商业地产基础知识

地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念，笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛砖引玉之效，让大家共同探讨。

地产商业的范畴
商业的定义：
   《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费的桥梁和纽带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。
　　而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。
　　前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体系中，“商业”为“批发零售贸易和餐饮业”所取代，进出口业和商业经纪代理业亦包括在内。

 商业类型

从行业结构来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业类型由买卖型向外买卖型的延伸，各类经纪代理和交易中介服务机构，如批发市场、商品交易所也列入商业范畴。商业地产正是这种交易服务机构。

业态模式

地产商业概念：

地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作；其内容包括策划、招商和日常营运管理；其任务是为生产者（或中间商）和消费者提供交易平台，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。

产权式商铺

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，这种投资方式也被业界称为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。其主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

商圈的概念：所谓商圈，是指店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以次距离为半径，形成一圆形之消费圈。商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，以零售业而言，一般以方圆 500M为主商圈，方圆1000M为次商圈。

商圈的形态：商圈的形态一般有以下几种即：商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区。

商圈调查的要点：

1、该商圈人口数、

2、职业、

3、年龄层次调查；

4、该商圈消费习性、

5、生活习惯调查；

6、流动人潮调查；

7、该商圈里的基本设施及竞争店调查；

8、商圈未来发展性调查等5个方面。所有的人多是消费者，很自然也是商店的顾客。加盟者在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度人口增长情况、人口年龄结构等。据国外资料表明，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自距商店250米内的区域，因此在考虑一家超级市场的可能地点时，一般都要求在计划地点500米半径范围内，必须有1万人定居人口。人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非只是人多的地方就适于开店，还要分析一下那些人来往，客流规律如何？首先要了解过往行人的年龄和性别，因为有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客，其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。

在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主流，特点是速度缓慢停留时间长，流动时间相对分散，因此可以把那些经营挑选性强的商店设在这里，如服装店等。有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属非商业因素，如车站、码头、学校公共场所等，其客流主流的目的不是为了购买商品，而是以其他目的为主购物是顺便，此地区的客流一般速度较快，停留时间短，流动时间比较集中，因此，可以把那些经营挑选性不强和携带方便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店，冷饮店快餐店等。分析交通地理条件 交通的便利性也是选择地址要考虑的重要原因，方便的交通要道，如接近车站、码头、以及公共汽车的停车站，由于行人来往较多，客流量大，具有设店的价值。交叉路口的街角，由于公路四通八达，能见度高也是设店的好部位，但是，有些地区其道路中间隔了一条很长的中央分向带或栏杆，限制行人、车辆穿越，则会影响设店的价值。

由于交通条件公共场所设施行走方向习惯居住区范围及照明条件等的影响，一条街道的两侧客流量往往并不均衡，或者同一侧街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在选择店址时要分析街道客流的特点，选在客流较多的街道一侧或地段。

如果商店是经营挑选性不强、购买频率较高的日用品、在同一地区已有过多的同行业在恶性竞争，互相争夺生意额，势必影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源，否则难以成功。但是在某些环境中，上述情况并不完全如此，有些行业因同行都集中在一起，反而会形成一个别具特色的商业街，如广州的“女人街”“电器城”等。所以加盟者在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的商店？这些商店的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何？自己的加入将是增加竞争、分薄利润，还是互相有利？

商铺分类：

从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。
　　商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。
1、 按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
　　商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
　　与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
（2）、市场类商铺
　　在这里，我们所说的'市场'是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）、社区商铺
　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）、住宅底层商铺
　　住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
　　住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
（5）、百货商场、购物中心商铺
　　百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。
（6）、商务楼、写字楼商铺
　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（7）、交通设施商铺
　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
　　以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、按照投资价值分类
    商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
　　鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。
（1）、'都市型'商铺--绩优股
　　'都市型'商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，'都市型'商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：'都市型'商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将'都市型'商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
　　'都市型'商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于'绩优股'商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！
　　'都市型'商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、'社区型'商铺--潜力股
　　'社区型'商铺和我们上一部分谈到的'社区型'商铺属于同样的概念，之所以称之为'潜力股'原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
　　需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
　　关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。
（3）、'便利型'商铺--冷门小盘股
　　'便利型'商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为'便利型'商铺是因为其所经营的商品均属于'便利'类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
　　'便利型'商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事'便利型'商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
　　'便利型'商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的'小盘股'特点。正所谓船的好掉头！
　　之所以用'冷门'来形容'便利型'商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。
（4）、专业街市商铺--高科技股
　　专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
    比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺'高科技股'。
（5）、其他商铺-'一般股票'
　　其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为'一般股票'，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
　　从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的'绩优股'。
　　从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从'一般股票'转变成'绩优股'。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
3、按照商铺的位置形式分类
　　按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。
　　铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。

铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。
（1）、唯一性差异
　　铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。
（2）、商业业种业态局限性差异
　　铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。
（3）、营业时间差异
　　铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。
（4）、行业规划调整风险差异
　　铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。
（5）、物业运行费用差异
　　对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。
（6）、物业出租选择范围差异
　　相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。
（7）、投资风险差异
　　时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了'钱'途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着'一铺养三代'的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入'一铺套三代'的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。
　　另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。
（8）、炒作难易程度差异
　　铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被'复制'，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。

二． 地产商业的经营模式
　　地产商业的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。有些大型房地产开发商设立或委托有专业的公司分别进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，分工之细和专，令一些专业人员连连叫好。其实这是容易理解的，花点小钱做些商业策划，可提高项目的成功率，帮助开发商追求股东权益最大化的目的。
　　地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的，不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。这里将对常用的几种地产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。
１、 整体出租模式
     　　整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2―3个月租金的押金。

优点：
    ①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；
    ②交易简单，结算方便；
    ③物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目；
    ④物业的升值空间较大；
    ⑤带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。
 缺点：
   ①收益低，其收报率在3～5%之间；
    ②租期长，物业就算升值，其套现的难度很大；
    ③不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。
    适用类型：
    ①无商业专才的开发商；
    ②资金实力雄厚的开发商；
    ③经营相对保守的开发商；
    ④售后返租的产权式物业开发商；
    ⑤物业面积一般不超过30000?O。
２、 分层或分片出租模式
  　　与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。
 优点：
    ①租金相对整体出租要高一些；
   ②风险分散，租金相对有一定保证；
    ③物业可进行抵押贷款；
    ④比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；
    ⑤某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。
 缺点：
    ①需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等）；
    ②需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才；
    ③各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
    适用类型：
    ① 资金实力雄厚的开发商；
    ② 售后还租的产权式商城；
    ③ 物业面积在20000～50000?O。
３、 分散出租模式
    分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。
    优点：
    ①租金很高，开发商收益可最大化；
    ②物业升值空间大，容易出售表现；
    ③租期短，容易改变功能或调整经营。
    缺点：
    ①需设立专业的经营管理公司负责经营管理；
    ②需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作；
    ③招商能力的要求极高；
    ④ 日常经营能力的要求高；
    ⑤ 经营风险最大
    适用类型：
    ① 商业区或城郊的大型商业物业；
    ② 面积在10000～500000?O停车场及卸货区的面积足够大；
    ③ 售后返租的产权式商城。
４、 层（或片）与散结合出租模式
　　此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。
    优点：
    ① 大小租户的结构使项目稳定性提高；
    ② 主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功；
    ③有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件；
    ④为开发商创造经常性收益。
    缺点：
    ①要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；
    ②需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；
    ③对主力店的招租能力要求极高。
    适用类型：主要是50000?O以上的购物中心。

返租方案分析

（一）概况
售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那
些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。以下是进行返租计划前要留意的事项：
1）  该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切
2）  所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减价罢了
3）  所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增
（二）回报率的计算
回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如
下：
每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率
购入售价
例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负
担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：
￥6000 X 12 X 100% = 10%
￥720000
若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回
本。而回本期的计算程序如下：
1 = 回本率
回报率
（三）投资者的疑虑
即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑
虑：
1）  发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者
2）  返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业
3）  返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪
要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：
i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的
仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金
ii）  返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽
快物色其它租客
iii）  发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作
（四）返租计划的种类
1）  实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价
2）  入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。反之，发展商可能蒙受租金损失
3）  实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担
（五）中山市租务市场分析
本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
相反，较远一些但规模及配套设施较完善的《雍景园》，租金叫价介乎每平方米30.8至58.8元之间，平均亦在45元之间。这反映当一般楼盘建立了品牌效应后，除买卖市场受欢迎外，租务市场亦受到用家支持而十分活跃。
若以《雍景园》最新第二期F6座带装修的售价单计算（见附件二），每平方米由5231至6248之间，平均价亦在5500至5900之间。若以上述平均租价每平方米45元租出，回报率介乎9.82%至9.15%之间。
总结来说，若租务市场及买卖继续保持平稳的话，约10%的租金回报是较合理吸引到投资者的数字。
（六）反租计划的可行性
若按敝公司于2001年3月30日所提供的初步价目表建议（见附件山）的分层住宅平均的单价￥4256.84计算，再加上￥1000一平方的装修家私电器成本，每平方售价约￥5256.84元。
以10%回报率计算，即每月每平方米租金为（5256.04 X 10% / 12）
即是约43.8元，这与《雍景园》的租金叫价相近。
换句话说，以10%返租2年的促销方法对投资者有如下的吸  引之处：
i）10%租金回报，远高于现时的贷款利率5.5%，即使借钱买
楼收租亦化算；
ii）  同时，10%的租金回报率亦高于现时银行的存款利率（约
2-3%），这个达7-8%的息差有足够的吸引力叫买家的余资从银行提出来投资在『君悦豪庭』上；
iii）  由发展商提供返租保证，买家可得到下列保障及方便：
- 不用担心难寻找租客或所需时间太长；
- 即使已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上；
- 免却了寻找租客的中介费用；
-  若租客租约期满后赖死不走，不用担心如何处理，全由
发展商代劳；
-  若租客搬走后，不用担心物业退还状况不理想，如设施
残旧或有任何损毁或破坏，全由发展商代劳。
综合上述情况，以现时中山『雍景园』的租务情况及现时『君悦豪庭』的订价来说，首两年每年10%的返租计划是可行的，只要在配套设施及服务上主要针对这类租客作出相关的部署，在适当的宣传及预计客户的口碑下，亦可按预期的租金承诺出租，这样，发展商便只承担了行政代管责任，不用在金钱上有任何损失，达到双赢的局面。
（七）返租成本分析
按上述第四点返租计划的种类，有关的返租成本分析如下：
A）  实时返租（每年10%共2年）
在计算成本时，有如下的设定情况：
i）开售日期1-5-2001
ii）入伙日期1-5-2002
iii）入伙后实时物色租客
iv）  租金按返租保证回报率成功出租（即平均每平方米
43.8元）
v）  由租客负责管理费
vi）  返租期内银行贷款利率保持5.5%
vii）  租客没有拖租或欠租情况
viii）  若租客真的提前搬走，马上实时能寻找另一新租客取代
ix）  出租单位的成本如招租小组的工资，所添置的家私电
器等均没有计算在内。
情况一 ―― 返租期内完全没有租客
以银行利率5.5%计算，2年的Year Purchase（Y.P.）系数是1.8463，10%的2年返租保证成本是：
= 10% X 1.8463
= 18.463%
情况二 ―― 入伙后实时物色租客
换句话说，这情况的成本是入伙前的租金损失，即由1-5-2001至1-5-2002这一年内的租金损失10%，在计算其贴现值后，有关成本如下：
= 10% X 1
= 10% X 0.9478
= 9.478%
B）  入伙返租
若入伙后能实时物色租客，而且能按照返租保证的租金租出，此项安排除行政费外是没有任何成本，只是风险转移，发展商日后的得失，要看入伙后的租务市场而定。
C）  实时折扣
情况一 ―― 返租期内完全没有租客
若实时将每年10%的回报，2年共20%以实时现金折扣退还给买家而返租期内完全没有租客的情况下，在关返租成本便是20%。
情况二 ―― 入伙后实时物色租客
若入伙后能实时物色租客，而且能按照返租保证的租金租出，这项安排的成本除了入伙前的租金返租开支外，还有是第二年租金的延迟收益、成本计算如下：
= 20%（实时折扣）- [10% X 1 ]（入伙后延迟租
金收入）
= 20% - [10% X 0.8984]
= 11.01%
（八）推行返租的留意事项
    以下是推行返租安排的留意事项：
1）  买家必须选择带标准装修的售价；
2）  尽快了解这类租客的具体需要，及早作出相关布置如什么
的酒店式服务，什么的配套设施才能吸引他们承租，然后尽快通知Peter Yip于设计时提前安排；
3）  提前落实装修家私电器的标准，以便及早大量订购争取最
佳折扣优惠；
4）  在每月的总租金收入划拨一部分作为维修基金，待日后返
还单位时可作维修翻新之用；
5）  大量订购电器时，最好争取2年或以上的保修期，减少日
后的维修开支；
6）  返租单位的门锁尽量采用电子数码门锁，避免收回租客单
位时要更换门锁；
7）  入伙前3个月提前向外公开招租，减少入伙后的空置时
间；
8）  提早与有关法院洽谈欠租收楼的程序，以便在租客欠租及
延迟交还单位时，马上取得“封租令”进行收回单位行动；
9）  提前筹组租务管理部，以便进行收租、

商铺类型及投资分析

商业街商铺

在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资机会非常小，投资时，应多注意新商圈，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等，释放的商铺多，投资机会也多，如果及时发现并把握住机会，投资回报将会非常可观。

投资理念：

必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资难免被套牢。

投资忌讳：

对于规模超大，集中投放的商业街，应保持理性，另外对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。            

社区商铺

特点：

设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型。典型如天通苑、世纪城。

社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。虽然小区商铺的投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，目前相对城区商铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。

投资理念：

在投资中应尽量选择相对成熟或已有入住户的规模型项目，选择好具体位置。因为社区的商铺在销售时之间的价格差异不大，但不同位置的租金差别非常大，尽量购买距社区主入口附近的商铺单元，以提高投资收益。

购物中心、专业市场席位型商铺

此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20~30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租。例如早期的万通小商品市场、女人街，近期发售的朝外门购物中心商铺、碧溪广场、万朋商城等等。

特点：

此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投资长线投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为它需要发展商进行准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，如果缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。

投资理念：　

1、主要需要通过对商业市场大环境的分析，确定项目的定位是否符合地域商业市场的发展趋势。而不能盲目跟从广告宣传。比如像城区内小商品批发城之类的低层次市场，虽然有一定消费群，但随着城市消费水平的普遍升级，定位已不适应终端消费更新换代的要求，这种市场的租金收益也不可能太高，投资前景暗淡，需慎重介入；

2、要看一个市场或购物中心的招商和业态划分，继而确定其是否有充分的商户经营基础和市场消费支持；项目的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招商、经营方向所采取的措施是否属实等。

投资忌讳：投资此类商铺力戒盲从、跟风，应选择具备商业定位合理，业态划分清晰，具有后期专业管理的项目。

底商

特点：

　　底商是目前北京最多的商铺类型，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业街的临街商铺也是底商，普通住宅下的商业也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两类：办公楼底商和住宅底商。

办公楼底商：

　　由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。

办公楼底商投资理念：

1、 商铺的建筑结构和环境应有较大的适应性，这样有利于后期商户的经营使用，才能长期保证较高的租金水平。

2、 考察其写字楼及配套设施的整体品质，对于品质和位置都不错的项目可以考虑早期下订，通过谈判拿到较为优惠的价位和付款方式，从而提高投资回报率。

3、 看入驻的品牌店档次。比如卖当劳肯德基等品牌客户对于商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展潜力上将肯定是有保证的；另外品牌客户本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺有犹豫时，不妨跟着品牌店走。

商铺选择基本分析法

    就目前北京投资商铺来讲，在三环以里的商铺，只要是在好一些的地段，价格都在20000元/M2以上；在CBD、朝外商圈、中关村等商业旺地，价格基本都在30000/M2左右，鼎好电子城甚至达到7万元/M2以上。面对如此昂贵的投资，众多投资者如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？

基本面技术分析：　　

回报计算：

　　购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。所以判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报，而判断回报的最有效方式，是看现实租金收入是否能尽快地回收购铺的前期资金投入。计算商铺回报的方式有很多种，最简单实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于15说明投资收益较低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考虑投资，如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。当然年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等等。通过此方法进行投资项目的初步筛选。

控制风险　　

　　商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高，投资者应将承受的风险控制在一定的范围内，如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情况下，多点选择，分散投资。应尽量购买准现房或现房物业。投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素、通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。

计算回报率　　

　　初步决定投资目标后，拟定计划的出租经营业态，然后去拜访商户，再通过商户拜访，了解相近经营商户的经营要求、承受租金水平，来计算实际可行的回报率。对售后由管理公司包租的项目，如超过15%的的回报承诺，则需要谨慎对待。

检查产品品质　　

　　检查商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应等是否合理，对经营业态是否有限制，比如经营餐饮需要有上下水动力电、煤气、排烟设施，如果商铺没有这些设施，那这个投资就失败了，因为像排水排油排烟这样的问题等到正式交楼后，是投资者根本解决不了的。

均衡商业地产利益共同体各要素的利益是商业地产成功的关键

做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。

任何一个商业项目，都需要1-3年的市场培育期，任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去，这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。

对于这样实力不强的公司做商业地产业我想有三个办法。第一，卖其他的留商业。我们有这样的项目，宁波、上海项目，我们的项目位置非常好，就设计了几栋写字楼，可以卖掉。像北京，把后面的住宅、写字楼卖掉，把沿街的购物中心留住不买。如果你做商业地产现金流确实不够，可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。第二，卖主力店。我了解国际上很多购物中心发展商，有的也销售。但无一例外，都是销售主力店，留下小店或步行街。卖主力店，稍微赚一点钱，赚回小店铺的面积。因为主力店的租金上升很慢，但小店铺租金上涨很快。第三，卖沿街店铺。如果你做的商业地产项目，没办法规划设计写字楼公寓，卖主力店又找不到买家。为平衡现金流，实在不行,可以卖一层沿街的店铺，但不能卖一层的内铺，这样以后的招商管理问题较少。但无论如何不能设计整个项目或者几层楼全做销售。这种全部或大部分销售的商业地产项目，不可能成功。
　　做商业地产三年来的体会，重要的心得是只租不售或者以租为主。商业地产是住宅地产发展的高级阶段，我有一个比喻，住宅地产是小学生；商务地产，写字楼，度假村等，是中学生；商业地产是大学生。因为商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，是十分复杂的复合地产。所以我认为，如果想做商业地产，最好先积累一定实力再做，即使第一次做，也要有一种稳定的心态，不是想掘第一桶金，不是想打一枪换一个地方。
定规模
　　购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。

就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右。
最大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。

所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。

1、              开发商（长期利益和短期利益的决策者）

2、              运营商（推动商业项目成功销售的主要吸引力）

3、              经营户（50%自营者）

4、              投资者（50%以上的者）

5、              消费者（最终项目成功销售的决定性因素；最终项目成功销售的明证；项目持续发展的原动力）

商铺投资要熟知12项价值因素

影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。

　　1、商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。

　　2、客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。

　　3、“可视性”因子：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。

　　4、楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

　　5、交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。

　　6、停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。

　　7、规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。

　　8、硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

　　9、经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。

　　10、隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。

　　11、商铺初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。

　　12、周边房地产发展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

投资社区商业与投资商业街之区别

投资社区商业要考虑以下几个因素：

　　小区规模、居住人口的密集度。社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。

　　居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如：某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。总的来说，居民消费水平的高低及习惯，决定一个地域商铺的档次和收入。

　　业态配比的合理性。这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500－600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。

投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素：

　　地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。

　　开发商对于业态的规划、定位很重要。开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。

整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。

商业街的推广有无完整的计划。一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2－3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。同一地段商业街是否过于雷同。同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。但这一点要一分为二地看待，因为商业还讲究一种气氛，讲究“扎堆”，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。