今天有一篇文章是关于潘石屹近来烦事多 SOHO尚都能否撑过培养期 的
就我对商铺的理解及接触,来谈谈我的一点看法:
其实商铺的出售是前期地产商解决资金链松紧的一种有效手段,但现在它的弊端也慢慢体现出来了,
那是分散管理造成的,在店铺出售的时候,产权等相关要素也跟着出售了,造成接下来物业的管理难度
加大,因为每位业主的考虑及出发点不一样,加之商铺与商铺间的圈内部竞争,造成内耗.对此各方总是
将问题的症结归咎于他方,
前期我也去谈过宁波的原亚细亚商城的租赁问题,一个亚细亚商城一到二楼有80多户的业主,三楼的业主
又是银行接手的,如果一个大的零售企业要租下来,一二楼的场地肯定必需要与业主谈的,但那时最高记录
是有政府的协助,银行协助情况下,80多户业主商谈租赁意向成功率达到70%,达50多户.但还是没办法整
体达到租赁条件,最后只能作罢.那时我们也只能遗憾地表示,这样的地产,只能先让它死亡,然后再整体收购.
但因其地处黄金地段,不时举行的各类业主自主的年度展览会租金收益,使这样的商城处于鸡肋状态,其后
在去年被EG电子数码租下,开办了电子数码市场,我不知他们用的是什么方法,但这种分散产权经营的商城
在全国各地我想都是非常多的,
怎么解决这个问题?
其实在我看来,业主多是有钱而没有管理经验的群体,他们投入资金是想获得回报,其二地产公司可将地产
的性质进行拆分,使产权与经营权分离,前期业界也叫做反租形式.但因为它无前期可参照的操作手法,一度
在反租期到期后,又处于尴尬境地.
要解决这种问题,我觉得应该将地产系中的各项权利义务再进行详细的拆分:拆分为:
1、产权人 拥有地产，获得收益，但只是投资性质，并无管理权，只有所有权，
2、经营人 对地产进行经营，使其按约定比例进行增值，就象基金公司性质，拥有经营权
3、物业人 对商业地产进行管理，拥有管理权和实际操作权
原分散形中就是将这三种权力中至少二种权力归到一种人身上，造成这种人理解上对无形资产差异化
变大（既是产权人又是经营人，有时还是物业人），这种共事一身的管理，造成的差异使整体管理
难上加难
这三种模式共同投资管理，职责区分能否解决分散产权的商城管理难点，希望大家能多提意见。
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