楼市调控的威力在土地市场显得更加明显。据了解，2012年1、2月以来，土地成交市场持续冷清，上海、北京等一线城市的土地成交量走低，土地出让金也大幅缩水。与此同时，一些前几年高价拿地的项目，也不得不对自身进行重新审视。作为2010年土地市场最为“疯狂”的城市之一，南京近日先后传出雅居乐、世纪金源意欲退回其当年同日在南京江北所拿“地王”地块的传闻。目前，雅居乐江北项目在获得容积率提高等相应补偿后，已正式开工；世纪金源项目地块，在传出退地传闻后，至今仍无动静，而南京浦口新城开发建设指挥部则对新金融记者否认了退地传闻，表示项目会按正常程序开工建设。
“当时拿地价格是基于未来几年房价继续维持高增长的预想下的，近两年的房地产调控使这种预想落空，‘面粉贵过面包’的情况使拿地企业面临较大压力，传出退地传闻并不意外。这是在为前几年疯狂的土地市场买单。”某南京房地产开发企业负责人对新金融记者表示。
昔日的疯狂
提到2010年10月29日的那场土地拍卖，南京房地产圈大多数人都印象深刻。当天下午南京国土局拍卖大厅内，将决定3宗江北紧邻长江隧道住宅地块的所有者，这3块地因地处南京政府一直倾力打造的浦口新城核心区而备受关注。“当天大厅内早早就人满为患，南京大大小小的媒体都到了，代理公司、研究机构等很多和房产相关的人也来看热闹，来得晚的只能在门口站着看。”一位南京房地产记者对新金融记者回忆当时的情况时表示。
而最终拍卖的过程和结果也完全可以用“劲爆”来形容。“拍卖350轮、一次性加价8亿元、地产大鳄倾巢出动、溢价率超500%”等轰动性标题出现在第二天南京各大媒体的标题上，而每一个数字，都成为了南京土地市场上的一个传奇。在与万科、保利、招商、仁恒等地产大鳄的竞争中，雅居乐和世纪金源成为最终“主角”。雅居乐以总价57.35亿元拿下3幅地块当中的两块，另一块地由世纪金源以20.3亿元竞得。雅居乐的两幅地块楼面价分别达到了7411元/平方米和7813元/平方米，世纪金源地块的楼面地价也有6592元/平方米，几块地连续刷新了南京江北区域的地王纪录。
“想到这几块地会竞争激烈，可没想到会争得这么凶。这么高的楼面价，只能说开发商对房价走势和区域走势过于自信。”另一位亲历当天拍卖的南京某研究机构分析师回忆道，“当时浦口新城周边楼盘的房价有的已经超过1万元/平方米，按当时势头加上后期规划利好，房价超过1.5万元/平方米似乎是迟早的事。不过2011年迎来楼市调控，楼市和土地市场氛围已不可同日而语，现在周边的房价还在8000-10000元/平方米上下徘徊。持续的楼市调控，已使开发商当时的房价预期发生较大改变，考虑成本和产出，产生退地的想法也就不奇怪了。”
退地陷僵局
据了解，2011年底雅居乐当年所拿地块曾率先传出退地传闻，后来该项目挂出规划方案批前公示，打破退地传言。不过公示与当年土地出让文件相比，容积率由2.5调高到了2.7。“应该是开发商与当地政府博弈的结果，真退地对双方都不好，这种适当补偿的方式则双方都能接受。”南京地产业内人士表示。今年春节过后，当年同日高价拿地的世纪金源项目也传出退地传闻。为了求证上述传言，新金融记者向世纪金源北京总部询问，得到的答复是不接受采访，而世纪金源江苏公司电话始终无人接听。在位于浦口区浦珠中路317号的金源南京世纪城项目推进办，新金融记者看到大门紧锁，无人办公。新金融记者在世纪金源项目现场看到，目前并无动静，而不远处的雅居乐项目，已经开始打桩。
“我们没有收到任何消息显示世纪金源退地，应该都是谣传。”南京市国土局工作人员表示。而在浦口新城开发建设指挥部，工作人员则对新金融记者表示，世纪金源项目并没有退地，项目将会如期开工建设。不过国土资源部官方网站显示的信息，世纪金源项目应于去年11月30日开工，目前未动工原因，截至发稿新金融记者并未得到答复。
“目前应该是开发商有退的意向，不过地方政府不让退，双方还在僵持。”一位知情人士介绍，政府给开发商提出了几个补偿方案，在南京的桥林科技园建一个人才公寓，或者在老山或三桥附近建一个房地产项目，不过目前双方好像还在谈。此前，南京媒体曾报道雅居乐有可能接手该地块，将3宗紧邻地块联合开发。“最终结果出来前，一切皆有可能。”上述知情人士表示。
“造城梦”落空
楼市调控、地价过高是世纪金源想退地的一方面，而另一方面缘于世纪金源“1300万平方米、400亿元造城梦”的落空。据了解，早在2009年，世纪金源就与南京市浦口区签署了投资意向，将在浦口新城核心区，建设一座建筑面积为1300万平方米的大型城市综合体，包括700万平方米的中高档商品房，7万平方米的五星级酒店，20万平方米的大型购物中心，20万平方米的会展中心以及30万平方米的商务写字楼。协议规定，该项目总投资400亿元，建设周期为4年。
“由于土地出让面积有限制，只能将地块分成几个小块出让，当时业内都认为本次土地出让肯定是世纪金源全部拿下，不成想雅居乐半路杀出，世纪金源最终只拿到了一块地，而且价格比预想高很多。”南京网博地产机构总经理孙海表示，世纪金源无法实施其擅长的大盘开发模式，也是目前传出退地传闻的依据之一。
“土地市场狂热时期产生了很多高价地，现在肯定会处于比较尴尬的境地。”南京市房地产建设促进会秘书长张辉对新金融记者表示，他其实依然看好南京浦口新城的前景，土地市场回归理性，也有利于房地产市场的发展。
据CRIC系统监测，2012年2月全国30个重点城市经营性土地成交总金额为444.06亿元，同比下降21%，成交总建筑面积2452.1万平方米，同比下降9%，同比走势均显疲软。
（来源：新金融观察报 记者：刘君）
