说到现在的实体商业，在很多不太逛街的人脑海中，可能会飘过三个字“不景气”。这种想法其实应该变一变了。
商业体是实体商业的晴雨表。从去年开始，上海的商业体进入了“变革期”：不再是小打小闹、小修小补的调整，一批地标性商业体大手笔更新甚至关门易主。淮海路太平洋去年底关门、曲阳路上的商务中心即将关门、徐家汇东方商厦与浦东第一八佰伴都经历了较大调整等等，类似的消息频频。
这一系列动作背后，是上海商业版图正在发生着变化。上海中心城区是上海商业最主要的承载地，为了不在新一轮比拼中淘汰，上海这些区终于不约而同开始拼了。
郊区商业体咄咄逼人，中心城区压力山大
前几天听一位经营连锁商场多年的高管抱怨说，现在上海中心城区的商业体都感觉压力山大。为啥？“网店虽然来势汹汹，但实体商场都受影响，现在商场最大的压力来自于同业的竞争。”
郊区商业体的发展近年咄咄逼人。处在近郊的闵行，去年商业综合体开得就格外热闹。虹桥天地、仲盛、龙之梦热度不减，宝龙城、七宝万科广场、新华联购物中心火爆开业人潮涌动，怡丰城、万象城、上海城开中心、颛桥万达广场或即将开业或施工如火如荼，还有号称巨大体量的天空之城“天荟”正在建设中……短短一两年，大量商业体涌入，瞬间弥合了闵行几十年的商业空白。
现在的新型商业体，经营理念都差不多，可提供的体验和产品也差别不大，所以在闵行的一家新开商业体购物娱乐，可能并不比在中心城区的某些老牌商业体购物娱乐的体验要差，甚至由于前者是新开的，设施与服务会更好。闵行这些商业体就发挥了非常显著的“截留效应”：闵行本区居民基本消费不必再大老远的跑到中心城区，松江、奉贤等远郊区的“沪C”自驾车主也能在闵行区找到不逊于上海市中心的商场。小编私下说，最受冲击的中心城区应该是徐汇，以前闵行人民都去徐家汇购物，现在至少80%的日常消费可以在闵行辖区内解决。
图片说明：不久前开业的七宝万科广场，购物体验很好。李成东摄
闵行只是郊区商业体逆袭的一个缩影，宝山、松江等地这两年都有大体量、现代化的新型商业体涌现，当地居民一年不去中心城区购物娱乐也完全没有问题。
消费市场的蛋糕逐年增大，但“分食者”的数量增长更快。中心城区的一些商圈没在商业环境变化中及时调整，就在不知不觉中落后，甚至面临被淘汰的窘境。
最明显的是四川北路，如今走一走，“没啥人气”是最直观感受。小编读大学时，全上海除南京路、淮海路之外，四川路是响当当的繁盛。但如今这条商街除了最北端的综合性商业体“龙之梦”还勉强算得上热闹之外，其他都一片冷清；连号称“相对生意不错”的巴黎春天，也难掩萧条，离巴黎春天不远的宝大祥青少年用品商店还缩小了门面，将一块黄金位置出让给其他商铺。
图片说明：落寞的四川北路。蒋迪雯摄
调整转型是主题 各区各有谋划与侧重
去年以来，上海多个中心城区不约而同“启动”了大规模的商业调整与转型。
黄浦、徐汇商业资源丰富，前者的南京路、淮海路与豫园商城都是全国有名，后者的徐家汇则是上海人脑海中根深蒂固地的繁华之地。在商业转型上，黄浦与徐汇都拿出了壮士扼腕的勇气：短期的税收不考虑，一批商业体暂时关停，商业业态进行脱胎换骨的调整。
未来两三年，黄浦三大市级商圈将有21个商业体进行转型升级，调整面积达78万平方米，项目直接投资超过100亿元，商业业态、街区形态、文化生态等都要进行同步调整。这个力度还是很大的，像南京路上的市百一店、东方商厦、永安百货，淮海路上的太平洋百货、国购中心、市百一店淮海店、妇女儿童用品中心等等一批老店、名店都会变样。
图片说明：即将调整的永安百货。黄浦区供图
在这轮调整中，徐汇动手最早，位于徐家汇商圈的太平洋数码广场、美罗城、东方商厦徐汇店去年都启动了关门调整，而且改的“面目全非”。太平洋数码广场被拆除重建，将来是一座与数码产品无关的小型商业体；美罗城原来主营的数码产品业务大幅缩减，将向其他业态发展；大家闺秀范的东方商厦徐汇店以后改走“潮范”，要对标巴黎老佛爷那样的买手店。其实更大变化是，在徐汇区政府规划中，以后徐家汇不以发展商业为主，要转型成为商务商业核心区。新鸿基开发的商务项目已提上日程表，所以如今徐家汇的商业体转型也是朝着为商务人群服务的方向。
图片说明：东方商厦徐汇店。徐汇区供图
作为商业大区，静安的商业转型同样谋定在先。今年，南京西路一东一西都会有新项目：东面大体量商业体大中里会开门营业，将引入20多家国内首店，著名的星巴克烘焙工厂也会落户；西面会开出全球第二家的苹果全球旗舰店。南京西路商圈文化氛围厚重深远，去年享有“最美书店”美誉的“钟书阁”入驻芮欧百货、代表西方现代潮流文化的高端品牌Prada、快时尚品牌ZARA分别入驻花园洋房荣氏故居和陕西北路203号平安大楼、中国第一个浸入式戏剧专用剧场亮相北京西路1013号，文化与商业在“润物细无声中”中融合，正成为静安商业转型的方向。
图片说明：享有“最美书店”美誉的钟书阁去年入驻芮欧百货。马松 蒋迪雯摄
还有的区另辟蹊径：尽管地处中心城区，但家门口的商业也经营得有声有色。比如，杨浦中原城市广场是杨浦重点打造一个社区商圈，距离五角场商圈才2公里，但坚持错位竞争，靠着消费水平亲民与消费体验逐步升级，硬是能把五角场商圈溢出的客流吸引过来 ；长宁的上海天山百盛引入韩国最大的时装零售公司衣恋集团，对天山百盛进行全面改造调整，重新定位为城市奥特莱斯，去年的销售额翻了几倍。
总之，调整肯定是近年商业运营的主题，已经成为商业经营者与各个区域执政者的共识。有专家认为，上海单体商业体肯定会经过一轮大洗牌，转不过来的会倒闭，但肯定会有一批新的适应当下市场与消费趋势的商业体凸显出来。而在这个过程中，上海的商业版图或许也会发生改变，动得快、动得方向准的区域会继续保持优势或者脱颖而出，反之亦然。
基础设施与周边配套，政府部门还要加把力
实体商业调整归根到底是属于市场行为，哪里开什么商场、让哪种业态进来，政府做得最多的是规划、是引导，决定权最终还在企业手中；但商业调整背后也需要政府有关部门推一把，尤其在基础设施与周边配套建设上要“加把力”。
黄浦、静安看到了互联网时代的购物趋势：商家要能利用大数据精准分析消费者，消费者要能随时随地进行线上线下互动体验。黄浦提出，未来要免费网络全覆盖三大商圈，让消费者可以随时随地自由上网；静安提出，利用区域内的大数据企业集聚的资源，为商圈提供大数据分析的技术支持。小编认为，这两个区域在商圈基础设施建设上的“脉”搭得还挺准。
不过，有些中心城区的重要商圈，在基础设施建设方面还差了口气。比如，小编家住五角场商圈附近，对五角场的商业变化感受最深。去年上半年，合生国际广场开业，补足了五角场商圈的第五个角，这是五角场商圈规模和体量最大的商业体， 其中的合生汇商场完全仿效国外的购物中心模式，商业氛围与体验都非常好，开业以来人气都很足，特别受到周边家庭消费者的欢迎。不过，合生汇对其他四角的商业带动力并不是太大。小编发现，不知道出于何种原因，五角场下沉广场的自动升降电梯绝大部分时间处于“停摆”状态，因此，很多家庭消费者提着大包小包，只能乘坐滚梯在五角场下沉广场上上下下穿行，非常不方便。特别是很多家庭消费者带着婴儿车，在没有自动升降电梯的情况下，基本上无法从合生汇到达其他商业体。正是因为通行不顺畅，阻止了人气最旺的合生汇的商业效应溢出。
图片说明：中服上海免税店去年落户悦达889，带动曹家渡商圈的人气。杜晨薇摄
再比如，曹家渡商圈周边居民很多，有非常大的消费需求，但曹家渡商圈整体建设缓慢，没有足够的商业体量满足周边居民消费，周边的曹家渡花鸟市场、沪西电影院等都没有得到很好的开发利用，与新兴商业体也没有形成良好的互动。曹家渡地处上海的静安、普陀、长宁三区交界，又都不是三区各自建设发展的重点，所以多年发展比较迟缓。三区政府相关部门完全可以在周边环境建设上拿出相应的规划和举措，让这块老商圈的“颜值”亮一亮。
（来源：上观新闻 唐烨）
