本文以佛山新福港为例，从佛山租金现状调研及未来预测、本项目租金定价测算模式、项目首年租金总表三大方面，对项目进行系统的租金定价专项指导。
对于业内人士来说，这是非常详细且实操性极强的一个案例详解。因方案非常全面，内容较多，我们分两期连续推送。
主要项目租金定价现状及对比分析2/2
1)东方广场-祖庙商圈是目前佛山唯一的市级商圈，客流量大，租金单价最高;
2)其余为区域性商圈，其中季华路商圈规划起点较高;
3)保利水城，顺联国际等新兴项目以较低的租金换取培育期的较高的出租率及较合理的定位规划，采取中长期经营策略，效果符合预期;
4)区内主要商业项目基本配有百货、超市、大型餐饮、影院、电子娱乐城等主力店以拉动人气;各项目同种业态的主力店租金差异不超过25%，与一般零售点500~600%的租金差异相比，不构成影响项目总体租金收入的主要因素;
本项目租金定价模式及策略建议
1)项目所在的魁奇路商圈属于规划中的区域性商圈，本项目近10万平方米商业体量作为区内最大型的商业项目，规划有超市、百货、IMAX影院、大型餐饮，对主力店具备较大的吸引力;
2)佛山市场整体零售数据向好，正步入购物中心高速发展期，购物中心提供的业态协同效应使得本项目租金预期高于同区域非购物中心项目;
3)佛山在2012~2015有多个大型商业项目落成，预计在一般零售店租赁阶段会因供应端压力影响短期租金回报;
4)(次)主力店作为项目定位实现的重要依据，对项目整体租金回报的意义远大于自身的租金贡献，主力店租赁阶段应综合衡量意向租户之品牌影响，运营能力及与项目定位的契合度，制定具备市场竞争力的主力店租金方案以争取最合适的主力商户，为后期一般零售店租赁阶段增加议价筹码，增加整体租金回报;
5)主力店巨大的前期投入可能需要业主承担部分费用，该部分应摊分到租期内作综合衡量;
6)地铁作为本项目重要的人流接入点，对接入楼层租金产生溢价效应。
主力店租金定价模型
定价依据
1)不同业态的(次)主力商户有各自的成本预算细则及租金测算方程，充分了解主力商户的租金成本预期，有助于制定符合市场状况的租金底线。
2)根据市场惯例，超市/大型餐饮/百货/影院等(次)主力店的租金水平均会根据各地区的不同而在一定区间内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于评估本项目相应的(次)主力业态的租金浮动范围。我司在此基础上结合影响(次)主力店租金定价主要因素，与区内主要商业项目进行横比，得出(次)主力店租金定价基准。
3)我司就以上所得之各业态租金定价基准，综合衡量该业态在区内的拓展意愿，幵折合项目的租金策略，作出各(次)主力业态租金定价方案。
本项目影院预计租金加权值1为：基准项目租金×项目总分/80
本项目影院预计租金加权值2为：基准项目租金×项目加权总值/20
本项目预计租金值为：加权值1×80%+加权值2×20%
本项目影院预计租金加权值1为：50元/平方米/月×91/80=56.88元/平方米/月
本项目影院预计租金加权值2为：50元/平方米/月×23/20=57.50元/平方米/月
本项目预计租金值为：56.88×80%+57.50×20%=57.00元/平方米/月
本项目影院预计租金加权值1为：58元/平方米/月×81/80=58.73元/平方米/月
本项目影院预计租金加权值2为：58元/平方米/月×16/20=46.40元/平方米/月
本项目预计租金值为：58.73×80%+46.40×20%=56.26元/平方米/月
本项目影院预计租金加权值1为：60元/平方米/月×78/80=58.50元/平方米/月
本项目影院预计租金加权值2为：60元/平方米/月×16/20=48.00元/平方米/月
本项目预计租金值为：58.50×80%+48.00×20%=56.40元/平方米/月
本项目影院预计租金加权值1为：45元/平方米/月×86/80=48.375元/平方米/月
本项目影院预计租金加权值2为：45元/平方米/月×19/20=42.75元/平方米/月
本项目预计租金值为：48.375×80%+42.75×20%=47.25元/平方米/月
根据国家广电总局8月7日各市电影票房统计数据公报,佛山市10家列入统计影院上半年票房总额约合RMB52,000,000。
（来源：商业地产学院）
