昨天和今天上午大部分都是零售商的一些演讲，也听到了他们的苦处，其实我觉得零售商也应该听听做商业地产人的想法，这样我们才能够共同把中国的商业做好，因为目前我们所有商业的供应除了一部分的零售商有实力的是自己在复制、拓展以外，大部分还是要靠商业地产商提供的供应量来满足整个市场的需求，所以商业地产商是联系消费者和地产商很重要的纽带，
我们公司的理念就是创造空间性价比，韩总曾经讲过，所说的商业就是分配空间，我们作为一个专业公司就是要给这些空间创造更新的价值，我们做过的案例大体上就是这么几个项目，上海新天地，正大广场的改造，成都的华侨城，杭州西湖城的改造等。
总的演讲分这么几个部分项目成果的展示，定位过程的解析，在招商过程中的一些问题，开业以后的后续服务。
西单大悦城所处的位置是所有改造中的四号地，总建筑面积约20.
商业面积：11万平方米，零售：88，
从现在的经营效果来看，整个项目承租条件比较好，业主投资比较高。
从刚才的解说来看目前的经营还是比较顺利的，无论是从业主、租户还是消费者的反应来看对这个项目都比较满意。整个项目前前后后也是几经周折，最后才到了中粮的手里。大悦城这个词是中粮集团的老总选定的名字，近者悦，远者近。应该说我们服务开发商的时候也会看，因为我们是做专业公司的，我们跟业主方服务的时候也看他们到底是什么样的理念，知道商业地产是什么样的状况，中粮集团目前确定的大板块里商业地产已经成为下一个上市的目标。他们是希望通过大悦城这个品牌不断地复制创造更多的大悦城，然后给全国各地的商业带来新的气息，目前在北京第二座的大悦城，正在建筑和招商筹备中，我们有幸继续为中粮集团服务。
回顾商业不能摆脱它的历史。最早解放前的时候就有西单、东王府井、前门之说，目前西单、王府井还是北京最主要的商业区。我觉得一个地点成为主要的商业区是有很多的特征。在商业里是有商圈范围，尤其我们做零售业，业态的辐射范围还是很有限的，并不可能说一个项目就能覆盖几十平方公里，甚至上千，应该说人的消费尤其是日常消费这一块我们研究的消费就是步行15分钟比较合适，车行最好不要超过30分钟。所以西单的商业区也是由北京的区域特性所决定的，王府井和西单就是市中心的区域，它的交通非常便利。年轻人是最主要的消费客群，因为年轻人有时间，所以在西单的客群里也是以年轻人为主的，原有的西单商圈已经形成了这么一种氛围，现在我们也是得到了这方面的确认。
国外的购物中心都是在郊外，而我们在市中心，但是我们分析了国外的一些情况尤其是亚洲的情况，我们的情况是不一样的，我们依赖的是公共交通，目前来看大部分的交通还是公共交通为主。还有消费习惯也不一样，欧美人逛商场是利用假日，而我们逛商场的频次远远高于欧美。而我们要源于西单、高于西单，用业态丰富、主题鲜明的方式引导年轻人购物的方式。
我们确定了购物中心的模式，就在利益、时间、质量三个要素上进行的权衡，这里要考虑到整个开业的时间，经济效益要保证业主的回报，还有我们的档次要领先西单。定位满足西单现有客群青年人为主，分析青年人的消费特点和要素。
地下二层，我们考虑到未来可能和地铁有连通。
化妆品放在第一层，所以将这些与年轻女性相关的饰品都摆在一起。一层和二层应该是重要的两层，用我们招商的人讲这就是代表你整个项目定位和品牌的，第一层有什么品牌，就知道整体的档次，我们选择的品牌基本以国外的品牌为主，而且是偏时尚。二层可能是一层的延续，更增加一些丰富的元素。
三层和四层是真正出现金流的部分，三楼定位潮流，引领整个时尚和休闲的方向。四层是混搭的概念。这个层面可能会将不同元素混合在一起，这样的销量也非常不错。
五层以动感与运动休闲为主。
六层是分割的关键点，六层以上基本上都是以餐饮、娱乐消费为主。一定要创造出让大家感觉到轻松、快乐的氛围。
七层除了要抛开五层的喧嚣以外，可能还要适合约会，谈一点事情，沟通一下最近的情况等等，所以这里面的餐饮稍微比六层大一些，而且主体性和目的性强一些。
八层既有餐饮也有娱乐的部分。
九层应该说是我们项目增加了一个新的亮点，考虑到年轻人追求时尚的特点，我们增加了一些专门卖硬碟和书的场所。
十至十一层是电影院，现在在考虑增加一个厅。
这也印证了刚才潘总所讲的道理，一定是新旧搭配，没有旧的引不来新的客流，没有新的引不来原有的客流。
任何商业规划都不可能做到尽善尽美，我们把已经固定可以做商业的部分拿出来做出商业，根据人流、商家的反映做出中导区域，这样也增加了整个商场的经济效益。同时作为购物中心和百货运营的时候还有很大的一个差异，购物中心更多采取租金的形式或者是刘总所说的模式，这种情况下业主一定要考虑怎么把业态组合好，后期一定要考虑怎么把商场做的更漂亮，更吸引人。从运营手段上我们一定要经常做活动，商场的装饰装璜也非常重要。
我们最近对于整个大悦城消费者的满意度作了调查，总体来看消费者对项目还是比较认可的，商家也比较喜欢，只有消费者认可了商家才能挣到钱，购物中心才能经营、运营好。但是还存在一些小问题，从消费者调研中我们发现了下一步我们也会协助业主对这一方面进行改进。
