主题：上海龙之梦能昂起头来吗

在“龙之梦”购物中心商业业态调整的带动下，平静多年的中山公园商圈今年开始渐入佳境，“龙之梦”呈抬头向上走趋。

　　由于商圈处在上海极其特殊的交通位置，因此“成也萧何、败也萧何”。佑威房地产研究中心最近撰文评价中山公园商圈：“中山公园地铁人流量越来越大，目前已可同徐家汇站媲美，应该说商业开发价值极高。但是该商圈还存在许多劣势，还需要有突破性的创新运作”。

　　长宁区商圈“明珠”

　　长宁区商圈名列上海七大商圈行列，而中山公园商圈又是整个长宁区“咽喉”，可见地位之重要。

　　中山公园商圈“十一五”规划定位“区域商业中心”，建成“以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲、娱乐、文化和居住功能的上海西区商业中心”。最近，长宁区再次推出发展中山公园商圈新的设想，期望跻身上海著名的“四街四城”及“新市级商业中心”之列。

　　为此，该区还将推出几项改造措施。其中包括在各大商场之间建造连通式人行通道、拓展中山公园地区南北向道路，以弥补该商圈在传统交通方面的不足。

　　商圈发展目标是打造一个“服务于区域居民消费兼具集聚和辐射功能”的区域，具体将采用特色错位经营方式，突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务、多媒体八大商业功能。在商业业态布局方面将进一步鼓励百货店、专业店、专卖店、便利店、餐饮网点、文化娱乐网点以及生活服务等网点进驻，力争使之成为上海一大“时尚集聚地”。最近该商圈已经明确，对菜市场、仓储商店、集贸市场等低档次业态予以限制。

　　由于中山公园商圈是上海市区西大门地铁、轻轨和公交的大型集散点，因而该区域集聚大量地铁商铺和临街商铺。随着地铁二号线东西两端的延伸，商圈的人流量越来越大，商铺租金水平也随之逐步上升。如圣约翰小区裙楼的贝多芬广场，今年初日租金9元，8月份已升至12元；一个30平方米的沿街商铺目前月租金是每平方米2万元(包含工商管理费和税金)，已达到上海商圈的中高档水平。该商圈内目前出售型商铺很少，即使出售单价也已超过3万元，商圈已处于一铺难求的局面。

　　找出不足才能发展

　　交通枢纽的集聚效应加上商务人流的大量汇集等两大优势，使中山公园商圈能量升级不再是“蓝柯一梦”。“龙之梦”此刻正在抬起高昂的头来，意图一振雄风。但是，至少目前还有点力不从心。这是什么原因呢？汇总专业人士的分析，可以归纳为“一论两说”，即“无中心论”、“过境说”和“围城说”。

　　中山公园和徐家汇两个地铁站属于同一类型的站点，两者都是上海市区通向中外环线乃至市郊地区的大门，也都是上海城市副中心的交通交汇点。按理两个地铁站的商铺同样应该红火，可是中山公园地铁商铺就是难敌徐家汇。

　　“中山公园地区功能拓展办公室”宣传主任姚志康说，关键是中山公园商圈缺少一个能吸引和集聚人气的大型现代化集中式购物中心。尽管这里的地铁商铺规模不小、人气也逐渐增多，但是很难形成地面上下的联动效应。相对应的是，徐家汇地区拥有6大商厦。尤其是港汇广场和东方商厦等著名商业楼宇在整个上海也属于“旗舰式”商铺，更不用说周边还拥有许多现代化程度很高的商铺。这样的商圈具有极大的集聚效应，目前的中山公园商圈却是难以匹敌。“人气”是商圈形成的核心因素，目前中山公园商圈人气远远比不上徐家汇地区。有关机构最近对两大地铁站的交通客流做过一次调查，结果是徐家汇每日途经流量31万人次，而中山公园每日途经流量是30.6万人次。应该说两者不相上下，为什么人气上仍有很大差别呢，关键是途径中山公园地铁站的大都是“过路客”。“中转点”的人气往往比较短暂，更难以促成集聚性效应。另外在商铺布局上，徐家汇商圈地下商城的每一个地铁出口都能直通任何一个商场，最终形成真正意义上的“商圈”。

　　还有，中山公园商圈目前在市区西部并非是唯一的大型商圈，远近都有与之竞争的特色商圈。譬如在商业层次方面比不上邻近的虹桥商圈、居住层次比不上古北新区和近邻新华路居住区、辐射效应又比不上徐家汇商圈(遭苏州河阻隔)，三个因素使中山公园商圈处于相对劣势。

　　佑威房地产研究中心认为，中山公园商圈除了一些天然因素难以改变以外，如果能引进更强、更有号召力的运营商并对地区商业再进行整合，还是可以进一步挖掘其商圈的潜力。