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土地增值税或将重创商业地产 “产权式”将受限
新世界百货产权式商铺先行一步，但随着土地增值税新政策的出台，很多后来者可能就没这么幸运了。图／记者秦楼
今年2月1日起，土地增值税清算开始执行。之前，国家宏观调控一直针对房地产住宅方面，而此次土地增值税清算对商业地产一视同仁。长沙市地方税务局相关负责人表示：“土地增值税清算同样适合于商业地产，包括独立商铺、产权式商铺、产权式酒店等等，对待商业地产并无特别政策。”
对商业地产影响更大
“这对商业地产的影响很大，甚至比商品房影响更大。”深圳新业地产投资顾问机构总经理王纲认为，“商业地产的利润可观，土地增值税的税率应该在50％－60％之间。”
如果土地增值税清算严格执行，商业地产项目的一半毛利润将作为土地增值税上缴，这对开发商的影响无疑很大。
“我们不会提价，但会考虑减少折扣。”新大陆·银座营销总监田文朝肯定，土地增值税对商业地产项目有一定影响，可能会增加消费者的负担。
在《通知》出台后，新大陆公司马上对此进行了内部讨论。但究竟如何应对土地增值税清算，至今还没拿出可行的方案。
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ALAN
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商铺价格可能上涨
在大多数商业地产公司感觉土地增值税棘手之时，另一种声音却认为，“土地增值税将促使商业地产良性发展。”
“为避免土地增值税，有的商业地产开发商已经考虑将项目转售为租，长期持有，靠租金收入盈利。”一位业内人士透露。
方向·博艺堂房地产策略机构总经理詹长文则认为，商业地产的分散销售造成产权不统一，对于商业地产的良性发展并非好事。
而一旦商业地产开发商将手上项目长期持有，可能造成供不应求的局面，商铺价格可能上升。
“产权式”将受限制
“长沙十分火爆的产权式商铺和产权式酒店，将是受此次土地增值税清算影响最大的房地产项目。”深圳新业地产投资顾问机构总经理王纲说道。
“产权式商铺、产权式酒店将受到土地增值税的限制，开发投资减少。”湖南首席地产顾问公司总经理胡为赞同这一观点。
有业内人士算了一笔账，售价7万元／平方米的产权式商铺，建安成本以2万元／平方米计，毛利润为5万元／平方米。缴纳60％的土地增值税后，利润为3万元／平方米。以10％的回报率来算，10年共需要归还客户7万元／平方米。倒贴的4万元／平方米，除非经营特别好，否则不可能实现。
“开发商向客户支付的这一笔回报，是不计入建安成本的，也就是不作为土地增值税的可扣除项目。”王纲表示。
“土地增值税是在竣工后一次清算，对于开发商每年向客户支付的固定回报，却不计入成本。”胡为认为，这将造成产权式商铺和产权式酒店开发商的资金负担特别大。
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