转载：北京赛特商圈

北京赛特商圈案例分析
十几年前看《北京新闻》，第一个镜头就是建国门桥。那时，只要是表现首都现代化的宣传片就会有建国门外的巧克力大厦（国际大厦的别名）、赛特大厦、华侨村、友谊商店等等。这块弹丸之地，因为有了北京第一个涉外写字楼、第一幢外销公寓和北京最早的高档购物中心而成为北京第一个中产阶层的乐园。
　　商圈年龄
　　■ ５个第一
　　● １９８５年建成的国际大厦是北京第一座写字楼
　　● １９９０年建成的华侨村是北京第一幢高档外销公寓
　　● １９８７年９月建成的赛特大厦原名卢堡大厦是北京第一家涉外高档写字楼
　　● １９９２年１２月２０日建成的赛特购物中心是北京第一家请外国的商业机构进行合作管理的高档商场
　　■ 每天每平方米２３美元
　　一家知名服装品牌为赛特购物中心创造的收入。
　　人
　　赛特周边一公里地区常住人口约１万，非常住人口１．４万，在此工作人口１万多。
　　１、学历：大学占５５％，大专占３０％，高中占１２％，硕、博占３％
　　２、职业：公司白领占４０％，商务人士占２０％，商场酒店管理人员占１５％，服务业人员占１０％，其他１５％
　　３、国籍：中国（内地）６３％，欧美１５％，日本、东南亚１０％，中国港澳台５％，其他７％。资料来源《新地产》
　　车
　　在早上９点上班高峰期，赛特购物中心西侧路口每分钟的汽车通过量是１５辆，其中品牌以夏利、富康、桑塔纳居多，占到７０％以上，间或有本田、奥迪、红旗种幽谟辛搅颈β硗üＨ毓何镏行暮腿卮笙弥芪Ч灿型３滴唬保埃埃案鲎笥摇?　　路
　　赛特商圈目前有地下铁道、地上建外大街、空中建国门桥三层交通网，但在交通高峰期间，国际大厦与赛特之间的建国门外大街经常发生严重的拥堵现象。
　　赛特商圈目前最主要的交通问题将在一批规划路完工后得到极大的改善，其中沿通惠河的狭小的土路将建成一条宽敞的快速路。这条平行于长安街的大道和穿梭于各高档物业之间的街道将极大缓解赛特商圈的交通压力。
　　话
　　■“赛特的建筑风格现在感觉旧了，可是谁也不能趴在墙面上逛商场是不是？关键还在内涵。”——投资赛特商圈房地产的一位老总说。
　　■“在赛特我有家的感觉，出去办事中午都要赶回来吃饭。”——赛特大厦一位１５年的租户说。
　　■“刚开业的时候我们都不敢吱声，哪敢打高档牌呀，以前大家认为商场应该为普通大众服务才对。”——赛特购物中心公关部经理说。
　　■“来这儿上班三个月了，我没跟人搭过茬，他们看上去全都各忙各的。”——赛特大厦门口打扫卫生的女工说。
　　■“这个商圈为什么不能叫友谊商圈呢？”——友谊商场一位员工认为友谊商店的开业较之赛特购物中心要早。
　　地标
　　“华侨村建起来以后，长富宫和赛特紧跟着就起来了。华侨村是１９８０年前建起来的，中国的私人房买卖就是从那儿开始的。长富宫再一建，这块地儿就正好跟香港似的，高楼林立。”一位在赛特商圈生活工作了３０多年的老大妈这样形容这块土地的崛起。
　　赛特大厦、赛特饭店、赛特购物中心是赛特集团的三个实体，兄弟三个中，老大赛特大厦诞生于１９８７年，是北京最早的中外合资的写字楼。赛特大厦的前身叫卢堡大厦，卢堡是一个加拿大人的名字，他姓张，是加拿大籍华裔，也是这座大厦的合资方。赛特大厦归属于国家科技部以后就改了名字，“赛特”就是科学和技术的英文缩写。
　　到了兄弟三个中的老幺——赛特购物中心开业以后，跑建外大街的小公共报站名时就把“日坛路到了”改为“赛特到了”；而初到北京的外地人要是打听“国际大厦”或“华侨村”在哪儿，十之八九得到的答案是“在赛特边儿上”。
　　不知不觉间，赛特成了建外大街的一个重要地标，赛特这片地儿也被自然而然地划分出来成了一个圈。因为有商务楼、酒店、购物等多种业态共同发展，东起建国门桥，西至秀水街，南起通惠河，北至使馆区的这块地方形成了一个互补共生的商业圈。
　　笔战
　　今天，提起赛特，多数北京人的第一反应是“经营高档商品的高档商场”。然而，这个被人们习以为常的事实在１０年前赛特购物中心开业时却引起了一场空前的大讨论，包括《经济日报》、《中国经营报》、《北京晚报》等３０余家国内权威报纸及其大腕记者在内的媒体为“赛特的离不离谱”展开了长达半年的争论。
　　１９９３年２月２３日，《经济日报》记者姜波从日本回国，发现赛特商场从日本进口的商品价格卖得比日本的商场还要贵，于是他以《赛特：你太离谱了》一文质疑赛特购物中心的高价，拉开了这场笔战的序幕。随之，《北京晚报》、《中国资产新闻》、《中国经营报》等多家媒体针对赛特购物中心的高物价展开大讨论——《离谱的岂止是价格》、《赛特也许不太离谱》、《赛特：大胆地往前走》、《赛特：不准失败》、《鸡年开门，京城过个“贵族年”》、《“愿打愿挨”就是定价原则？》、《终结和开始：属于这个时代的赛特》、《记者和记者为赛特较起劲来》。赛特２８９２元的法国香水、８０００元的意大利皮鞋、２０００元钱的锅等等也上了《北京青年报》的图片新闻“京城消费之最”。
　　讨论的话题也从单纯的商品定价问题扩大为中国出现高消费人群的现象，计划经济统一定价时代的终结、现代消费观念的转变等等。真是兵分几派各不相让，如此场面让赛特购物中心自己也不知所措了。在这之后的好几年，北京仍有顺口溜说购物有“四大傻”，其中到赛特、燕莎购物就是一大傻。毕竟，在当时大多数消费者还靠比现在低得多的工资生活，面对中国人的高档商场几乎没有，而像赛特这样档次的商场的出现正呼应了中国第一批中产阶层的诞生。
　　此外，由于孕育了第一批具有现代商业意识的经营人才，至今，业内人士仍然把赛特称做京城商界的“黄埔军校”。
　　乐园
　　伟达公关公司的张心宏在赛特商圈里呆了１５年了，他的公司在赛特大厦办公。门童叫得出他公司的房间号；报摊的主人知道他必买什么报，每天会提前帮他留出来。他买东西总是去赛特购物中心，甚至是买几面小国旗。他说：“我觉得这里哪儿都亲、方便，在别的地方买东西心里不踏实。”
　　现在已经搬离赛特商圈的小王府餐厅至今仍被这个商圈的人念叨着。王勇说：“是这个商圈造就了我，１９９６年开业时我的饭馆只能摆６张桌，后来整个建外二道街都是小王府。”王勇原来是赛特大厦里的一名外企职员，因慧眼识得赛特商圈的餐饮商机而辞职经商，开餐馆开大了，自己成为这个商圈餐饮业的一个榜样。从赛特搬迁走的时候王勇还恋恋不舍地扛走了一扇餐厅的中式红漆大门。到现在他还是总想着再把他的小王府搬回到赛特商圈里。　　华侨村是这个商圈里的老大哥，建成于１９８０年前，是北京第一个外销公寓。最初，这里的住户多是在国外奋斗多年，故土难离、叶落归根的老华侨。似乎华侨村为赛特商圈的房地产定了一个基调，现在再看这个地区的楼盘依然以外销为主，而且都不约而同地打出一个王牌：位于赛特商圈！在精明的地产开发商眼里，赛特商圈不仅意味着一个不同业态的凝聚体，还是住户身份的标志牌。这张王牌在召唤后起的中产阶层在这里安家落户。
　　困惑
　　去年赛特购物中心店庆搞促销，仅仅是打七五折，来购物的小汽车就已经排到了天安门，结果惊动了交管部门。“赛特的交通需要做一个大手术。”赛特集团有限公司总裁王辛民说，“将来随着赛特周边房地产的发展，交通和停车将是一个大问题。”据初步统计，赛特商圈南侧的长富宫、华侨村和赛特集团共有１０００个左右的停车位，这个数字远远不能满足实际的需求。
　　今天，就连赛特购物中心与赛特饭店之间的狭小空地也被世界顶级轿车宾利见缝插针了。由于历史条件的限制，赛特商圈这个弹丸之地愈发显得局促了，休闲、娱乐、餐饮、商住、酒店等业态的发展都需要空间。但是，赛特未来还有多大的拓展余地？
　　１０年前培育出来的新潮消费群体和中产阶层现在的年龄已经不能代表时尚的主体，面对主要客户年龄的老化，赛特商圈内的老总们，你们该怎么办？
　　未来规划
　　由于赛特商圈形成较早，目前的可开发用地很少，项目的供应量也很少。近两年来，平均每年的市场供应量在２万平方米左右。从远景发展看，赛特商圈已被纳入北京ＣＢＤ区域规划。另据有关人士透露，在赛特南侧的通惠河边要修一条路，打通二环三环，将来从凯莱到大北窑这样一个长方形的地带上，孕育着极大的商机。
　　房
　　长期以来，赛特商圈的房地产项目并不多，只有华侨村、丽晶苑、丽舍等少数项目。今年以来赛特商圈开始了新一轮建设高潮，从建国门向东，建国公寓、燕华苑二期、嘉华世纪、东方瑞景、世纪财星、万豪国际公寓与新开盘的通用时代等高档公寓纷纷入市。
　
项目 东方瑞景 通用时代 嘉华世纪
位置 建国门外大街南侧 永安东里 永安东里
价格 错１２０００元／平方米 １３０００元／平方米 １５０００元／平方米
规格 １３万平方米 占地６．７万平方米 ４．３万平方米
特色 户型适合投资，价位在赛特商圈适中 户型较大 距赛特最近，入住时间最早
　　北京赛特商圈案例分析（中）
一、商店：赛特商场、友谊商场、贵友大厦、蓝岛、国贸、中粮广场、恒基中心
　　二、银行：南洋商业银行（贵友对面）、北京商业银行（建内大街１８号）、中国银行（华侨村下）、汇丰银行（中粮广场一层）、交通银行（赛特大厦一层）
　　三、 健身：
名称 费用 内容
长富宫 １２０００元／年 游泳、桑拿等
凯莱大酒店 ５０００元／年 游泳、桑拿等
赛特饭店俱乐部 ８０００元／年 ５００元／１０次 游泳、桑拿等
国际俱乐部 ２０７００元／年 游泳、桑拿等
时尚空间健身中心 入会费８００元 游泳、桑拿等
　　四、公园：日坛公园、东单公园
　　五、酒吧：国贸亨利酒吧、三里屯酒吧一条街、四季厅酒吧（国际饭店二层）、酷堡西餐４厅酒吧（华侨村内）、查理酒吧（建国饭店内）、凯莱大酒店酒吧（运动城）、长富宫大堂吧、欧典酒吧（秀水南街１１号）、幸运阁咖啡厅（赛特饭店一层）、古钢琴音乐会咖啡厅（中粮一层）
　　六、学校：北京１１９中、北京２中、陈经纶中学（双语）、北京８０中、光华路中学、芳草地小学
　　七、医院：朝阳医院、协和医院、同仁医院、北京医院、东四医院、团结湖医院
　　八、其他设施：星巴克、哈根达斯、山姆叔叔、燕翅皇
　　楼
物业名称 月租金（美元／平方米含管理费） 出租率
国际大厦 ３２ １００％
国际俱乐部大厦 ３６ １００％
赛特大厦 ３８
东海中心 ２３ ９０％
凯威大厦 ３２
京泰大厦 ２２ ９３％
米阳大厦 １４ ８０％
物业名称 单日租金(美元) 长包房(美元) 出租率
赛特饭店 标间７７ 标间６０ ８０％
长富宫 标间２０５ 标间１２８ ８９％
建国饭店 标间１６０ 标间７５ ８０％
凯莱酒店 标间９０ 标间６２ ７５％
国际俱乐部 标间１９５ ８５％
　　数字来源：《嘉华世纪宣传材料》，以上均为报价，根据楼层和租用面积的不同还有浮动北京赛特商圈案例分析（下）专家谈赛特商圈
　　中国人民大学教授、博士生导师黄国雄
　　商圈是商业企业为形成群体效应而采取的集聚形式。商圈的原始形态是集市、农贸市场等，后来的发展形态是商业环岛、广场、商业一条街等。商圈的高级形态是多种功能的组合，集办公、商住、休闲、购物、娱乐为一体，从这个意义上来讲，赛特商圈是目前业态相对完整的一个较为成熟的商圈。
　　具体到赛特购物中心，十年间，它可以说是改革开放以来中国商业的一个缩影。赛特的经营有自己的特点，它把消费群定位在外国人、外企的员工和外地人，针对这个消费层在经营理念、商品选择、购物环境等方面形成了自己的特色，特色就是优势，特色就是个性，特色就是成功。在我国目前商品种类还不足以支撑错位经营的时候，顾客定位、经营理念的不同可以造就商场的个性和特点。
　　赛特走了一条现代百货业应该走的路。百货业是城市的主导业态，是城市的窗口，能够反映一个城市的生活状态。中国百货业已经发生了一个巨大的变化，这个巨大变化就是：小型百货个体化，中型百货超市化，大型百货功能化。作为一个大型百货商场，赛特经过这些年的摸索，形成了自己的经营功能。赛特反映出了现代百货的经营理念，即卖时尚、卖品牌、卖信誉、卖环境、卖功能。
　　我认为大型百货仍是城市的主导业态，是“与城俱在”的一种业态。在很长一段时期内，我国零售业仍将是以大型百货为主导、以连锁商业为基础、各业态共同发展的结构。我们对大型百货业的发展应该抱有信心。
　　在未来，赛特还应该坚持它从开业以来就一直坚持的高档百货业的路线，因为这是它业已形成的特色，赛特已经聚拢了一个高中档的消费层，形成了自己的经营理念。燕莎和赛特开业相差不到半年，这两个商场是目前北京最高档的两家百货商场，这十年来他们走过的道路说明，在北京已经存在着一个高收入、高消费的群体，他们的购物场所、消费层次、消费理念是不同的，是超前的，应该有相应的高档百货业态来满足这部分消费。
　　其次，赛特必须扩大多功能经营。赛特比较孤立，周围的消费者需要的一些服务项目，赛特以及整个商圈目前还提供不了，消费者要跑到很远的地方去。赛特可以考虑缩小一部分大众化的、一般化的商品区域，来扩大服务项目。原来赛特购物中心六层有一个茶道馆，现在没有了，一些东西消失后会整体降低商场的档次。赛特不要做什么特卖区，再特卖也比别人贵，“价”特不下来，反倒会把“档次”降下来。为体现赛特的整体群聚效应，赛特及其周边应该建成商业一条街，不仅有大型高档百货，还要有专卖店以及各种休闲、娱乐设施。
　　北京商业企业管理协会副秘书长高以道
　　赛特购物中心——这个目前代表着北京百货业最高档次的零售集团实现了年销售额６％的平均增长率，每天的销售额稳定在２６０万元，这是北京商业的一个奇迹。
　　一个企业的成长史能够反映整个中国零售业的改革开放的历史，这是赛特独有的、非常有意思的事情。赛特从开业到今天的十年，是很不容易的十年，它并不是一帆风顺地走过来的，有过大的坎坷，但这些年赛特一直非常敏锐地捕捉外部信息，提升自己的经营管理水平。赛特在给顾客带来了新的高档商品、新的服务、新的购物环境的同时，也给整个业界带来了最新的经营理念，这些理念日后被很多大型百货商店争相效仿。
　　赛特实施了服务精细化战略，比如厕所的卫生和味道。赛特的厕所不是很高档，跟后起的商场相比档次上有差距，但它要求一定要卫生，不能有异味，实施宾馆化的专人管理。这是精细化管理的一个例子。再比如赛特的滚梯要比其他商场的干净，滚梯的卫生很多人不会注意，也觉得不好解决，但赛特要求必须解决，虽然在实际操作中要克服很多困难。最近的例子是赛特首家推出服装合体修改。
　　赛特首家推出的还有无障碍退货、免费代客泊车、免费送货等等，都是在京城零售业中率先实行的。这些代表了赛特作为一种百货业态的独特的经营风格，惟有这样才能有稳定的顾客群。赛特一直瞄准着和国际接轨，用国际流行的最新标准武装自己。
　　此外，赛特在经营管理上有自己的创新性，不随潮流，它总能找到跟别人不同的销售亮点。比如“五一夜场”，各家商场都没有做促销营业的打算，赛特克服一系列困难自己推出了这种形式的促销手段，结果形成了特别火爆的场面。永不停止的创新是赛特保持良好效益的原因。从１９９６年开始，赛特又开始探索新的商业经营模式，实施输出商业管理。它的第一个输出管理是西单赛特，如今西单赛特已经成功地在这条街上重新聚拢了一批偏高档的消费群，而且一直在赢利，独撑西单西半条街的半壁江山，可以说是北京商业的又一个奇迹。
　　赛特购物中心还不断诞生出高档百货店的高层经理，耳熟能详的有胡镇江、尹铁铮、刘寿先等等。赛特也因此被称为北京商业的“黄埔军校”。
　　面临威胁
　　制约商圈发展的因素是商家自身的经营特色和商圈的整体结构共同形成的制约力。商圈之间的竞争力，各商圈的制约、抗衡和周围商圈的影响也很重要。赛特面临的威胁目前更多是来自外部环境的制约。
　　交通拥堵
　　赛特购物中心总经理池洋认为，交通是阻碍赛特商圈发展的主要因素。目前交通拥堵现象已经非常严重，造成的结果是顾客还没经过赛特就提前绕道了，或者本来想进来看看，因为没办法停车，就不来了。现在赛特正在努力解决停车位的问题，目前赛特周围有停车位１０００多个，工程落实后将再增加１０００个。赛特商圈如果在交通和停车问题上能得到解决，这个商圈将有更大发展。
　　空间不足
　　赛特未来发展最大的困难是改造的区域不够。赛特与国贸最大的不同就是国贸的写字楼更辉煌一些，赛特区域小，地域限制着开发。因为历史条件的限制，赛特没有更多可再扩大的空间了，这使赛特商圈的发展存在很多局限，休闲、娱乐、餐饮等设施太少，甚至包括赛特购物中心本身面积都不够大。池洋认为，商业面积如果能再扩大一倍，效益应该更好。顾客老化
　　赛特还存在顾客群老化的问题，这也是大城市百货店共同碰到的问题，新的消费层是从年轻人开始的，但目前赛特的顾客还是十年前就开始跟随赛特一直到今天的一批人，如何培养更年轻的一批消费者、避免青黄不接的局面出现是赛特急需解决的。
　　群体效应不明显
　　赛特与贵友相隔太远，与友谊商场也隔了一条大街，到赛特的人是不会跨了一条建外大街再到友谊的，更不会去秀水了。尽管赛特商圈有很多有知名度的商业设施，但点与点之间距离过大，无法形成呼应。而阜成门华联和万通就是一个很好的互相呼应、互为补充、互相带动的例子。赛特商圈目前最大的问题之一在于这条街上很难有其他相配套的各种业态的商业设施，很难形成一个繁荣、繁华的商业区或商业街，赛特对面的友谊商场和东面的贵友商场都是一个一个的点，还没有形成顾客逛完大的百货店、逛品牌店、再逛专卖店的区域概念。
　　比邻商圈虎视眈眈
　　也有一些专家认为，赛特未来发展中将会面临的威胁还有来自与其经营档次类似的其他商圈，比如：燕莎商圈、国贸商圈、东方广场商圈等等，这些商圈在地理位置上与赛特相距不远，以最近的邻居国贸为例，因其地处ＣＢＤ的核心区，加之原来落户于国际大厦、赛特大厦的很多实力派公司几年间都纷纷移居国贸、嘉里中心等新建写字楼，很有可能会截留一部分赛特的目标顾客。
　　伟达公关公司总监、赛特大厦客户张心宏
　　赛特商圈是北京目前业态最完备的一个商圈，地理位置也比较特殊。赛特这些年来带动了周围很多品牌和建筑。北京的商圈容易做一半就搁浅了，有的刚开业是十分火爆，没火两天，一下就没底气了。赛特商圈正好相反，作为赛特大厦最老的租户之一，我最早来的时候，赛特大厦还叫卢堡大厦，孤零零的一个矗立在那里，后来陆续建起很多建筑，商气越来越浓。我们公司在这里已经１５年了，一个地区商业氛围好，老顾客就不会走，回头客也特别多。
　　我在赛特购物中心也有过不舒服的经历，但更多是舒服的经历，有很多细节使我对赛特这个品牌产生了认同。赛特大厦也是一样，业主平时有了什么意见或建议，很快就能被采纳。现在很多保安对客人态度恶劣，但赛特的保安没发生过这样的事情。赛特最大的特点是会养它自己的商气。
　　作为具体的用户和消费者，可能有许多具体的需求，我特别赞同把赛特商圈变成一个完整的购物区域，因为我们现在的一些实际需求就经常得不到满足。像我在附近找不到一家很好的花店，赛特下面有一家“花乡”，特别小，经营的花也不很理想，比较土。而且我有时想买杂志也不是很方便，以前在赛特一楼就可以买到，现在要跑到四楼才有。再有吃饭的问题，原来的“小王府”还不错，自从搬走以后，赛特周围就没有什么太好的馆子。
　　北京峻成房地产开发有限责任公司总经理李学武
　　从房地产的角度讲，赛特商圈极佳的地理位置和浓厚的商业氛围已经吸引了一大批房地产商的目光。除了我们开发的东方瑞景外，现在赛特周围还有燕华苑二期等数个房地产项目正在酝酿、开发和建设中，而且这些项目全部打的是“赛特商圈”的金字招牌，广告中几乎全有“距赛特购物中心××米”的字样。
　　从品牌角度讲，我们峻成房地产开发公司一直想加入赛特这一战团，与赛特联手。战团的力量，比单打独斗要强，现在都是连锁性、集团性，赛特也一样。赛特集团如果能吸收我们这些小股东进来，我们可以为这个商圈带来多种业态的商业，带来庞大的物业，提高赛特集团的整体力量。赛特这个地区要抓住赛特这个品牌，走整体化的路线。
　　赛特商圈目前需要的是增加凝聚力，实行松散型的合作，要既有赛特购物中心这样的大百货商场，又有精品店，形成区域优势。另外商圈要越来越丰富、越来越活，不能越来越死。赛特目前的商业只有购物中心和友谊商场，局限太大，应该扩大一些，建精品廊，把赛特建成小铜锣湾。这些任务我们房地产商愿意去完成。赛特商圈缺少的业态我们可以补齐。我们已经计划在赛特附近建一个档次、菜系跟“小王府”基本接近的餐馆，在我们即将建成的１号楼和２号楼之间、环境最好的位置我们要开辟出一块专门设计的６００平方米高级谈判区。我们要把赛特的弱点全给抓住。据悉目前其他房产商建设的项目中有一项文化大厦，占地７万平方米，建成后歌华总部将全部搬过来，弥补了赛特娱乐方面的不足。在友谊商店的后面近期还将有大的动作，将会有一个大型的商业设施同赛特形成错位互补。
　　赛特集团有限公司总裁王辛民
　　现在赛特周边有几个房地产项目正在开发建设，它们大都在用“赛特”两个字做宣传，这是可以理解的。这从另一个侧面也证明了，如果一个企业或一个品牌做成功后，不但会带动一个地区商业经济的活跃和发展，甚至可以拉动房地产项目的经营，从而做到资源共享、优势互补。
　　具体来说，这几个公寓我都劝他们不要再做会所了，会所在房产开发项目中属于功能性、配套性项目。赛特商圈恰恰有这个优势，我们有５０００平方米的俱乐部，并且还未饱合，如果和他们结合起来，可以形成资源共享和节约。赛特有１３万平方米建筑群，有十多年物业管理的经验，也是北京最早写字楼的创始人，这些都是他们可以借助赛特的优势。
　　成熟商圈未来的发展受到很多限制，赛特周边都是拆迁量很大的项目，规划上也不会再有大型的商场或是酒店。对于一个商圈来说，里面的业态越丰富它就越成熟，但是要结合商圈的特点。赛特商圈商业已经很重了，因此，新投入进来的项目不适合再去发展大商业，而应该做小商业，填补商圈的不足，功能上做一些小餐饮、茶吧、咖啡吧等等。赛特商圈已有的各业态中，比较缺乏的是餐饮业，尤其是中低档餐饮不足。尽管酒店内有一些餐饮，但是不成规模，这周边写字楼林立，白领众多，应该能够带动周边餐饮。如果发展小商业、小店铺，发展香港铜锣湾那样的步行街，应该是很好的选择。
　　北京赛特购物中心总经理池洋
　　赛特商圈是在偶然中演变成现在这个格局的，从一个区域发展的角度来说，赛特商圈自发形成的过程确实有很多规律值得探索。北京很多新兴的商业区，如平安大道、两广大街，都是人为的东西太多，忽略了一个经济的内在规律。当年我们在建立赛特的时候，并没有想到赛特今天会成为一个商圈。十年的变化，自然而然形成了一个赛特商圈，而没有形成一个国际大厦商圈，道理很简单，赛特是一个综合性的业态，它不但有酒店、商场、写字楼、俱乐部，而且占据了一个很有利的位置。天时、地利、人和造就了赛特商圈。
　　赛特商圈现在的发展还是应该按照市场规律来办，太人为地追求一些东西可能适得其反。此外，商圈的发展也要适合本地区的情况。比如说西单商圈这两年有下滑趋势，我个人认为主要原因是一些开发商套用了一些经验、思路。他们的创意很好，设想在二层做一个步行街，这个概念是学香港，但是他们忽略了一个问题：西单的楼房密度没有那么高，“空中走廊”显得很空，也很枯燥。赛特的每项新举措都会认真考虑是否与赛特商圈这个区域协调。（北京现代商报）