RE:无锡恒隆开业对无锡商圈的影响! 首先,我们来分析一下恒隆的操作模式: 香港恒隆在上海有两个代表性项目,恒隆广场和港汇广场,两个项目的定位大相径庭,盈利模式也是南辕北辙;恒隆广场以两座写字楼的租金来支撑商场的运营,以商场的品牌效应支撑写字楼的高租金汇报,恒隆广场商业本身的盈利能力相当有限。而港汇广场定位于中档到中高档的购物广场,店铺划分普遍偏小,缺少大型主力店,几乎没有需要贴租金的商铺,因此租金水平较高,据推算,有40亿的年收入。作为一家上市企业,无锡办公楼市场无法满足投资回报的压力下,香港恒隆只能做成港汇模式。 其次,我们再分析一下无锡核心商圈几家商业的定位与品牌招商模式 无锡目前最具竞争力的是商业大厦与八佰伴,两家不约而同的在06年-08年开始商场的扩建与品牌调整,意欲何为?是不是与06年恒隆在无锡拿地有关?可能有这种巧合,但两家在进行品牌调整的时候,目标是一致,投入大量人力、物力与时间,纷纷引入一线品牌,现在我们可以看到在全国都鲜有的现象,BALLY、CARTIER(八佰伴还未面世)、万宝龙、施华洛世奇、ARMANI C&E ARMANI一街开两店。那是不是无锡的经济实力与消费水平吸引了这些一线品牌,已经能够满足这些奢侈品牌的进驻标准?这里我们需要打个问号! 那是什么原因促使一线品牌纷纷“抢驻”?这里我们就需要研究一下商业大厦与八佰伴的招商政策了,据五大行反馈,进入无锡的一线品牌中,很大一部分是商场反保底进行经营,在商场保证装修、经营业绩的情况下,品牌商没有了经营压力,何乐而不为呢!这我们可以那我们可以回到第一个问题(商场的扩建与品牌调整,意欲何为?)一方面是提升商场形象,进行结构调整,其中重要的一点是提前封杀了恒隆广场的品牌引进资源。恒隆马卒未动,已失了先机,因此,中高档的港汇模式成为他们的首选。 在此,可能会有疑问,恒隆开业是在3年后,这些品牌的签约周期到了之后,存在转租恒隆的可能性。那我们分析一下,一方面这些大牌都是商场反保底运营,所以不存在经营压力,在没有经营压力的情况下,为何要挪个窝?另一方面恒隆也不会买货经营,对品牌商是个很大风险,因此也很难考虑会改弦易辙。但有一点是可以支撑的,就是利用上海恒隆自己的资源挟制品牌商,出现一街开两店、三店的现象,那到时,无锡可就精彩了。 再次,补充一下恒隆集团董事会主席陈启宗在无锡恒隆广场在开工典礼上的演讲 陈主席一再在无锡市多套班子面前提到港汇的利税、销售、租金,莫非恒隆内部已经确定无锡恒隆广场是港汇模式? 无锡恒隆广场到底走哪条路,估计他们自己也在边走边看,毕竟是三年后的事了,只能顺势而为。我们只能拭目以待。 |