房地产开发企业一个地块“被注册”为一个法人公司，需要钱的项目银行不借钱，银行追着要你借钱的项目却不需要钱。这是房地产企业财务总监面临的无法改变的金融环境；地产集团实行数百亿资金的跨法人集中管理，统借统还，你借我用是不可回避的经营选择。不料被国家税务总局设下“迷魂地雷阵”、布下“万重天罗网”——
1、2013年11月6日《深圳特区报》报道：深圳市地税第三稽查局对某公司无息关联资金往来依《税收征收管理法》补征营业税300万元。该税务局的执法是否合法？
关联企业资金占用要视为独立交易，按贷款利率计算相互收付利息并分别征收5%营业税；集中管理100亿资金一年需多付税款高达5000万元！
新项目公司用钱如果向老项目公司付息，新项目公司没有利润可供所得税前扣除利息，而老项目公司收了利息即须交25%所得税；集中管理100亿资金一年需垫付所得税现金流高达1亿元！
如此重税，无异于宣告地产集团公司资金集中管理模式在经济上的破产！
2、房地产企业集团能不能适用财税[2000]7号文“统借统还”不征营业税规定？如果可以，为什么面对稽查局的攻击你总是屡战屡败？如何应对稽查局“利息票据不合法不许所得税前扣除”的责难？统借统还是否也属于关联借贷，计算债资比时是否可以剔除？
3、人民银行不批准房地产企业集团申办自己的“财务公司”，但房地产公司却又必须实行资金集中管理，集中的资金都必须按贷款利率向各公司支付利息吗？税务检查官员称“非金融企业吸收存款违法”，所以必须视为贷款处理，正确吗？
4、项目公司收取资金平台公司（资金池）支付的存款利息是否必须申报缴纳营业税？是否必需向资金平台开具税务监制发票后者才能在所得税前申报扣除？
5、几十个项目公司借用总部资金平台的资金，哪些收息，哪些不收息？有没有一个简单的管理规则可使集团整体利益达到最优而又足以抵挡稽查局的攻击？
6、项目开发接近尾声，现金流已经回正，资金全部归集至总部资金平台。一年，两年，三年……致命的风险正在靠近，你不知不觉中正在成为反避税的猎物！风险是怎样产生的？如何消除？
7、公司之间的借款合同是否应当缴纳印花税？
8、房地产企业关联资金往来成千上万笔，不得不向税务局填报堆积如山的《关联关系表》和《融通资金表》吗？哪些往来可以不申报？关联企业贷款超过了121号文件规定的2倍比例，怎么办？
9、税务机关十二道金牌，威胁关联交易需提交“同期资料”（国税发[2009]2号第十五条），同期资料堆如山！什么情况下必需提交，什么情况下有权不予提交“同期资料”？
10、房地产集团公司内地的资金集中管理业务，是否必需承受所谓的“反避税调查”威胁？什么情况下、什么理由有权拒绝骚扰？
财政部、国家税务总局迟迟不肯响应包括央企在内的集团公司“就资金集中管理发布红头文件”的吁请，是否就意味着房地产企业集中资金管理就永远背负着不可辩解的税务原罪！？你是继续等待财政部那一艘永不到来的救命船，还是决定现在积极防御，勇敢反击？！
本讲师带你拟定一套完备的、已历经六年全国性税务检查实践检验的地产集团资金关联往来税务处理对策，帮助你走出原罪的阴影，走向阳光；突破地雷阵，保护纳税人的合法权利！
下半讲：跨境融资业务税务筹划工具利用要诀
有人说“会计是成本中心，资金和税务是利润中心。”在复杂的资金业务中如何精打细算削减税收成本，为股东创造利润？
11、为什么说苗圃业务是地产公司一个有效的税收筹划工具？在资金业务中如何放大该筹划工具的功能？
12、为什么说“境外股东贷款”是有效的税务安排工具？外管局一个红头文件汇综发[2007]130号停掉了房地产开发公司的外债登记，意味着房地产公司的境外贷款利息支出无法再抵扣内地企业所得税。我们还能做些什么？
13、境外股东借款合同如何确定年限和利率最有利，又能在应对国税检查面对反避税指控而稳操胜券？关联交易是不是“有罪交易”？
如何确定“付息周期”最有利于减少税务争议？
14、境内法人公司会计上应当怎样计提利息费用？应当何时申报代扣5.6%营业税、三项附加和7%预提税？利息计提日？还本付息日？境外股东《贷款合同》写着“到期一次还本付息”，国税局要求将“应付利息”余额纳税调增，补征25%所得税并收滞纳金处理是否正确？对未代扣代缴的10%利息预提所得税予以补征并罚款处理是否正确？如果正确，纳税人该如何改进业务？
15、与美国基金在香港合股投资内地房地产开发项目，美国基金在境外提供资金和收回投资，由本地产公司负责将资金调入内地和分出境外，我们是否有权向合作方收取补偿？收多少？如何说服对方接受？在合作中，应当由美国基金按比例提供的股东贷款，该公司因故未能提供，改由本公司代为在内地承担融资责任，如何收取补偿费？
16、与基金合资项目，向基金合作方收取2%“前期拿地补偿费”由谁支付、在哪里（境内、境外）支付为好？合作方同意本公司向合资项目公司收取1-2%销售顾问费、1-2%工程管理费，项目公司是否可以在税前扣除？
17、与基金公司合资项目，住宅开发完毕，合作方以转让股权方式提前退出，如何评估股权价格？是否直接取持有物业的评估价数据？
18、境外合资方在境外转让香港合资公司的股权，内地税务局有没有权力对该境外交易征收10%的预提所得税？
19、同时拥有内地和香港两个融资渠道的公司，如何理性量化确定渠道优先选择的次序？
20、项目法人公司资本金数量的决策，应当如何考量税务因素？注册资本金越大越好，以显示公司实力？
21、做房地产，为什么说“还是内资好”？在不得不注册外资情况下，如何克服建住房[2006]171号“注册资本金不得低于投资总额的50％”的伤害？
22、总部在香港的上市公司可不可以向内地附属公司收取担保费？如何合理节税？
23、2013年10月人民银行发文允许“内地公司向香港关联公司提供跨境人民币贷款”。有公司将利率确定为1%。风险何在？应当如何确定利率？内地人民币资金外流渠道打开后，用它来代替“向境外分红派息以规避代扣5%预提税”是否是高招？
只有站在巨人的肩上，你才能领先于同行，为公司创造税收成本的竞争优势！
2013年12月5日
- 该帖于 2013/12/23 14:57:00 被修改过
