青岛市胶州空港新城的产业规划与招商研究
杨宝民
作者简介，深圳新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授
电话13823509154
前言
2011-2012年深圳新摩尔有限公司服务青岛火车北站交通商务区商业规划和产业规划，2013年开始关注胶州城市发展。
借助投资200亿元的青岛胶东国际机场建设,胶州市如何借鉴世界空港新城的发展经验，主动谋划空港新城的科学规划，合理布局物流和商务以及高附加值电子产业等，如何拉动胶州现有的产业发展，需要对原有的产业规划进行梳理和研究，需要引进产业龙头项目，使产业规划落地，实现胶州的产业升级和科学发展。
在空港新城核心区17平方公里左右的规划中如何合理划定用地比例？根据空港的圈层理论，产业、商务、居住与商业配套、公园用地比例如何做到最合理？实现产业规划和城市规划以及旅游规划、商业规划的四结合？
在空港新城的规划中如何实现城乡统筹？胶东镇的产业如何优化调整？空间布局如何与空港新城衔接？
借鉴即墨产业规划的好经验，建议投资300万元对胶州空港新城和胶州产业升级进行研究。
一、 青岛空港生态新城的规划思想
“新一轮青岛城市总规2011
1. 按照一流的生态标准和产业与新城结合的思想建设空港新城，服务整个胶东半岛和山东省，积极主动调整胶州城市规划布局。
图1 空港新城位置示意图
胶州的城市规划提出要把胶州市建设成为半岛枢纽、制造基 地、千年商埠、宜居城市。新机场为胶州的交通枢纽地位提供了较大帮助，值得重点研究空港经济对胶州的影响。
胶州作为山东半岛与青岛实现一体化的战略枢纽，汽车零部件 加工和信息电子部件加工制造和高新技术是主要产业。
延续商埠文化和海运文化，区域性的物流中心和商贸中心 ， 说明胶州今后商贸物流也是重要的辅助性产业。只有通过良好的规划和生态环境保护，才能形成生态良好、功能完善、经济繁荣、文 化浓郁、充满活力的沿海城市。
胶州城市发展总策略建议
以少海新城的建设为龙头，加快行政文化中心和南部区的建设，调整优化旧城，高标准发展空港新城，形成带动产业发展的关键区域。
区用地功能：加大城中村改造力度，强化城区综合服务功能 ，增强聚集效益，建设以外向型工业为主导的园林城市。
胶州的空间发展策略
向南、向东发展为主，西部、北部优化完善。
1）、东部 ：强化少海新城的建设，依托胶州湾工业园建设现代化的制造业基地 。
2）、南部 ：结合行政中心的完善和三里河文化中心的建设 ， 形成设施齐全的居住区和教育科研区 、集中的商务型和休闲娱乐区。 城市生活服务功能向南部延伸 。
3）、西部 : 围绕西部商贸区，建设形成区域性商贸中心。
4）、北部 : 依托胶州新机场和现状物流企业，大力发展现代物流业和航空服务业。整合现状工业园，发展加工制造业。
5）、中部 : 调整优化用地布局，搬迁旧城区工业企业，加快 城中村改造步伐。完善旧城区综合服务功能，改善人居环境。
2. 依托海陆空立体化交通 胶州要发展大物流产业
目前，“三高四铁两站”（青银、青兰、沈海三条高速公路，胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路，中铁集装箱中心站、胶济客运专线胶州北站两站）汇集于此，形成了强大的区域辐射能力，境内年集装箱流量近340万标准箱。
图2 胶州火车北站
建议借鉴青岛火车北站经验，建议胶州北站规划长途汽车客运站，与胶州各镇相通。
实现青岛胶东国际机场和青岛火车北站的空铁联运，通过铁路连接胶东半岛，通过地铁和轻轨连接青岛市各区。
图3 青岛新机场选址将尘埃落定
胶州在迎接空港时代之前，需要提前谋划做强物流产业，做好物流产业升级的准备，目前物流服务设施停留的初级水平上，不适合大型航空物流企业入驻。
图4 胶州湾国际物流大厦
建议及早布局物流综合体大型现代服务业项目，包括五星酒店、办公楼，公寓，商场，配置金融服务中心和物流服务中心等，满足大型物流企业区域性总部进驻胶州空港新城的要求。
图5 胶州国际物流服务中心综合体意向图
二、 空港新城规划特点及其对胶州的启发
空港经济区往往由多个功能区组成，根据国内外航空港经济区功能组织经验，一般空港经济区包含了物流园区、高新技术开发区、功能组织经验区、临空型制造业区、商务功能区和生活居住区等多个园区。主要内容包括：民航运输、仓储加工、技术产业、经济开发、综合贸易、商业服务、生活居住等功能。
不同类型产业和航空交通的关系，通过专业分析，达到合理安排产业布局。
图6 不同企业与航空交通的关系图
空港的规划需要考虑圈层特征。综观国际上临空经济的空间结构模式，可以大体划分为空港区、紧邻空港区、空港相邻地区和外围辐射区四个空间层次。
图7 空港经济经济区规划布局圈层示意图
空港区：在机场周边
紧邻空港区：在机场周边1～5公里范围，主要为空港运营、旅客及航空公司员工提供相关商业服务。建议在胶州空港的第二圈子规划2000亩作为绿色农产品交易市场，鼓励优质农产品进出口。法国巴黎的汉吉思市场就是在巴黎机场附近规划的。深圳新摩尔公司帮助规划的长沙农产品市场就选址在长沙高铁和空港之间的合理位置，得到了投资企业的认同。
空港相邻区：通往相邻地区和空港交通走廊沿线地区，在机场周边5～10公里范围，主要发展“附属产业”和“吸引产业”。绿色农产品加工，水产品加工，电子产品加工比较适合。此外，空港滨水总部基地项目比较适合落实在本区域，满足需要经常对外交流类型的企业办公。
外围辐射区：在机场周边10～15公里范围空间形态产生变形，但圈层结构不会改变。
适合为胶州主导产业、汽车零部件加工制造基地和信息电子部件加工制造基地服务，增强在该领域的优势。
良好的生态环境是城市健康发展的基本前提，我们需要从北京等地的空气污染中吸取教训。
图8 青岛新机场空港新城规划图（12万亩范围）
机场设计需要考虑节能环境保护措施，对排放的废水进行处理，减少废气排放。
青岛胶州空港新城规划参考的重要标杆是韩国仁川机场，仁川空港新城是一个面积为209平方公里的空港新城，仁川空港新城的免税区是99万平方米。建议青岛胶东国际机场外围空港新城考虑设置3平方公里的综合保税区，与加工区一起配合，积极发展国际贸易，服务山东和周边区域。
仁川国际机场拥有全面而完善的经济结构，里面有商务办公、商业服务、临时居住、文化娱乐、加工制造、物流、会展等7大产业功能。
仁川国际空港公社将实现“五角空港”（空港airport, 海港seaport, 商务港business-port,休闲港 leisure-port,电子港口 teleport）。
图9仁川国际机场
空港：仁川国际机场——东北亚核心机场，松岛信息技术新城。
海港：仁川港——国际商贸和物流中心。
信息港：松岛信息技术新城——国际商务和高科技产业中心。
商业港：西北国际金融区。
休闲港：龙游岛、舞衣岛、永宗岛等游览胜地，人们可以欣赏到丰富的美景，品尝到各种美食，还包括西北休闲区和西海岸的上百座小岛景观。
图10 仁川空港新城核心区规划布局
青岛胶东空港新城不求在规模上超越仁川机场，而要借鉴其科学的规划和合理的招商政策，提升未来青岛胶东空港新城的开发和管理水平。
空港新城的生态规划需要科学合理考虑生态绿地面积，建议15平方公里的生态新城，公园和绿地面积占25%，物流行航空服务产业用地50%，商务办公和商业用地占据15%，居住10%。
胶州生态建设策略
以区域生态“绿心”和少海新城生态“绿水”为核心 ，以胶州空港新城为北部支点，构筑生态基质、生态斑块和生态廊道三位一体的生态景观系统。
1 、保护以农田山林为主体的基质环境。
2 、构筑以湖泊、湿地为主体的斑块体系。
3 、建立大沽河、胶莱河、胶河、洋河、墨水河为主的五大生 态廊道。结合大沽河的水景和机场区位优势，开发以独栋多层楼房为主的研发中心基地，服务胶州主导产业是合理的选址。
三、胶州空港新城产业规划定位
胶州“空港新城”重点发展临空经济，建设成现代物流中心、通用飞机制造和飞机维修中心、高端人才生活中心，发展国际航展中心，形成高新技术产业的聚集区，成为发展蓝色高端经济的重要载体，努力建成山东半岛区域经济动力中心。
少海
图11胶州空港新城和周边路网
要考虑空港新城的规划和胶州市规划的对接，要专题考虑和少海湿地公园区域的对接。
胶州空港新城的产业规划建议
主导产业 | 对外贸易与现代商务 |
|
航空物流 | 发展机场保税区，建设物流综合体和保税仓库 | |
电子加工产业 | 鼓励自主品牌电子产品入驻 | |
辅助产业 | 商贸业 | 免税商品 |
| 建议空港商贸区布局有机食品和绿色农产品大市场，服务山东特色绿色产品包括寿光等蔬菜基地 | |
培育产业 | 通用飞机制造业 | 电脑软件产业 |
物流综合体 空港新城核心 区域17平方公里
图12 胶州产业布局图
图13 胶州少海新城规划总平面
少海区域是青岛的RBD，目前是胶州重点发展的新城区,可以考虑适当发展总部经济独栋总部办公楼。
图14 结合产业发展需要招商的龙头项目空间布局建议
利用青岛胶东空港的区位优势，增加青岛至日韩的国际航线，发挥直航台湾的优势，提高空港货运中转量。同时加强联程航线培育，大力发展青岛中转至欧美的联程航线，为开通直飞欧美货运航线奠定基础。吸引龙头货运公司和快递公司进驻，将青岛胶东机场建设成为中国山东国际货运转运中心。
保税仓库和出口加工区可以互相配合，服务出口加工产品和进口航空零部件，吸引高附加值电子产品和高科技产品等项目落户。
通用航空区适合发展中高端公务飞机等通用飞机，建议吸引外国先进公务飞机制造公司和我国公务飞机公司，形成通用航空制造产业链条，为青岛制造业产业升级打好基础。
图15 旧金山渔人码头的标志
由于胶州水产品养殖和黄海海产品非常丰富，建议设立空港渔人码头综合体，将酒店、游客服务中心、水产品活鲜市场和餐饮街区一体化规划和建设。
四、胶东镇的规划设想
胶州市胶东镇位于山东半岛西南部，胶州湾西北岸，西与胶州市区相接，东临青岛。全镇总面积约50平方公里，辖32个行政村，人口36000多人。胶东镇现为山东省小城镇建设试点镇，并列入市区规划，成为胶州市区建设的一部分，是胶州市经济强镇和环胶州湾经济发展重点镇。
建议胶东镇积极开展城市规划和产业规划研究，吸收周边村民集中到胶东镇居住，扩大镇区规模，腾出土地发展高附加值产业。
胶东镇工业园是青岛市政府批准的“沿三线乡镇工业园”，开发面积约6平方公里。现有内资企业310家，外资企业20多家，初步形成了以建材、轻工、发电、橡胶、制鞋、农副产品加工等行业为主的工业体系。这些企业在自身发展的同时，也都在不同程度上带动了该镇经济、教育及其他产业的发展，促进了人民生活水平的提高。
空港新城建设启动后，胶东镇需要选择最有前景的部分做主导产业发展，对于有污染的和发展前景不好的产品进行淘汰。
建议胶东镇努力兴办职业教育培训，为物流产业和服装产业以及航空制造和电子加工业提供合格技能型人才。
图16胶东镇建设现状
胶东镇的规划和建设处于我国农村乡镇规划的普通水平，布局不够合理，缺乏酒店、办公楼等现代化设施，急需向现代化空港新城转型发展，加速城市化进程。
在城市规划建设上，胶东镇需要做好城市规划，向现代化的主题文化城市转型，规划好区域性商圈，设置小型城市广场，对街道办事处办公楼附近进行城市改造，建设现代商业与文化综合体，规划和建设水平要超越胶州市区的水平，加速城市的一体化进程。
图17 现代城市综合体的意向图
大型综合体可以借鉴森大厦社长森稔 首次执笔创作的 《Hills垂直花园城市 未来城市的整体构想设计》，对现代综合体向商业与文化结合方向有了深度的认识，在新一代的城市综合体，我们能够有效利用有限的土地资源，合理地将电影院和音乐厅等放在地下空间，配备写字楼和公寓，吸引物流和商贸以及金融企业总部入驻胶东镇。
我们需要合理组织立体景观，在空中花园不仅做好景观和农田，而且能够感受四季的变化，在同一季节对花卉开发的深浅色彩和色调进行有效的组合，空中花园也是立体动线的组织中心，空中花园要和周边的农田景色结合。
作为现代化的空港新城，胶州迫切需要精细化的城市综合体作品。
五、关于青岛胶州空港新城管委会的组织架构和运营思路
建议以胶州市为主组建空港管委会，建议副厅级行政级别，从青岛市外贸部门，机场集团公司和交通部门和市规划局等抽调干部组成专业知识结构合理的管委会领导班子。
管委会相当于青岛区级政府，行使行政管辖权力，重点使命是发展好空港新城，不过分谋求速度，以可持续发展作为主要出发点。
建议在青岛新城管委会之下，组建空港新城运营管理公司，负责区域内土地一级开发和招商运营，采用市场化机制运作。
总结
青岛空港新城是服务山东的重大基础设施，对于整个胶东半岛的发展意义重大，我们需要以国际化视野，结合青岛市和胶州区域产业发展的基础进行产业规划，发挥新机场对经济的带动作用，增强胶州和青岛发展的经济活力，加速胶州城市化进程，带动更多居民就业，努力实现产业升级和居民增加收入的两大战略目标。
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