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方正证券研究中心
群升店缺乏惊喜
东百集团(60693)调研简报 公司研究·分析报告
2009.01.07 中 性
零售业
投资要点
群升店于2008 年12 月28 日开业，我们于次日对其进行了实
地调研，直观感觉稍逊于预期。一楼的品牌均在装修，包括GUCCI，
S T DUPONT，BRAUN BUFFEL，STRELLSON 等，其余品牌多数均已进
驻东街口店。二楼至五楼均已营业，促销力度相当大。群升店档次
与东街口店较为接近，也结合了群升国际物业的特点。若是定位于
打造福建最高端的百货门店，则公司在品牌引进上仍需努力。参考
东街口店2008 年坪效，我们预测群升店2009 年的销售收入在为1
亿到1.44 亿之间。由于第一年不收租金，其成本主要来自于约500
万的装修摊销费用，从公司销售净利率接近7％出发，我们认为群
升店在2009 年不会亏损。
元洪店调整速度较快，初具购物中心的规模。预计元洪店2008
年和2009 年的收入增长分别达到67％和35％。台江步行街改造工
程于2008 年9 月份启动，目前仍在进行当中。而茶亭街西侧道路
有望于春节前后通车。在这些工程完成后，元洪店和群升店的人气
有望逐渐提高，台江商圈将真正崛起。
福州经济同样面临经济危机的冲击，‘建设海西’尚无大的举
措。福州的居民消费有向低端集聚的趋势，作为地处福州的百货公
司，我们认为东百集团在2009 年业绩增长将明显放缓，其主力店
东百商场的收入增长约为7％。
同城对手纷纷开店，竞争趋于激烈。新华都旗下的宝龙店也于
同期开业，由于宝龙广场及对面的万象城（天虹百货入驻）相对开
发的成熟一些，宝龙店的加入无疑进一步加剧了福州市场的竞争态
势。
东百集团（600693）调研简报
一、群升店于2008 年12 月28 日开业，直观感觉
稍逊于预期
我们于开业次日参观了该店，直观感觉如下：
1. 物业结构明显好于东街口店，内部环境舒适，有望在度过培育
期后成为公司另一主要的利润增长来源。周围群升国际的住宅
项目售价超过7 千元/平米，在当地属于高档住宅。
2. 距离中亭街并不远，等到茶亭街改造项目完成，八一七路将直
接连通东街口、群升国际和中庭街。届时群升店将有充足的人
流。美中不足的是停车场设计在地下。
3. 一楼的品牌均在装修，包括GUCCI，S T DUPONT，BRAUN BUFFEL，
STRELLSON 等，其余品牌多数均已进驻东街口店。相同的品牌
将对东街口店的客户群形成一定的分流。
4. 二楼至五楼均已营业，促销力度相当大。档次与东街口店较为
接近，但也兼具社区百货的特点。若是定位于打造福建最高端
的百货门店，则公司在品牌引进上仍需努力。
参考东街口店2008 年坪效，我们预测群升店2009 年的销售收
入在为1 亿到1.44 亿之间。由于第一年不收租金，其成本主要来
自于约500 万的装修摊销费用，从公司销售净利率接近7％出发，
群升店在2009 年有望不亏损。
二、元洪店调整速度较快，初具购物中心的规模
我们曾于2008 年10 月底调研过该公司，当时对元洪店的印
象不佳。但时隔两月再次参观元洪店时，感觉公司对布局及品类
进行调整的速度相当快，已初具现代购物中心的氛围。
元洪店北侧的步行街仍然影响到其的客流量，较容易堵车。
步行街改造工程于2008 年9 月启动，完成后元洪店北侧将出现一
条双向六车道的主干道，并设计宽达4.75 米的人行道，届时交通
环境将大大改善。
按照规划，元洪店南侧毗邻台江的滨江大道部分路段适当减
少行车道，仅限小车及公交车辆单行，规划设计成观光为主的交
通道路，以步道为主与六一中路对接。
这些步骤完成后，中亭街、榕城古街、元洪店及群升店将有
效的联系在一起，台江商圈将真正崛起。
三、福州经济同样面临经济危机的冲击，‘建设海
西’尚无大的举措
研究源于数据2 研究创造价值
东百集团（600693）调研简报
在我国的历史上，人均GDP 增速与人均消费之间呈现较好的
相关性。基于我们对宏观经济结束两位数高增长时代的判断，我
们认为消费增速的放缓已经不可避免，对2009 年零售行业的整体
判断也较为谨慎。
在经济下滑时，消费有向低端集聚的特点，福州市的情况同
样如此。2008 年11 月份，食品及衣着消费占到福州市居民消费的
56％，而2008 年前11 月累计的比例为51％。这个例子在一定程
度上可以说明在经济下滑时消费者将压缩非刚性需求。
图表2 福州市城镇居民人均可支配收入情况
累计同比
增长 ％
11 月
元
1－11 月
元
城镇居民人均可支配收入 14.5 1542.57 17542.05
工薪收入 16.4 1065.91 12403.68
经营净收入 23.9 139.54 1373.01
财产性收入 -20.7 39.25 620.41
转移性收入 19.1 431.31 4810.26
数据来源：福州市统计局方正证券研究中心整理
图表3 福州市城镇居民人均可消费支出
累计同比
增长 ％
11 月 元
前11月
累计 元
城镇居民人均消费支出 15.2 1084.59 12500.57
食品 25.3 502.38 5330.61
衣着 45.6 105.74 1086.46
数据来源：福州市统计局方正证券研究中心整理
我们在2008 年12 月底的调研活动中，拜访了部分福建经济届
人士，获得以下几点信息：
1. ‘建设海西’自提出后，尚无大的举措出台。在两岸实现三通
及交往更加便捷后，除农业投资外，福建省的投资环境较内地
而言并无大的优势。
2. 作为侨乡，有大量的福建人在美国及日本打工，出外做生意的
人也很多，但民间资金往来无法进行准确的数据统计。
3. 福建的经济同样受到冲击，不少中小企业倒闭。
而从官方的统计来看，福建的GDP 增速、固定资产投资增速等
主要的经济指标均无闪亮之处，其2009 年的经济前景并没有中西
部一些发展较快的省份好。
作为地处福州的百货公司，我们认为东百集团在2009 年业绩
增长将明显放缓。
四、同城对手纷纷开店，竞争趋于激烈
新华都旗下的宝龙店也于同期开业，由于宝龙广场及对面的万
象城（天虹百货入驻）相对开发的成熟一些，宝龙店的加入无疑进
一步加剧了福州市场的竞争态势。
据来自新华都公司方面的预测，宝龙店预计在2009 年亏损1500
万元，其态度较为谨慎。这也从侧面证明明年福州市场的竞争将非
常激烈。
五、盈利预测
图表4 东百集团旗下各门店销售收入预测
单位：万元东百商场东街口店元洪店群升店百货零售业其他业务总计
2006 销售收入62553.29 15430.03 77983.32 10529.91 88513.23
2007 销售收入73712.79 16211.07 12234.63 102158.49 9704.30 111862.79
增长率％17.84% 5.06% 31.00% 26.38%
2008E 销售收入84769.70 19615.39 20431.83 124816.94 10189.52 135006.45
增长率％15.00% 21.00% 67.00% 22.18% 5.00% 20.69%
2009E 销售收入90703.58 22361.55 27582.97 13470.71 154118.82 10189.52 164308.34
增长率％7.00% 14.00% 35.00% 23.48% 0.00% 21.70%
2010E 销售收入97052.83 25044.93 32547.90 21553.13 176198.82 11004.68 187203.50
增长率％7.00% 12.00% 18.00% 60.00% 14.33% 5.00% 13.93%
数据来源：公司资料方正证券研究中心整理
预计2008 年至2010 年，公司分别实现销售收入13.50 亿元、16.43
元亿和18.72 亿元，综合毛利率分别达到24.37％、23.83 ％和24.38 ％。
2009年及2010 年受打折促销的营销，销售费用率将大幅上升至7.5％
和7.4％。
预计2008 年至2010 年，公司的EPS 分别为0.41、0.46 和0.57
元（未考虑非经常性损益及投资收益情况）。给予公司‘中性’评级。
