[提要] “原本我们还有很多商业可以卖的，现在我们都舍不得卖，还是决定持有。”
12月17日，宝龙地产公布最新销售数据显示，11月单月录得销售收入6.39亿元，销售面积81925平方米。天津宝龙国际中心11月20日开盘销售1.5亿，应当是宝龙当月业绩最大贡献者。
截至11月末，宝龙本年度累计销售52.2亿元，同比增19.7%。换言之，截至目前宝龙的销售业绩才及全年百亿目标的一半。宝龙集团董事长许健康日前在接受观点地产新媒体专访时表示，预计今年全年销售额可达60亿。
即便如此，宝龙的业绩看上去依然差强人意。为了谋求业绩上的突破，近期包括万科、龙湖、中海、星河湾等房企在内都大打降价牌，然而，宝龙却并无太多降价的打算。
据了解，宝龙目前在售项目的降价幅度普遍在10%左右，就算是开盘热销的天津宝龙国际中心，优惠幅度也不大。据了解，天津宝龙国际中心开盘前期及当天交2万元定房可以享受5%优惠和总房款减15万元优惠，一次性付款优惠5%。
从目前来看，宝龙似乎有着另外的考虑--逐渐增加持有的比例。日前消息指，宝龙希望日后自持部分的比例可达到60-70%以上。
“其实现在包括土地成本在内的各种成本都在提高，要卖也可能达不到预期的价格，所以现在持有会更好。而且，市场对于商业项目的需求还在。”许健康称。
许健康称，如果宝龙愿意卖，业绩可能会更好些。“原本我们还有很多商业可以卖的，现在我们都舍不得卖，还是决定持有。”
他透露，宝龙今年开业的部分购物中心体量就达到70、80万平方米，随便一个拿两三万个商铺出来卖，每平米大约卖几万元，随便就能回笼几十亿。
与此同时，许健康亦表示，面对复杂多变的房地产市场环境，宝龙的发展速度也将会有所减缓。
按照原定计划，宝龙设想五年内建造100座城市综合体。不过宝龙现在却想放慢速度，“做得细一点，做得好一点，不用做得太多，做太多没必要。”许健康称。
以下为观点地产新媒体对宝龙集团董事长许健康的专访实录：
观点地产新媒体：近期大家对于宝龙的业绩相当关注，您预期今年宝龙的业绩能达到怎样的水平？
许健康：预计今年的销售额会在60亿左右，这个业绩算可以了。原本我们还有很多商业可以卖的，现在我们都舍不得卖，还是决定持有。
很多今年开业的购物中心，我们都决定只租赁不出售。因为拓展、开发这些项目也不容易，我们就决定干脆把购物中心都持有不卖了。
观点地产新媒体：现在选择把大量的物业转为持有，是预计未来的市场还是会变好吗？
许健康：这个肯定的。其实现在包括土地成本在内的各种成本都在提高，要卖也可能达不到预期的价格，所以现在持有会更好。而且，市场对于商业项目的需求还在。
观点地产新媒体：现在降价成风，不少房企都赶在年底前降价抢收。之前亦有一些报道指出，宝龙也开始做了一些降价的销售，对此您是怎么看的？
许健康：其实我们降价的幅度很小，个别项目有些降价促销活动，也都在10%左右，主要还是为了适应市场的需要，从来没有抛售过。此外，我们发展的项目都是位于二、三、四线城市，一直以来价格都比较稳定，本来的价格就不算高，所以也没有必要降价。
观点地产新媒体：正如您所言，宝龙的项目主要集中在三四线城市，但日前有一些评论指出，明年三四线市场或将面临深度衰退，其实现在也有不少人士也在质疑三四线城市商业地产市场的容量，然而您对于未来的预计却相当乐观，是基于怎样的考虑呢？
许健康：我不觉得商业地产市场不好，现在的市场前景还是很好的。宝龙旗下商业项目的招商都没难度，每一个商场开业都是95%以上的招商率。
现在在整个业内，无论是国际品牌还是国内品牌，都想拥有一个门户。以前只是去开百货，现在大家都想有自己的门店。所以，今年招商会更好一点。
观点地产新媒体：稍早前，原金地商业地产常务副总裁潘韬出任宝龙集团商业总经理一职，业内认为这是宝龙为了运营模式求变做出了人才配备，扩大商业地产的发展规模，您又是怎样认为的？
许健康：是。商业最主要就是招商和经营，这个最关键。所以，我们也在做一些人才引进。以前更多是老员工，但是现在吸收了一些新鲜血液，让这个团队更有战斗力。
观点地产新媒体：未来会不会配合商业地产发展的需要，做一些大规模的人才引进？
许健康：不会大规模的引进，其实企业稳定了就不需要太大的变化，这样也能达到发展、壮大的效果。而且人一引进多了就会反而令管理结构更辛苦，所以，人才引进的关键核心是可以带来很多影响的一两个，太多反倒不是很现实。
观点地产新媒体：所以，您预计潘总来了之后会对宝龙的商业地产发展带来不少的帮助？
许健康：是的。他是有知识、有经验的商业地产专业人才，再加上我们的经验，这样能够让他尽量去发挥最大的作用。同时，宝龙商业集团的整体团队都是国内外著名商业集团的专业人才，整个团队共同努力，对宝龙的发展是有很大帮助的。
观点地产新媒体：您能否简单介绍一下宝龙未来三至五年在商业地产的发展规划？
许健康：本来预计的发展计划会更理想一点，但是现在因为国家对整个房地产投资的约束，企业的战略肯定要跟国家政策相匹配。我们会保持稳定发展的趋势，我还是看好中国经济，但是在速度上、规模上，我们可能会更保守一点，稳健一点。其实，不一定要增长太多，就算今天不做，也是一个很了不起的数字了。
观点地产新媒体：但是之前有一些券商指出，宝龙扩张的步伐有点过于激进，存在较大的执行风险。
许健康：其实那些外围人士不是很清楚了解宝龙的情况。看一个企业有没有抛售就知道缺钱的程度，最简单，看房地产商卖房子就知道了，就算这次抛售了20%多，对它来讲少赚了而已，而不是亏本，我认为房地产业有约束是件好事情。
其实很多大地产商都没有问题的，真正有问题的是那些迟进入的、专业度不够的企业，它们一个项目都不懂得做，导致项目价值低，没有效益，压力自然而然就会很大。
我们不是卖不出去，而是不舍得卖。我们今年开业的部分购物中心体量就达到70、80万平方米，随便一个拿两三万个商铺出来卖，每平米大约卖几万元，随便就能回笼几十亿。
因为现在要想做好一个项目还要兼顾各种各样的利益，而且现在机会越来越少，城市拆迁也变得越来越难，政府要去拆，但是房价跌了他也拆不下来。成本跟以前没办法比，好的地依然是一块都难取。所以，这三个月能够守住物业就算不错了。
观点地产新媒体：据了解，宝龙其实现在也在不断地增加自持项目的比例，预计未来自持部分将达到70%以上，这对于宝龙的资金要求也就会更高，在资金安排上又是怎么考虑的？
许健康：短时间来看，资金链确实会有点紧张，但是如果放慢速度，不一定做这么多。做得细一点，做得好一点，不用做得太多，做太多没必要。
观点地产新媒体：您认为，随着住宅市场压力越来越大，会不会有更多的投资性需求流入商业地产，商业地产市场出现供不应求的情况？
许健康：不会，现在不会，大家都会冷静下来，认真想想自己在干什么。当前宏观调控下，风险较大，冷静下来就不会去追求那么多，人就要被泼泼水，大家清醒过来，个个想做第一个，个个想做好，其实没必要。
在西方国家，一些习惯是按部就班的，把企业做细做好，我们不要和其他人攀比，稳健发展还是企业的根本。
观点地产新媒体：依您的看法，现在的地产开发商是处于冷静的状态，还是比较躁动、活跃的状态？
许健康：我觉得，不管做住宅还是做其它，大家都会冷静地把速度放慢一点看看，然后好好去思考，把自己内部的工作做好、做实。我认为大家应该要把自己的产品和企业做得更好一点，就好像有春、夏、秋、冬四季交替一样，不要一直在冲刺，一直在奔跑，结果容易倒下去起不来了。
其实现在的市场就很好，宏观调控我是认可的，让企业冷静下来然后各自再有序地夯实内部，炼好内功。那些想要去转型的企业，80%、90%未来的发展道路都会有极大风险的。
观点地产新媒体：在您的眼中，到底现在商业地产是否存在大家所言的泡沫及风险？
许健康：如果太多人去追逐就会有泡沫。其实什么东西都要恰到好处，如果懂也做，不懂也去做，到最后就会变得数量过剩，这种情况是很现实的。
我觉得现在国家治理得很好，很有超前的意识，把这种现象抑制下来，让大家冷静，未来可以更良性地发展。
（来源：观点地产网 记者：梁嘉欣）
