郑州三大零售商遭遇“涨租咒”惊魂 “涨租令”、“逐客令”二选一，郑州三家商超“明星店”进退维谷
核心提示:“比起眼前房东‘强势涨租’的表情，昨日的笑脸恭迎，都是浮云。”三大商企郑州“标杆店”的存亡窘遇，或有偶发、或是极端，却揭开了此轮商业物业“涨租潮”带给河南零售商的震撼。市场环境向“高成本、低增长”气候骤变，重挫了他们驰骋中国20年的“轻资产、低成本、快复制”传统发展模式，并严考着每位市场主体的发展信念与真实泳技。
A
三个“中枪”者
“某内资商超长江路店或将撤店”的消息，已渗透至行业圈外、仍在快速发酵。
这是小沪(化名)极不愿意听到的。或因作为该店管理层中的一员，他认为有必要“以正视听”：至少目前没人赶我们走，我们也不会轻易走。
长江路上的这家超市2008年4月开业，营业面积逾2万平方米，年销售额已破3亿元。它是郑州零售市场上的“明星店”，更是该企业在河南市场培育的当家花旦。“长江路店在集团全国体系内位居前五。”小沪介绍说。
另值得说明的是，连锁化经营商企的市场布局机制，是竞争店、盈利店双线推进。前者，担当对抗市场竞争、控制份额的责任更重;后者，侧重于利润贡献。二者良性互动，是保障品牌在区域市场份额与网络规模同步提升的关键。长江路店即是后者。
相较于管理层的淡定，店里的保安却不这么看。因一旦门店关闭，他不可能享受到“调回”待遇。于是，久拖一年的“撤店”传说，成了基层员工的一块儿心病。援引以上人士所说，“总部从年初即着手在其周边找新物业做接应，但好几个项目被对手借机‘抢座’了。”
一家“明星店”惹上撤店传闻，是违背常理的。依行业常规，1万平方米以上商超与物业方合约租期通常为15～20年。
但长江路店的尴尬，则源于郑州市旧城区改造、业主履新，名门置业得到了此地块的开发经营权。
12月14日，名门置业一人士向记者证实了此消息。其称，新拟建商业物业选择主力店入场，尊重市场既有经营者利益，或倾向于上述商企优先入场。但是，该店此前的合约不可能延续，尤其是租金须根据当前市场价格重议。
另据了解，长江路店的租金约单平方米0.6～0.7元/日。而今，郑州市场商业物业单平方米租价为每日1.2～1.6元。而这，还只适用于大品牌、1万平方米以上租约价格。
“租金水平翻倍”，无疑严考上述商企的承压能力。
同时间节点在发生的，是另两家外资超市郑州店因近似的“涨租”问题，在纠结与忐忑。
如某外资超市北环店，今年3月因与房东提出“涨租”产生分歧，导致双方激烈对抗。该店进货通道被房东封堵长达一个月。
据该超市一知情人士透露，北环店是该公司大区“标杆店”，年销售规模近3亿元。上年末，该店物业方单方违约提出涨租，为其门店带来了巨损，惊动其中国区总部。至今年9月，该公司同意将年租金提升近5成，目前仍在处理新合同完善。
对于这种妥协，上述人士的表达是，“门店开业共7年，‘倒贴’3年养店期才见盈利。更何况，市场份额与目标消费群培育成熟，即便是‘舍’，也需很大勇气。”
上家超市刚刚“风波”落定，中州大道某商业物业“炸楼”的传闻再起。这让某外资超市东环店再度陷入忐忑。
据了解，该店开业于2004年，同样是销售规模近3亿元的“明星店”。但其所在物业于2010年几经易手后，新房东即送来了“炸楼”信号。
“‘炸楼’是为了项目重建，重建即意味着有了涨租的题材。”上述超市一人士称，事件初始原因，是周边几宗新建物业租金水平与其差距悬殊，让房东害了“红眼病”。
2011年3月，事因物业方涨租诉求，多家租客与之发生“擦枪走火”事件，并见诸报端。而今，涨租风声再起，或将引惹新怒、旧怨叠加。
上述人士认为，今年是零售企业发展最困难的一年。市场竞争加剧、消费增长乏力，一旦成熟门店再遭房东违约，必对公司在整个片区的盈利与发展前景带来重创。
B
谁是“涨租潮”推手?
“比起眼前房东‘强势涨租’的表情，昨日的笑脸躬迎，都是浮云。”
这样的感慨由2011年在中国零售商群体快速传染，并在今年持续放大、发酵。包括多家上市公司在内一批知名商企深陷“涨租潮”，引发了数起震撼的事件。
2011年11月，因物业方违约，广州天虹百货常州溧阳店开业不足1年即停业。同年，太平洋百货在京的盈科店、五棵松店，由于租金大幅上涨、市场表现欠佳等原因相继关闭。该公司正式撤出北京市场。
今年5月，深圳百佳超市在上海开业仅一年多的高端超市，因租金高企选择闭店。
同年7月，沃尔玛因与业主方的租金问题关闭了厦门东方店。
同年12月，国内两大便利店巨头7-11、全家，分别在广州拟关闭20家门店。
另有消息称，因物业方欲强行调涨租金，太平洋百货在大连、成都今年也陷入经营危机。
“本以为‘涨租潮’离河南较远，会在一线市场停留较长周期。万没想到，眨眼间，自己先迎头撞上了。”某外资超市河南区发展部总监坦言，他的最初判断是，与京沪广等城市零售店首轮合约(15年)密集到期所不同，河南的连锁零售业起始在2002年。也就是说，河南市场至少还有3年时间缓冲期。怎料，这里的地产商更是迫不及待。
事实上，上述人士心里有句潜台词未吐：这些在中国市场驰骋20年的零售大腕，如今被“头上动土”、颇有失落感。
但换一角度看，物业方强行涨租亦需承担违约赔偿、品牌损失。
大中华购物中心联盟河南省总召集人谢涛则有新解：其一，租金的上涨与CPI高企一脉相承。而由5月份起，人民币贬值幅度超过了5%，成为了关键推手。加之此前银根紧缩、融资成本激增、各种经营成本普涨，部分地产商被逼到了墙根。尤其是仅有单一项目的小开发商，将推高商铺租金视为获得生存喘息的唯一机会;其二，物业租赁税的征收力度加大，亦是重要推手;其三，部分新物业新盘租金“创新高”的热岛效应，让地产商看到商企消化物业成本或仍有提升空间，由此激发了他们的涨租欲望。
某知名商业地产商高管对此附议。其认为，10年前，很多地产商初探商业地产开发，因操盘经验或市场资源不足，是求着商企入场。而今，很多地产商挖来了大批商企“发展部高管”，对商企的租金成本占比、盈利空间、操作手法了如指掌。“我们测算过，凡年租金达不到年销售额4.5%的商企门店都有可提价空间。事实上，郑州大量商企门店这一占比值是2%。”
大商郑州地区集团董事长皇甫立志却不这么看。其认为，CPI、融资成本、土地价格、人民币升值，并非推高河南商业物业成本的关键性因素。其核心推手，是2010年后，国内一批新零售企业入豫，在河南市场掀起了新一轮跑马圈地。
“没有需求哪儿来的涨价?而那些敢于违约涨租的物业方，是否早有某商企在背后撑腰。”这是皇甫立志的反问。
如此说来，市场上每家商企或都难逃“推手”嫌疑。
正如记者此前听闻的两则故事：其一，某商企为阻止一新入郑州市场同行的进驻，向其物业方给出了“天价”;其二，某外资商企与房东发生涨租争执之际，一内资商企悄然找到其房东，“许诺”了逐客清场产生的“违约损失”。
C
“深水区”的生存式
三大商企郑州“标杆店”的存亡窘遇，或有偶发、或是极端，却揭开了此轮商业物业“涨租潮”带给河南零售商的震撼。
他们深知，被房东反噬部分利润仅是表象。而真正的巨浪，是“高成本、低增长”的环境质变，或将摧毁传统零售业为之信仰的“轻资产、低成本、快复制”发展模式。
正如前文所言，中国零售业进入了困难的一年。据权威部门统计数据显示，2012年中国大型商企的客流量下滑10%、1/3利润被“吞噬”、毛利润普遍低于20%。
省内几家主流商企负责人在接受本报采访时坦言，今年河南市场毛利普降亦是不争的事实。网购消费对实体零售业冲击力尤为强劲。
“我们也想涨价，但能转嫁给谁?向上推，会激发‘零供矛盾’，为品牌带来极大负面影响。向下加到商品终端价格，消费者会靠脚投票，更有竞争对手在死盯。”家乐福河南区发展总监包铮认为，这部分成本只能从零售企业利润里面扣。
另据今年的物业涨租现状，业内人士也对未来零售市场发展趋势有了预估：其一，各家商企旗下亏损或微盈利门店，此前被当做广告牌或用来死守份额，未来或将批量关闭;其二，行业内跑马圈地的发展方式会急踩刹车;其三，企业间的并购和整合也会加剧。
“情况或不该这么糟糕。”谢涛的判断是，中国的商业地产供给的总体现状还是过剩的。个别项目租金被炒高，并不代表其价格得到了市场确认。另外，业内所出现的物业方违约涨租事件有其共性特征：或因商企凭品牌地位、或因开发商遭遇开盘危机，商企在合约租金上占有压倒性优势。因而，在“声讨”开发商毁约的同时，商企应反思自身的发展模式，以及自身应变新环境的真实生存能力。
缺失“高成本、低增长”环境下的生存技能，是国内相当数量零售商的先天短板。此前，广袤市场纵深与行业黄金发展周期，或能宽容他们的素质缺位。而今，真实的市场挑战才刚刚到来。
那么，迫在眉睫的“抗风险”方案是什么?
皇甫立志首选答案是减速。“大商在今年提出旗下所有单店提升效益。而在未来，即便对三、四级市场拓展，也会遵循盈利一家店、再开新店的原则。”
这一说法得到了多数零售商的认同。但亦可关注到，大体量物业推进、多业态组合经营，乃至自建物业，亦成为部分商企当前的投资着力点。如华润万家，将社区购物中心、高端超市、咖啡馆等自有品牌零售项目，打包为一个项目同步推进。
另有消息称，或受王府井、万达、麦德龙“触网”启发，丹尼斯集团亦在考虑线上线下同时销售的可行性。
“跟不上市场变化，恐怕只能是坐以待毙;贸然前行，则可能面临更大的风险。且行且看吧。”某零售业高管发出如此感慨。
（来源：大河报 记者：杨霄）
