小弟连续潜水多日,收获很大,现有一些具体的问题想请教一下各位高人.
我酝酿开设的小型便利店位于苏州市区的高档纯住宅社区,小区分三期开发,一期和二期共700户集中在一起,三期300户相对独立,全部住满为1006户,目前入住700余户,其中一、二期600户，三期100户。
社区无商业配套,仅有一600平米会所位于一期二期的700户的核心位置,小区会所400多平米为社区活动中心(未来设置乒乓房等设施),现有一商铺对外招租,建筑面积128平米,如图所示.由3块组成实用面积分别为北侧28+圆弧52+东侧38,房东希望整体出租.租金约为4.5万/年.
优势分析:
商铺为小区唯一商业,独占商圈,未来无竞争压力;
高档小区,居民层次高,主要居民为新婚小夫妻,消费频次和消费能力高;
商铺位于社区中央水景位置,是一二期的核心,有一定的人流;
小区内有一幼儿园在商铺附近;
小区位于城市中心,内有70余家小公司租用住宅办公;
劣势分析:
商铺为小区唯一商业,虽独占商圈,但无法形成集聚效应,无法依靠周边商铺来营造商业氛围,促进消费意愿;
商铺位于封闭社区内部，消费群仅有社区居民，商圈比较封闭，未来店铺业绩成长主要依靠居民收入增长，虽然稳定，但成长性不佳；
住宅区位于苏州城市中心，附近商业比较繁荣；
小区分东西两个出口，距离东出口50米有一个100平米的联华超市。距离西出口60米处有一50平米可的超市和一100平米每家伴食品超市；有一定的竞争存在。
商铺需整体出租，个人预估小区1006户居民（实际贡献700+）不足以支持120平米的超市，个人评估仅用玻璃圆弧52平米即可，剩下的两个独立空间还有待功能开发；
本人尚有一份稳定工作，所以只有周末和晚上能帮上忙，其余时间交由父母打理。
综合上述情况，本人有以下考虑，请各位高手指点。
4.5万年租租下128平米（前提），营业时间：7：00-23：00。业态分布：玻璃圆弧52平米做便利店，附带承接洗衣业务，东侧38个平米做面包房，北侧28个平米做一个厕所，再放3张自动麻将桌。
问题1：超市面积和社区户数的配比是否恰当？目前是设想52平米
问题2：纯社区型小超市是否有必要做加盟？目前是设想自创品牌节约成本
问题3：大家认为社区商业做什么业态会比较合适？目前是便利店+面包房+棋牌室（纳入考虑的有洗衣房.理发室.生鲜等）
问题4：纯社区消费，商品结构如何分配会比较合理？
问题5：高档社区加入进口商品的元素是否合适？目前一无供货渠道，二无相关经验
问题6：请教装修和设备以及铺货的费用建议？
问题7：如果坛子里有高人知道人流量不大,纯社区居民目的性消费的小型超市的营业额和客单价也请不吝赐教,跟个贴说明一下;
一时就请教这么多，给大家添麻烦了，还请各位英雄百忙之中抽空指导一下我这个超市新人。。。
如有苏州的超市朋友或者供货商也非常欢迎联络我。
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个人建议：第一如果现在已经有700余户入住了，我觉得可以开设便利店了，大概可以做到2000左右的单品。不建议做面包。可以增设早点类别的区域，比如：牛奶系列和面包搭配就可以了，（面包可以找商家铺货），增设洗衣服务是好事情。但是建议找当地比较有名气的连锁洗衣店租赁给它10平米就可以了。不建议做生鲜。而且食品的比例应该占到80%，然后如果是资金充裕的情况下，我建议80%的商品自己用现金做，因为那样的话利润会高一点。主要突出便利，可以增加送货上门服务。最主要的是做好小区的商品配置。
非常感谢楼上各位的建议,关于小便利店,小弟现在有些新的想法.
看过我附件的朋友应该都知道,之前的便利店面积约有52个平方,主要的外立展示面都是由玻璃材质组成的圆弧.太阳日晒的问题会特别的突出.任何商品都不能承受阳光之重.所以货架必须要向内部退.这样的话,便利店实际面积大约只有40多.4楼的兄弟说的比较实在,我在考虑这个面积可能过小,会影响消费者对便利店的认同度.
有鉴于此,现小弟准备向北扩大便利店面积,
北侧28个平米原本打算做个厕所再放几张麻将桌,现在取其中20平米做便利店,另外8个平方放个厕所,再做个小储藏间.
便利店面积扩大到70个平方,其中沿玻璃圆弧一圈排几套色彩鲜艳的桌椅,再放个书报架,给小区居民一个喝茶\喝咖啡\休息和用早餐的场所.再做一个小型的物品寄放处方便小区居民.这里非常感谢2楼的高人.早餐准备做一些粥类、粽子、茶叶蛋。还准备做一些早餐套装的组合推荐给客户。另外增加送货上门服务。
3楼的朋友，我的超市大概在元旦左右启动装修，非常期待你的指点。另外你是想要小区内商铺周边的照片还是小区外的照片？
你做的是社区便利，经营后主要是服务小区。所以不建议面积太大，说实话，1000户总量的小区消费能力应该不足以支撑一个便利店，赚辛苦钱而已。
太阳西晒问题，我个人觉得可以不用太考虑货架后退，浪费面积，可以考虑部分遮阳。可能会有人说展示面的问题，但请考虑2个问题，其一，如果小区都是以年青白领为主的话，白天能有多少人在（不用上班的吗？）；其二，通过上门送货或者时间宣传后，老客户基本会有固定的消费需求，所谓的展示面是给冲动型消费的人群看的，小区里面有吗？；其三，货架后退势必缩小面积或者切割其他面积，对平效利用明显不合理。
个人对你放座椅给居民小憩的想法不敢苟同，试想小区里面是自己的家，我不会回家享受吗？那貌似比在你店里更舒服吧，你的座椅最后都是留给白天溜达的老太太们的。对销售触动有限。其二，上班的人群白天有空在你店里坐下慢慢享受早餐？
。。。。。。4.5万的租金，佩服。 关于你的问题，我有几点建议，不好勿怪。
1、配比有一点点小，在中国的话，一半小区铺建议在70-100左右（实用面积）。但52也可。 不能说面积和户数配比，为什么呢？因为如果户数达不到开店要求，则谈论面积毫无意义。 而且面积也不会随户数增加而增加很多，最为便利店，一般150平左右完全满足任何户数的楼盘。
2、是否加盟不是讨论必要不必要，而是要看你自己想还是不想，这当中最核心的是盈利预测。
3、社区商业一半适合便利店、洗衣、医药、小超业态。
4、商品结构（包括货架摆放）没有固定的，需要你一边经营，一边结合客群需求变化。这是个长期且持续的过程。这是因为两点：1、满足客户需求。2、增加新鲜感。
5、建议放弃进口商品。记得现金流很重要，尤其对于融资能力有限的个体经营者来说。
6、装修、设备。要看你打算做成什么档次了。我们一般装修+设备费用在40万左右。当然私人要低，10-20万可以搞定。
7、营业额和客单价。苏州消费能力和深圳差不多，但是消费习惯不知道。深圳的店如果你这个情况，平均日营业额2000-3000. 单价在9.4-11.2之间。
最后还是这个租金问题，请慎重。 如果是我，我会控制在15000以内，否则风险很大。
- 该帖于 2010/2/20 17:52:00 被修改过
