主题：东京六本木新城商业体 17年磨一剑

来源： 新京报




走近东京六本木新城

　　11月初，本报记者参加了日本商业地产考察活动，记者从其考察感受和实地采访中探寻到日本商业地产开发过程中一些可以借鉴的模式。

　　东京六本木新城是日本东京继银座、新宿等著名商业中心后，又一个新崛起的新型综合商业体。该项目总建筑面积为76万平方米，总投资达到2700亿日元。其建筑要素中集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。同时由于其在规划和开发过程中，考虑到工作、居住和生活的多重功能，在建设中融入了文化、生活以及休闲等建筑元素，因此六本木新城在一定程度上也是日本东京的一个具有文化品位的城中城，而事实上也正是其能够在规划建设中合理地考虑并加入了其他建筑功能和元素，使得该项目从2004年4月开业，不到2年的时间内，成长为日本东京著名的购物中心和旅游中心。同时也成为目前日本新都市主义居住空间的范本。

　　长达17年的开发周期

　　据六本木新城开发商日本森大厦株式会社专务取缔仪森浩生介绍，六本木新城是日本森大厦株式会社一个马拉松项目，目前为日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目。其开发、规划及建设周期长达17年，其中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。长达17年的前期运作过程，是任何一家国内开发商不可能做到的。开发商在开发过程中的持续敬业精神，对建筑及商业文化作品的负责态度，也是目前国内开发商所欠缺的。

　　六本木新城的开发项目的开始可以追溯到1986年，当时六本木六丁目地区被指定为“优先再开发地区”。其时的该区域土地所有者之一的森大厦株式会社与朝日电视台等共同向其他土地所有者发出倡议，提出按照新的规划理念对该区域进行再开发。按照森大厦株式会社的开发理念，在日本这样国土狭小的国家，可供开发的综合性商业面积相当缺乏，因此在开发中必须通过集约盖高楼的方式，达到节省土地，并通过建立多功能综合社区的途径，把在该区域工作的人群留在城里，使他们的业余时间成倍增加，用以满足物质和精神生活的需求。

　　“这一地区的土地所有者多达500人以上，如何在对该区域土地开发规划等方面形成共识并非易事。”森浩生表示，在该项目重新开发前，就和该区域的土地所有者共同探讨开发模式，在经过多达1000多次的充分商讨后，于1998年设立了由400多位土地所有者组成的“街区再开发合作委员会”，共同参与开发。从项目制定再开发计划到项目竣工，历时17年。

　　80%原住民选择了回迁

　　“我们在开发建设中，积极听取该区域原住民的意见，尤其是400多户选择回迁的原住民的开发建设意见都集中体现在我们开发的住宅项目中。”森浩生表示之所以这样做，就是尊重原住民，要留住原住民。原住民不仅是六本木新城土地的所有者，还是该区域街区活力的源泉。留住他们就是留住邻里亲情，以此凝聚该区域强烈的居住生活氛围，提升新区的内在质量，形成良性循环，使更多人进驻，使街区焕发活力。因此在开发过程中利用原住民的居住历史、绿化概念和艺术元素等综合性元素为开发的项目增值。

　　“原住民为六本木新城带来人情味和归属感。虽然从构想到最终完成经历了17年的漫长岁月，但由于项目获得了超出预想的人气，参与者的梦想最终成为现实。”陪同我们参观的一位日本房地产开发专业人士告诉记者，从2003年开业至今，每年到六本木新城游览的人数比东京迪斯尼乐园要多一倍。

　　同样原先住在六丁目独门独院的500多家原住民，有400多户最终选择了回迁。这意味着新建的六本木新城中4幢住宅楼840套住宅，有一半供给回迁户。“我们最初的时候也考虑到原住民是否能够和该区域租赁居住者融洽相处，是否存在一定的生活居住方面的差异，但事实上，从目前的实际情况来看，他们之间相处得非常融洽。”由此可见，城市再开发不仅仅是单纯地毁掉旧建筑，取而代之建设新建筑这一技术性问题，更多的则是如何合理规划及处理好区域原住民回迁等综合性的开发模式。

　　多种机能相融合的都市文化中心

　　开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体，具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能，以营造绿色文化都市中心为主题，保留现存的水系和绿化、整合周边的公园和广场，规划中一半以上区域作为开放式空间，加强了项目与城市之间的融合与协调，成为多种机能相融合的都市文化中心。

　　据介绍，目前六本木新城每天的客流量达到10万人，同时就业人数约为2万人，居住人数约为2千人。目前六本木新城已经成了东京的新景观。而作为日本民间的街区再开发项目，其开发规模和开发时间都具有一定的积累，同时开发过程表现出对原住民的尊重及包含大量的“革新”成分，因此，六本木新城的开发建设不仅在城市重建方面，而且在如何结合区域特征进行地产项目开发方面，都给了我们许多启示。

　　本报记者张学冬