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地块楼板价不到万元 远低于业内预期
商报记者 赵一蕙
今年上海国有土地使用权出让６号公告中最具吸引力的虹口足球场交通枢纽地块昨日率先开标，前期即已参与该地块动迁安置的长峰置业（长峰集团旗下）最终如愿中标——竞得价１５亿元，楼板价为９８６５元／平方米，不到万元，比起之前业内预期的１．５万元以上的楼板价，差距不小。
[现场]
竞争在两家企业间进行
在新虹口足球场交通枢纽地块标书发放日，就吸引了各大地产巨头，其中包括庆隆投资、绿地集团、复地集团、嘉华集团、苏宁置业、长峰置业、东方海外、江苏银洲、爱美高（华人置业）等公司，均对该地块虎视眈眈。
四川路虽然不比现在的淮海路、南京路，但规划改造利好消息频现，位于四川北路商圈顶端的新虹口足球场交通枢纽地块自然会成为抢夺焦点。该地块在花园路以北、西江湾路以西，土地面积２．８６９６万平方米，容积率不大于５．３，规划土地用途为商办和酒店。
在开标之前的挂牌阶段，新虹口足球场交通枢纽地块就显示出不俗的吸引力，到了上周五，即开标前最后一个工作日，其挂牌价格为１１．５０５亿元，高出底价４００万元，房地局资料显示是由和黄旗下雅和有限公司挂出。
果然，昨日开标现场的竞争，主要在雅和与长峰置业间展开，最终经过２４轮竞价，地块价最终定格在１５．００５亿元，高出底价３．５４亿元，其楼板价为９８６５元／平方米（亩价３４８８万元），较之去年被中信泰富摘得的四川北路武进路地块时９３０１元／平方米的楼板价，其价格上涨十分有限。
[结果]
长峰低于预期如愿拿地
在南京东路１６３街坊竞出了４４．０４亿元高价之后，任何中心城区地块都可能创下新高。开标之前，新虹口足球场交通枢纽地块曾引发业内关注，仲量联行亚太区董事陈立民在其博客上预测该地块楼板价超过１．５万元／平方米。陈的分析是，目前市场中，同类地段的甲级办公楼、商场租金高达７～８元／平方米／天，按照１０％回报率计算，该地块上的物业价值应为２５５５０～２９２００元／平方米，扣除开发成本１００００元／平方米，土地成本当在１５５５０～１９２００／平方米。如果竞争激烈，则价格在万九以上是必然的趋势。
但昨日的结果却远远低于这个预测，总共２４轮竞价，对于热门地块来说，这种竞争程度应该算是欠激烈；二来可能是因为长峰置业志在必得，之前，有媒体报道，长峰集团已经对这一地块作出规划，并将项目命名为“长峰虹口商城”。之前，长峰虽然参与了此前地块的拆迁等工作，不过，一直没有获得地块开发权，因此，如果公司想获得这一地块，必须通过公开挂牌竞争。
最终的结果应该算让长峰如愿以偿，竞得价格比挂牌底价高出３．５４亿元左右。按之前的南京东路１６３街坊的行情计算，这块地的楼板价恐怕会飙升到１９０００元／平方米，而长峰获得地块的楼板价甚至还不到万元。
[未来]
企业将面临经营挑战
有公开资料显示，规划中的“长峰虹口商城”南起花园路、东临西江湾路、北靠规划二路、西至中山北路内环高架，与虹口足球场隔街相望。商城地下四层、地上裙楼１０层、主楼４０层，建筑总面积达３２万平方米。
不过，正式的出让公告中，地块的规划容积率达到５．３，主要用于酒店和商办，可建面积最大不过１５．２万平方米，明显低于长峰置业之前的３２万平方米的规划。从新虹口足球场交通枢纽地块招标文件来看，这一地块除了要求境内购买人必须具备二级以上房地产开发资质之外，并没有对竞买方提出银行存款证明等资金证明要求。但挂牌文件要求竞买人拥有轨道交通枢纽结合商业综合开发项目的经历，中标后规划方案要求满足综合交通枢纽的功能要求。
长峰集团曾经开发过位于中山公园交通枢纽的龙之梦购物中心，大部分港资地产公司对于地铁物业不陌生，长峰集团击败了港资企业夺得地块只是开发的第一步，如何做好经营才是长峰面临的挑战。
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ALAN
