面对新型城镇化，中国最大的商品住宅开发商万科集团公开了一个“PIE”模型，这会成为万科是否去一个新兴地区投资开发的部分决策依据。经过研究多种数据，万科已作出了中长期仍坚持住宅地产主业的决策。
“我们仍对商业(地产)持保留态度。”1月21日，万科总裁郁亮对本报记者说，万科做商业是为了更好地做住宅，仅在社区商业上着力。而对待新兴项目的决策，万科不以传统的“一二三四线”去划分城市，而是采纳这种“PIE”模型。
万科董秘谭华杰透露，在这个投资模型中，P(population)是人口，I(investment)是基础设施投资，E(employment)是就业、产业发展。万科认为在城镇化过程中，最为关键的指标是人口持续净流入，以上三者缺一不可。
而在产品结构上，万科认为住宅刚需仍然强烈。但郁亮认为，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，“如果住宅发展势头过快，有可能通过降价来解决，但商业地产降价卖不出去就只能闲置，这是一个危险的事情。”他说。
但是近年以来，楼市调控和财政增长需求，影响着地方政府的供地结构和节奏。“现在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商业，或者一半一半，不做就拿不到地”。上海绿地集团一商业部门高管无奈地称。各地的商业综合体因此蜂拥而起。
业界普遍关注，地方政府引进大型商业地产项目，迅速带动周边土地价值。这种策略是否会在新城镇化战略中延续？万科高管在内的一些业内人士认为，城镇化并不意味着大量的商业地产开发，尤其是在二、三线城市，电商对于购物中心和零售商业的替代效应可能非常明显。
万科内部对三、四线城市的大型商业地产项目提示风险。但这一领域目前有不同看法。媒体报道显示，万科至2012年也在52个城市中获取了约600万平方米商用项目，其中包括18个购物中心项目，面积达到150万平方米。
世联地产数据监测显示，从2009年开始的商业地产开发热潮，将在2013年达到一个开业的高峰。中国7大城市的购物中心每年增量数据表明，未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。
世联地产商业部总经理宋春生指出，一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右，但目前北京、上海、广州的空置率都在8%以上；而沈阳、天津已经超过15%；其中，恒隆、中粮等知名发展商在沈阳开发的大型购物中心，都出现不同程度的开业难或空置率较高。
过去两三年出现的多个综合体，亦是商业地产泡沫的另一表现。数据显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的“三无”(无人口、无产业、无交通)新城。
住建部亦在关注这一问题。住建部政策研究中心主任秦虹指出，城镇化不取决于能不能把房子和写字楼、商场盖起来，而是取决于它有没有大量的人流、交通条件的支持，住宅、商业布局是否合理。她对各地方政府是否具备此协调能力持怀疑态度。
秦虹表示，在调研温州等地的基础上，住建部门得出结论，对于楼市尤其是住宅的投资投机需求，要长期限制。这也是目前房地产调控仍然限购、限贷的依据。
郁亮说，万科的商业(地产项目)是在拿地的过程中带来的，万科必须将之管理起来，主要还是在社区商业(地产项目)上着力。
虽然万科并未公开宣称将转型主攻三四线城市。但郁亮建议，中国要解决城镇化过程中的住房问题，建议要有一个部门来统筹协调。制定一个住房目标，然后提供相应的土地计划去完成它，以及落实建设计划和建立合理的保障房分配制度。
（来源：21世纪经济报道）
