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主题:《商业地产选项》前言3:对传统知识的反思

《商业地产选项》

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对传统知识的反思

 

在多年的经营实践和大量中外书籍的阅读中我发现,有一些应用价值很低的理论,却被很多中外书籍重复地传抄和论述,比如,商圈层次划分理论。

有一种观点认为:核心商圈约占50%-70%的消费群;次级商圈约占15%-20%的消费群;其余为边缘商圈的消费群(当然也有其它表述)。

因此,我在想:核心商圈为什么不是55%-75%的消费群?次级商圈又为什么不是20%-25%的消费群?……经过考察和思考我感到:这应该不是一个一般性理论,而可能是国外的个别零售企业,早年时对自己销售状况统计的一个结论,如美国的西尔斯等,但却被国内外的某些专家学者归纳成了一般性理论

其实,这种商圈层次划分理论,是缺少应用价值的。原因有二:

其一、对于商场开业前的选项而言。如果业态定位不准确,50%-70%的消费群并不能带来50%-70%的业绩;如果业态定位准确,或许20%的消费群就能带来70%的业绩。因此,这一命题是缺少实际意义和指导价值的!

其二、对于开业后的商圈管理而言。用客群数量来界定商圈层次是不科学、也不准确的;因为一定比例的客群数量,并不一定带来等比例的销售业绩;而界定商圈层次的根本依据是销售业绩!(参见:《选项》-商圈原理-项目商圈)

如果连商圈原理都出问题,那么,对于商业地产和零售店的成功运营是致命的!

 

 

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