港都城市横滨的三个独具代表的特色商业项目,辨析其独到的更新手法。
横滨未来港
本篇文字,来自于同行伙伴,利林商业西南区域总经理、合伙人王海凌团队。
01
红砖仓库:富有人文气息的旧址更新
开业时间:2002年
位置:日本神奈川县横滨市中区新港1-1-2
占地面积:1号馆:5,575平米,2号馆:10,775平米
横滨红砖仓库始建于1911年,是拥有近百年历史的遗存建筑,因建筑由红砖砌成而得名。
作为日本第一个保税仓,红砖仓库存储过大量的海外贸易货物;还先后在战时担任了军事物资的补给基地、美军司令部等角色。
后期随着海上运输的集装箱化急速发展,红砖仓库因其建筑本身的结构与承载问题,逐步褪去了仓库的功能。
历史的印记@红砖仓库
1992年,横滨市在与获得了红砖仓库的土地以及建筑物,设立了专项委员会负责项目的修缮,该项工程自1994年正式启动,一直持续到1999年,包括屋顶的翻新、窗户和屋檐的修复、墙面涂鸦的去除以及钢框架的结构加固等。
修缮过程中 | 来源:项目官网
2002年,红砖仓库修葺改造后作为商业设施重新开业。项目在保留明治和大正时代的风貌的同时,从形式、功能、印象这三个方面入手做了更新,成为了全日本闻名的重要旅游景点。
《大决战!超奥特曼八兄弟》影片截图
2022年5月,横滨红砖仓库再度进行停业大翻新,以BRAND NEW “GATE”的定位升级亮相。
红砖仓库业态落位 | 来源:项目官网
原本静谧沉闷的库房,变成了热闹的集市,充满了青年文化的基因。仓内植入了大量潮流、时尚、休闲的品牌,并且以开放式的铺位设计,让场景变得更为自由灵动。
2号馆品牌导视图 | 来源:自摄
项目改造效果图
这里有年轻人喜欢的,能够在社交媒体上“拉风”的产品与体验,有文创产品,有咖啡、茶、酒等,通过泛艺术的体验让红砖仓库的艺术生活化、生活艺术化。
有创意的食物商品 | 来源:项目官网
一号仓在经营各类店铺的同时,作为文化展示设施,常年有巡回展览,配合砖瓦的建筑轮廓,为每一次展出都加上横滨海港的印记。
展览@红砖仓库 | 来源:小红书@SunSeaSurf
在这些之余,无论是场馆内部的展示长卷、还是项目官网上的历史介绍,亦或是项目外围保留的早年建筑的基础,都透露出项目浓郁的历史特色,这也是本土人文的一种溯源。
项目历史展示 | 来源:自摄
但整个项目,最打动人的,是建筑外的广场。位于两座库房之间,尺度巨大、场地平整的室外空间,给了游人与市民们可以发挥无限想象空间的舞台。
红砖仓库100周年纪念活动 | 来源:项目官网
这里是各类本土大型活动的发生地,从“横滨啤酒节”、到Greenroom Festival音乐节、再到日本最大面包节“面包节2023春”……一场场活动将横滨变成广受欢迎的旅游城市的同时,也将本土的文化特色和开放氛围传递给世界人民。
Greenroom Festival 来源:小红书@SunSeaSurf
圣诞集市 | 来源:小红书@MaruMaruJAPAN
即使是没有活动的时节,这里也集合了大量青春洋溢的年轻人。
我们参观的那天,广场上有十几组年轻人的驻场点,全都装备齐全、连服装都有精心设计。整个广场沉浸在此起彼伏的歌声之中。
广场上的年轻歌者 | 来源:自摄
夜幕降临,整个红砖仓库从地面亮起橙色灯光,照明的同时为建筑外墙增添了一份年轻与活力,与依然未散去的年轻人一起,成为横滨不眠的夜景。
傍晚红砖仓库灯光亮起
红砖仓库的更新,从一个年代久远、建筑厚重的库房,变成为了一个氛围活跃、青春涌动的场域。
这个范本告诉我们,城市更新在宏大叙事背后,融入的人文情怀的价值。历史并不应该是固化而刻板的,回归到日常生活的“细微点滴”中,给当地带来“烟火气”和“开放感”,才是复苏的价值。
02
Colette Mare:引人入胜的提案设计
Colette Mare
Colette Mare是住友商事于2022年完成的更新项目。商场位于JR线樱木町站前广场,是通往MM21区(横滨港未来)的门户。
更新后的项目,其定位概念从时尚购物中心转变为生活方式购物中心,扩大了与“食物”相关的商品陈列,中间楼层调整为生活方式提案型商品陈列层,与高层的餐饮区、电影院和健身俱乐部形成协同效应,满足当地居民、工人、和游客的多样化需求。
其业态和品牌落位层面的专业性体现,给了我们不少启发。
Colette Mare项目品牌落位的整体逻辑是,首先聚焦每一层的主题业态,然后通过区分该业态下,各品牌“造客流”与“吃客流”的属性不同,进行搭配落位。
这样不仅可以拉动人流向高区流动,同时目的性消费业态也给低层的业态制造了偶然的机会。项目整体会呈现出集体热闹的场面,从而提高商业价值。
我试图理解为,是不是每一层楼都有一至两家“主力店”?
但日方团队在介绍中提到,他们其实并没有那么注重“主力店”这一提法,整体的品牌落位思路是从项目的定位出发,围绕客户的需求做相关生活方式业态的组合搭配。
Colette Mare · 1F· 落位 图自CM官网
上图是Colette Mare一层的品牌落位,入口处最显眼的位置便是Bio c'Bon有机食品商店和法国的烘焙店PAUL。
这俩都是强吃客流的业态,综合考虑到了周边居民的便捷饮食需求,以及Colette Mare旅游顾客众多,一定会选择有代表性的特色商品的特点,故而落位了高客单价、高租金承受力的品牌。
Bio c'Bon & PAUL | 来源:项目官网
在二层,这个传统商业最不好处理的楼层。Colette Mare选择了女性主题Ladies Life。
Colette Mare业态落位 | 来源:项目官网
这个业态并不罕见,但在做法上,却和国内把整个楼层做成少淑或者设计师品牌女装的操作不同,而是展现出了日本现代商业“精耕细作”的特征。
Colette Mare · 2F· 品牌 图自CM官网
Colette Mare把钻戒、珠宝、衣袜、帽饰、美容等业态整合在一起,规划了精致女性从早到晚、从护肤美容到衣着穿搭,从娱乐健身到家庭生活的“一天”。
对女性消费完整一天在时序上的多维度切面,催生了每一个切面下的实体店落位,使得业态的布置更人性化,自然也更容易促成消费。
在继续探索的过程中,我们发现这种“生活提案式”的布局方法,不仅体现在品牌店铺的组合上,也体现在具体经营的货品陈列中。
从一楼乘扶梯往下,是住友商事旗下的食品超市Summit Store。
Summit超市货架陈列
目光所及的生鲜、熟食、烘焙区域井井有条,卖场适度缩减了通道宽度,同时采用较低的货架,使整体给顾客琳琅满目、乱花迷人眼的感觉。
分区对应设置的彩色灯光与顺色顶棚,则又让不同区域的食品在视觉体验上呈现出最佳状态。
Summit超市货架陈列
国内大部分超市陈列遵循的是卖场逻辑,即从商家角度出发,把高利润、季度打折促销的产品摆放在显眼位置,安排销售人员在吆喝着让你去买,有氛围有销量,消费者的注意力也会在第一时间被吸引。
但在Summit,则是站在顾客的角度,按照消费的习惯,重构了超市的陈列空间,给顾客安静自在、却又在潜移默化中被引导的购物体验。
比如,在咖啡的分类陈列架旁边,不是奶茶和其他饮料,而是焦糖饼干等小零食。这便是考虑到咖啡爱好者可能也要寻找最好的咖啡伴侣。
Summit超市中咖啡与饼干并排陈列
读到这里,可能有读者会想起“茑屋书店”,同样秉承着“美好生活提案场所”,将书籍和相关的生活用品、礼品等综合排列,带来了极具场景感和消费冲动的优质空间。
看来,这一模式不仅仅出现为茑屋所垄断,而是为整个日本实体消费界所吸收、实践,并且在各类更新改造中不断提高。
03
MarkIs:让人流连的美好空间
开业时间:2013年6月
开发商:三菱地所
位置:日本神奈川县横滨市西区3-5-1号
建筑面积:约11.6万平米
购物中心面积:4.3万平米
楼层数:地下4层,地上6层
MARK IS MINATOMIRAI是与横滨的“港未来站”相连的一处商业设施,以“生活娱乐商场”为主题,引入约190家店铺。
在其官网上,项目方介绍其愿景是“为持续增长和支持其成熟的城市,创造新的价值”。
从剖面图不难看出,与诸多日本项目类似,这是一个纵向布局的购物中心,地下4层、地上6层。其高区的空间利用和业态选择,有不少有趣的地方。
MarkIs剖面图 | 来源:项目官网
项目5层是日本最大的商业“屋顶菜园”,每年种植50多种蔬菜和草药,还包括了县内培育的果园植物“湘南黄金”。
围绕这一菜园,商场方还会定期开展活动,让顾客参与种植和采摘,满载而归。
MarkIs楼顶户外花园
4层区域则带来了别样的惊喜——东京燃气(Tokyo Gas)的“企业展厅”。
MarkIs平面导视图 | 来源:项目官网
展厅落位动线端头,与顶层露台的休闲绿地和商业内部休憩空间相接,自然形成了一个寓教于乐的多元社区空间。
MarkIs平面导视图 | 来源:项目官网
与其说是展厅,这里更像是一个“生活体验中心”。
Tokyo Gas Show Room | 来源:自摄
东京燃气不仅在这里举办各种展览、活动和烹饪课程,同时也借空间向民众普及燃气工业发展历程,燃气在家庭居所、市政公共设施中的各种应用场景,以及遇到煤气泄露该如何自救等实用贴士。
Tokyo Gas Show Room | 来源:自摄
展厅还专门设置了顾客服务中心,免费提供关于企业文化或者燃气知识的讲解。一个遥不可及的巨头企业,因为这样的空间展示,变得亲切、具象又可及。
Tokyo Gas Show Room | 来源:sdl.co
在对这一业态内容充满好奇的同时,我也感慨这就是创新招商策略的体现。
从传统商业纬度的租赁逻辑出发,“租金”是租户最敏感的因素之一。而运营方通过调整思维,利用项目的区位和定位优势,吸引入驻企业打造了一处与消费者充分互动的企业展厅。
租金成本转归于企业文化、品牌宣传的费用,这就极大降低了租户对租金的敏感度。同时,也会鼓励展厅企业能更积极地与市民连接,把空间运营起来。而不是简单地像是租了一间办公室出去,看似租金高了,实则氛围冷了。
燃气展厅丰富的服务内容 | 来源:项目官网
我不知道,最初在引入东京燃气企业展厅的初衷是否仅为了高楼层商业的去化。但至少当下看来,这样的做法附带收获了舒适的空间设计和人群如织的美好景象。我们的游逛体验,也因为这样的副产品而获得了幸福感。
此外,有别于常规的商业逻辑“最好的位置要通过高租金创收”,MarkIs项目则从人的需求出发,把商店高区景观最好的位置,留给了消费者作为休憩的公共空间。
MarkIs公共空间
那些紧靠巨型落地窗的景观位,没有被处理为各种花车、快闪店的黄金位置,而是设立了舒适的沙发座椅,旁边还配有小茶几。
享受了低区的购物体验后,或者社交聚会后,客人们可以在这样开放式的空间没有负担地“停留” ,从而更放松的“交往”。
人们惬意在MarkIs公共区域休憩
现场,我们观察到不少客人会主动地往楼上走,不是为了购物,只是为了有一处好视野、好放松的歇脚点。
我想,“把公共空间留给客人”,更长远的意义是这样的“浅交往”空间不仅增强了人们的创新力,同时也提高了个体自我完善的效率。
好的商业项目即是社会修复的体现。商业最终要回到人的本源——人的生活方式、人的温度、人的情感、人的未来!
04
结语
城市更新从来不是颠覆式的创造,而是基于在地文化和人们的生活习惯进行生活方式的再升级。
在横滨,我们见证了一座经历20年的开发,以“环保都市”为基本方针而建成的集摩天楼群、观光、购物、游乐中心、会议中心、帆船的环境优美的未来都市。
横滨未来港
海风拂面,这里的产业集聚与商业集聚,这里的旧址复兴与消费迭代,都对未来都市规划有很多借鉴意义。后续,我们也将持续关注,期待与您共行探索商业曼妙!