陈平：大家上午好!作为购物中心，谈到购物中心的问题，我想到这样一个老话，叫男怕入错行，女怕嫁错郎，商家很怕选错商场。那么什么商场是好的商场?在选择之前注意什么事项呢?结合万达集团这十几年所经历的坎坎坷坷的，试图来解开购物中心的密码。我们从五个方面来说购物中心所要关注的问题。第一克服问题;第二商场问题;第三业态的综合;第四价格和邻居;第五发展商。
我们看看购物中心是凶还是吉?多数客户这块，必须了解商场和周边匹配度的问题。我们请了很多调研公司在调研这个问题的时候，访谈的方式，我们过去发现能解决问题的一部分，我们倾向于在客户了解中去观察他的行为，比如说他是喜欢在家里吃饭还是在外面?比如说他穿的衣服，比如说他用的周边住房和交通方式，这些东西整理以后可以找到其中的关系。
另外有一个问题，大家都希望在买东西的时候能想到我们的产品。但是到底有几个商家能做到这一点呢?很少。因为现在可替代的产品太多，消费者从来把眼光放在适应他的。如果消费者没办法想到你怎么办呢?应该选一个好的地方，让消费者能有机会看到你。那么消费者现在的消费发生很大的变化，有目的的消费相对的少一些，因为大家并不缺什么东西。更多的时候，有一段时间需要，度过愉快一点，或者是打发时间闲逛一下。消费者有段时间闲逛一下，首先想到要去的地方，是不是要东西比较齐全，他去的时候并没有明确去买什么?而且消费的环境是不是舒适?如果不舒适的话，只是去一次，第二次不去了。另外在消费过程中，这些东西是不是适合他?还有方不方便到达那儿。
另外要想的问题，他开车到那儿是不是很方便?如果出不方便的话，如果停车，包括从那里出来都很麻烦，可能就会到更远的地方或者其他店里面去。走进购物中心之后，很多购物中心也有痛苦的经历，设计是很好看也很复杂。但是进去之后，消费者找不到他要选择的商店。如果他看不到，更谈不到消费怎么产生。如果看到商店了，现在问题是设计很好看，商家看到的过不去，中间有什么东西，很漂亮的东西挡着，过不去。就这几步路，现在的消费者也是不愿意走的，商业上有一句话，一步差三成。因为可选的店很多，很有可能就走到别的店了。
然后你的产品是否能打动他的心，是否能够靠前?作为消费者来讲，有些行为是解决方面的问题，就在楼下的便利店买一些东西。还有的消费者，有个阶段性买便宜的东西，更会选择超市。还有一个阶段选择品质，一个人的消费结构是不一样的，他自身也有很多需求。还有的只是休息，闲逛闲逛，通常想到的就是购物中心。所以购物中心越来越受到商家的喜欢。我们再看一下商场，作为商场选择，以前很多购物中心出过很多问题，把目标距离的地位，当一个购物中心选择的服务半径出现偏差的时候，很多购物中心也是出过很悲惨的问题，另外一个购物中心到底有多大?他的客户以及消费者是什么关系呢?我们认为，一个购物中心的有效影响半径是5公里，超过5公里会对客户带来很多不方便。刚才我们讲了，购物中心更多是要解决一个人休闲购物齐全的问题，一个营业面积10万平方米，基本上能达到要求。80%的客流就将来自于半径5公里，另外75%的消费者额也来自于半径5公里。有些项目说做大一点，服务半径选择远一点，希望在10公里的半径。那么就建20万平米的商场，但是我们发现他新增加的10万平方米，客户贡献是很少的，只增加了10%，而销售额只增加了15%，这势必对你进去开店租金压力要分担，所以这要谨慎选择。如果选择距离更大一些，你的商场更大一些，他的目标客户贡献是递减的。
所以，我们认为首先在选择消费半径和题量的时候，一定要认真考虑。因为大的题量会积压商家的租金，我们看商场的变化，虽然私车的普及很多选择在郊区买东西，车多了也出现问题?就容易堵车。堵车的话在郊区也不容易。生活的美好不等于只有空气和绿草就可以了，丰富的配套和措施是有选择的。所以有城市回归和多城市中心的发展格局，城市的休闲购物中心也成为新的商场被人们喜爱。我们再看一下刚才说的客户和商场。
我们刚才说，一个购物中心更多要解决的是，停一次车什么都能解决，更多的是解决无目的消费，有几个方面的问题做好。要有一个百货，我们发现购物中心没有百货只有步行街，有的人逛购物中心的时候没有百货，或者根本不去百货，但是他心里想，我去这里，万一我想去百货的时候，他没有还要把车开走。所以尽管步行街做得很漂亮，但是百货和超市的客流量很少，所以客户去那里的想法和实际消费不一样的。这个比例关系也是我们做业态分配，因为不同的分配和消费者需求不一样，感受的分配度不一样，有些有20平米的商场，但是消费者只感觉到3万平米，因为业态分布不合理，这就很可惜。作为步行街餐饮做了很大一块，还有服饰和配套。餐饮这边也是丰富多彩的，作为消费者去了希望有一个选择的权利，如果不给消费者货比三家的权利，消费者在潜意识里受欺负了，不愿意消费，有时候竞争会带来正面的影响。
另外就是服饰，我们发现在购物中心里淑女装和休闲服装比较好，而正装系列在购物中心不算好，所以引进的时候会控制这些业态的分配，当然配套也是一样，每一块都带着业态以及量和比例。另外购物中心在选择的时候，务必要注意，影城娱乐消费有没有?如果没有。娱乐设施对发展商来讲租金是比较低的，各让一些立以来让购物中心的人气进来，才能促进购物中心的健康发展。我们再看一下邻居，当业态比例做好以后，看一下邻居与价格。作为购物中心在做的时候，已经有一部分业态或者长期走，或者是已经谈好的。这些已经谈好的主力店，百货也好，影城也好，还是超市或者娱乐设施，对整个购物中心消费的认知有一个大方向的描述，这个购物中心是怎么怎么样的，适合哪一类，我去会怎么样的，这是一个总体判断。也就是说购物中心的已知商家，当这些条件谈好以后，如果你是新进的业态，你是服装，或者是餐饮，或者是配套，在进入购物中心的时候，业态的单价与这个购物中心所锁定的购物群是否匹配，如果匹配了，你的收成很好，如果不匹配会遇到很多麻烦。有的发现商家进入购物中心出问题，并不是他不好，是因为太好，消费出现了问题。比如说价格偏离了，品质偏离了也会出现问题，我们讲的是和谐。
另外不同的商家邻居是不同的，这个要规划好，谁和谁做邻居，对消费者影响是不一样的。消费者走进这么大的购物中心，走着走着很累，所以如何提高消费者的购物效率，是我们选择购物中心非常重要的环节。一旦他的购物效率提高了，就会在你这里买，因为可替代的东西很多，如果他在你这里找不到，他在回家的路上，在别人的店里去买。
另外开发商的想法，开店的时候总要跟开发商沟通怎么经营，他的开发战略是怎么样的?促销战略是怎么样的?他的安全管理怎么样?作为开发商来讲，只租不售是老话题了，如果这个商场销售的话没有人能经营好，第二个先建后租，有的商场建立7年了，仍然没有把商招满，因为什么呢?他先已经建好了，在招商当中，商家提出了很多要求，他无法满足。如果他无法满足，消费者进来门在哪里?就没办法实现。所以要了解商家意图以后才建起来。
另外商家联盟很重要，为了完成先租后建，要建立品牌库。现在我们选商家进入广场的时候，一定有门槛的，并不是说谁给的租金高就可以进入，我们一定会限定业态的比例，不能形成恶性竞争。同时让消费者有货比三家的感觉。另外开业也很重要。消费者第一次到购物中心可能出于好奇去看看，第二次是依靠消费者第一次去的感觉，如果第一次通过的时候，无效的行走距离，在他的心里感受到的，你这个购物中心没有什么东西，这样的话，对购物中心的后期运营是有压力的，所以才开业几天，一定要给消费者好的印象。运营管理很重要，尤其帮你的商场后期成熟运营的时候，廉政建设变得很重要，选择商家进来，到底是商家品牌进来更合适呢?还是什么个人原因呢?很多商场在管理上出了问题，所以这块务必要重视。
这些都是经营表现，根据租售和销售评价，把数据落下来。万达集团会在今后工作中，在所有的商场数据统计出来分析，我们发现如果跟上面的密码相匹配，商家和我们都能健康发展，一个好的购物中心是因为每一项做到位了，这个密码才能真正揭开，而任何一项没有对应好，你的购物中心都有可能出现问题。在这里祝愿各位开店大吉大利，谢谢。
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