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三里屯区域已然上演了一幕“变形记”，从自发形成的单一业态演变成涵盖多种业态。一场对区域的商业改造势必会引发一系列的变故，而对身处其中的开发商、投资者以及消费者而言，各自都面临一个全新的选择。
长期以来，三里屯地区以其优越的地理位置及浓郁人文气息，形成了特有的商业氛围。
区域的商业形态大多体现在餐饮、酒吧上，而一直缺乏大型的商业综合体建筑。在北京其它老商业区陆续涌现新兴商业项目后，关于三里屯地区商业升级的话题也在不断被人提及。
在今年太古、世贸、SOHO中国这三家地产商相继落户三里屯后，传递给人们不仅是未来三里屯“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”定位的蓝图，三个商业综合体的破土动工更感观的告诉着人们这个地区正在发生的变化。
然而，长达10多年形成的酒吧文化是否会因商业地产项目的入驻而得到改变；购物中心、酒店等多种业态聚集是否会引起人们购物的兴趣等问题在今天看来仍充满变数。不过可以肯定的是，三里屯区域已然上演了一幕“变形记”，从自发形成的单一业态演变成涵盖多种业态。一场对区域的商业改造势必会引发一系列的变故，而对身处其中的开发商、投资者以及消费者而言，各自都面临一个全新的选择。
记者在“十一”期间走访三里屯区域之后发现，就盈科中心、中国红街、三里屯3·3 服装市场等一些商业地产项目而言，纷纷遇到了各自的问题。
盈科中心：太平洋百货难成气候
“十一”期间，记者从东三环长虹桥开始，沿着工体北路往西一直到工人体育场周边区域，发现仅有盈科中心、服装3·3市场、中国红街、雅秀等少数综合体项目。
六年前租用北京盈科中心一至五楼的台湾太平洋百货集团，其太平洋百货北京盈科店面积达到了4.7万平方米。而作为紧临CBD商务中心区的北京盈科中心，在成功引进了IBM、NOKIA、波音、强生制药等国际知名企业后，已成为白领的新聚集区。太平洋百货将消费对象主体定位为25-40岁中高收入的白领族群体，这一市场定位正好吻合了北京盈科中心的人群特点。
然而，周边有着强大消费人群的太平洋百货开业至今生意仍然没有太好。10月7日，记者来到太平洋百货，并没有看到类似其他商场的火暴局面。尽管商场推出了购物满200送100现金的促销手段，但是商场的人流还是偏少。
例如，通常百货商场一楼的售鞋专柜是商场促销期间人们会扎堆的地方，这一现象在西单的中友百货等商场表现得非常明显。而在太平洋百货内一楼的售鞋处并没有出现热闹的局面，反而是电梯两旁临时搭出的ONLY服饰专卖店有不少人前往。
从空间布局上看，商场内电梯的设置显得很有特色。整个商场有三组向上去的电梯，一进大门左右两边便是直接通往二楼的电梯，而中间则是两个越层电梯，商场尾端才出现这种逐层电梯，如此的设计为顾客提供了更多的选择。
在业态分布上，商场的五层商业具体分为一楼以化妆品、女鞋、珠宝、皮包为主的流行名品馆；二楼以少女流行服饰为主的新潮少女馆；三楼以职业女装、杂货饰品、民族服饰为主的名媛淑女馆；四楼以男士服装为主的绅士休闲馆 ；五楼则是主打运动休闲，其中有两个餐厅在其中。而位于地下一层的超市，其经营的商品大多是以国外消费人群为主。
坐落于盈科中心，对面是三里屯外交公寓，太平洋百货周边可谓已经聚集了足够的购买人群，然而经过了几年的商业培育期，这个商场仍旧是不温不火的局面。为此，北京源亚招商总监乔崇国表示：“三里屯区域的大型百货目前仍只有太平洋百货这一个店，单店效应的影响力有限。而作为百货业态而言，要聚集人气重要的是发挥百货商场的聚集效应，单个百货商店是很难吸引消费者前来的。”
中国红街：天价商铺暗藏风险
位于北京工体东门的中国红街在两年前曾是红极一时的项目，当初开发商在其宣传口号中将自己锁定在“京城街铺王”的位置，并推出了每平方米最高10万元的天价商铺。而对投资者来说，如此天价的商铺，要想达到理想的投资回报率，难度相当大。
虽然开发商宣传，“中国红街处于中央商务区—中央娱乐区—国门商务区—中央公园—第二使馆区交叠区域，街铺服务范围可覆盖五大商圈，并辐射整个北京，是东部乃至整个北京为数不多、直接产生‘商业—商务—生活’连动效应的热点区域。”
可遗憾的是，这五大商圈离工体东路都在1公里至数公里以上，步行需要20～30分钟，
而中国红街紧邻工体东路，地面基本无法停车，其地下停车场仅能提供600余个车位，从公开的项目资料看，这些车位还是与楼上写字楼共用的，这样供购物人群临时停车的车位估计相当有限。
现在两年过去了，记者发现虽然项目的外立面已经成型，但商街竟然还没有开业。为了匹配“京城街铺王”的口号，中国红街在商业定位上以高端商业为主，在随后的招商过程中只针对高端奢侈品来进行。项目总建筑面积7万平方米，由六个体量高低错落的楼体由北至南组成，建成后将形成一条全长260米、由50余家国际顶级商铺组成的立体式商业长廊。
现在来看，项目的招商仍旧没有完成，一楼都出现了少量空置店铺。入驻的商家也大多由原来的服装为主变成了以餐饮为主。据中国红街商业运营总监叶国梁介绍，针对项目招商出现的问题，公司进行了相应调整，招商对象已经从原来的绝对高端调整到第一次来中国开店、有宣传诉求的商业品牌。如今，中国红街的商业餐饮比例由原来的15%调整到将近50%。
招商不利只是项目迟迟不能开业的一个表现，更为深层次的原因是因为项目采取的是能尽快回收资金的商铺产权销售模式。在此之前，“巨库”、“第五大道”等产权式商铺因为管理混乱而连续出现经营问题，甚至是一开业就停业。
中国红街的高售价更让投资者看不到未来盈利的空间，每平米6－10万元的售价只是开发商为了能够大量而快速地回笼资金，售出后却难以保障投资者和经营客户的租金回报是否能够达到。
商铺售价越高，投资者投资风险越大。中国红街的天价商铺实际上只保证了开发商的利益，而投资者和经营者的利益则难以保证。因为对于经营者和投资者而言，由于要养铺、要负担高价的租金、再加上装修、设备、人工等各种成本的投入，其利润空间已被压缩得极低，一旦入不敷出，将导致无法继续经营而撤场，损失随之而来。
处于尴尬之中的太平洋百货和饱受市场质疑的中国红街，是现有区域内大型商业项目的一个缩影。然而，三里屯Village、三里屯SOHO和世贸地产等商业综合体的进驻，被业界看作是彻底改变三里屯商业气氛的新起点，这三个项目各自市场定位及发展空间如何，很大程度上决定了三里屯蜕变的成功与否。
世茂地产：向经营性商用物业转型
与太平洋百货、和“3·3”等商业单体不同的是，世茂地产试图在三里屯打造一个集超五星级酒店、世界顶级品牌商业、文化休闲于一体的商业综合体。
位于朝阳区三里屯工体北路的这块商业综合用地，被许荣茂旗下的世茂地产在今年5月份以14亿元收购。据悉，世茂地产将对这块占地面积3万平方米，总建筑面积为21万平方米的地块投入30亿元来进行开发。
回顾今年上半年世贸地产的动作，其在经营性商用物业领域屡有大动作。继今年初以10.5亿元成功收购位于CBD核心区的华平国际大厦（现改名世茂大厦）之后不到半年，5月23日，世茂地产斥资14亿元收购三里屯一块占地面积3万平方米的商业综合地块；4天之后，世茂房地产在沈阳五里河的项目也于5月27日正式奠基启动。短短一周内的几次重要手笔，世茂地产在发展高档住宅物业外，将业务模式拓展至包括酒店、零售及办公楼物业等在内的长期投资项目的意图可见一斑。
在市政2008年三里屯规划蓝图中，未来的三里屯地区将与国贸、燕莎等东部商圈形成三角互补，成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心。
要想实现这一宏伟蓝图，仅依靠商业单体建筑仍显薄弱，区域还急需开发背景实力雄厚、业态规模庞大的商业业态综合体对三里屯的核心商业进行价值再造。世茂地产正是看到了区域潜在的发展价值，才会拿下三里屯这块商业综合用地，凭借其自身经营来获得长远利益。
虽然现在项目仍旧在前期规划当中，但据世茂地产相关负责人表示：“项目规划和招商都在按原计划进行，一切都很顺利。”显然，世茂对三里屯项目的前景表现出了坚定的决心。
三里屯Village：打造开放式购物区
在这些新投资的项目中，最早开业的将是香港太古地产有限公司（以下简称太古地产）投资达48亿人民币打造的一个全新概念的商业项目，目前项目已命名为“三里屯Village”，预计在2008年上半年开业。
太古商业地产项目紧邻使馆区，共占地17.5万平方米，其中包括11.5万平方米的商业零售区和一个拥有100间客房的个性化精品酒店，被3·3服装大厦分隔为南北两个区域。北区定位为高端，分布国际一二线品牌旗舰店和特色酒店；南区则定位为年轻时尚客户群体，包含了大量餐饮和星级酒店。
日前记者走访三里屯区域发现，三里屯Village项目的主体建筑已在紧张的施工当中，项目主体构造已显现出轮廓。据悉，三里屯Village是由19座充满创意的时尚建筑组成，南起工体北路，北至使馆区，整体建筑风格充分体现了三里屯时尚、文化的氛围；还兼备了购物、餐饮、文化、艺术和娱乐等设施。
在记者的采访过程中，很多业内人士都表示了对三里屯Village的看好。这主要是因为项目的开发商太古地产拥有超过30年开发并管理世界一流商业、住宅项目的成功经验，在国际上拥有非常高的声誉。香港著名的“太古城”、“太古广场”、“又一城”、“太古坊”就是太古地产旗下众多项目中的几个。此外，太古地产还与其他机构合作开发并独立管理着香港首家名牌折扣商场—— “东荟城名店仓”，这些商业项目在香港十分受本地和外籍人士的喜爱。
太古地产在三里屯项目落成后，将为北京消费者带来一个更具意义的全新商业模式。太古地产三里屯项目总经理陈家岳认为，与传统的购物中心所不同的是，“三里屯Village”是一个开放式购物区，顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间。
此外“三里屯Village”的建筑特色也极具感染力，19栋低密度的零售商业楼组成了一个耀眼的社群，每座建筑各具风格，设计师来自英国、美国、日本以及中国香港，其中来自日本的著名建筑师Kengo Kuma更是享誉世界，设计大师的手笔令“三里屯Village”在北京传统单一的建筑群中脱颖而出，成为现代设计与传统理念完美结合的典范。
“我们认为三里屯地区将是一个国际化的高档商业区，并会像现在极受欢迎的英国Greenwich Village 和美国的 Covent Garden 购物区一样，从普通街区逐渐发展成为一个充满时尚、艺术和文化的商业区；而“三里屯Village”将为人们呈现的就是这种更随意、更自然、更具新意的休闲体验。现在这个项目的工程和招商情况正在顺利进行中，我们希望为三里屯地区营造一个高雅的商业环境同时，也对这个地区的文化传承和发展有所贡献。”陈家岳如此描绘这个项目的未来。
“这个转变是一个地区发展的必然趋势。”源亚商业顾问董事总经理冯雷表示，“三里屯地区从闲散集市逐渐发展到现在的规模，就是经过不断的转变才越来越有人气。政府和市场都寄希望于其继续发挥文化核心的作用，今年涌现出来的新商业项目向大体量、多元化业态布局、高档的定位发展都是一种必然的过程。”
三里屯SOHO：能否延续SOHO辉煌？
在三里屯Village的正南面，刚刚上市成功的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)于今年4月份花费35亿元在三里屯购得一地块。 这个已被命名为“三里屯SOHO”的项目总建筑规模达47万平方米，包含商业、写字楼和高档公寓，将在2008、2009年陆续完成全部项目的建设，其中近12万平方米的商业部分计划于2008年底前建成。
拿下三里屯这块地后，潘石屹对投资三里屯很乐观，他甚至称三里屯项目的销售额会超过建外SOHO，将成为SOHO中国开发历史上销售金额最高的项目。据悉，整个项目规划由5个购物中心和9幢30层高的办公楼和公寓楼组成，分别由溜冰场、水景的室外广场将5个购物中心连接起来，SOHO中国对此项目的定位为打造北京最具人气的户外休闲广场。
虽然这块土地还没有正式开工建设，但对于潘石屹将采取怎样的方式来运作面积近12万平米的商业成为人们关注的焦点。对于已经上市成功的潘石屹而言，是继续之前“SOHO系列”的销售商铺模式还是转向持有型的商业，存在很大变数。潘石屹在上市之后曾表示，公司上市后募集的资金绝大部分将用于发展新的项目，三里屯SOHO在资金方面无疑会减轻很多压力。
关于SOHO中国上市后是否会改变以往的商业模式，潘石屹在博客中给了如下回应 ：“我们的商业模式是经过了12年的市场检验，在市场实践中不断修正而得到的模式，上市后只是我们摸索出来的这种模式的放大和做小的调整，不会做大的改变。”
实际上，潘石屹开发的建外SOHO、SOHO现代城、朝外SOHO等系列“SOHO”产品在商铺销售在方面都获得了成功。三里屯SOHO是潘石屹离开CBD核心区的首个大型综合体项目，在现在三里屯区域商业整体租金不高的情况下，投资者是否会继续买帐是不得不考虑的问题。
总而言之，对于三里屯来说，从一片厂区和平房到兴建第一批使馆区，从第一家酒吧到后来颇具规模的酒吧街，三里屯已经走过了最初的发展阶段。在新一轮由政府主导的对老商业区改造、规划面前，新的商机正吸引着大批地产商的进驻。而经过了近20年的变迁，三里屯已经到了一个需要全面提升的阶段。
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ALAN
